今年樓市調(diào)控頻繁。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國房地產(chǎn)調(diào)控42次，2月房地產(chǎn)調(diào)控45次。而3月1-3日，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策已超10次。到3月11日，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已超100次。

3月5日，政府工作報(bào)告再提要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，做到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。政府調(diào)控市場的決心明顯。

為什么今年樓市調(diào)控次數(shù)如此頻繁？今年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)又是什么？跟往年比，現(xiàn)在的樓市調(diào)控出現(xiàn)了什么變化？

01?頻繁樓市調(diào)控，原因何在？

今年樓市調(diào)控的高頻動作，與今年熱點(diǎn)城市的樓市行情息息相關(guān)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月，一線城市新房和二手房價格同比分別上漲4.2%和9.6%，漲幅比2020年12月分別擴(kuò)大0.3和1個百分點(diǎn)。

環(huán)比來看，一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.6%，其中廣州漲幅最大，環(huán)比上漲1%，深圳漲幅最小，環(huán)比上漲0.3%；一線城市二手房銷售價格環(huán)比上漲1.3%，其中深圳漲幅最大，環(huán)比上漲1.7%，北京環(huán)比上漲0.9%。

2月份由于疫情反復(fù)，很多人選擇原地過年，由此帶來春節(jié)看房和買房的熱鬧行情，2月份房價仍然存在上漲動力。

一線城市的房地產(chǎn)市場是重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，一線城市價格的上漲情緒，很可能會傳導(dǎo)到其他城市。

事實(shí)上，不止一線城市，一月份各線城市的房價環(huán)比漲幅都有所加大，二線城市新房和二手房環(huán)比均上漲0.4%，漲幅較2020年12月均擴(kuò)大0.3%；三線城市新房和二手房價格環(huán)比上漲0.2%和0.3%，漲幅較2020年12月均擴(kuò)大0.1%。

房價上漲是觸發(fā)調(diào)控的直接開關(guān)。

1月份，北京相關(guān)部門多次約談中介機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人；2月3日，北京三部委聯(lián)合約談5家房產(chǎn)自媒體。明確不得炒作市場行情，不得制造購房恐慌情緒。1月26日起，貝殼和鏈家等中介平臺的北京區(qū)域不再顯示每天成交量，以及歷史成交價格。此后，縱橫Plus曾致北京電鏈家某門店店長，該店長稱北京市場穩(wěn)定，不存在房價上漲現(xiàn)象。

2月8日，深圳發(fā)文建立二手房成交參考價發(fā)布機(jī)制，同時發(fā)布深圳3595個小區(qū)二手房參考價，參考價幾乎相當(dāng)于原市場價的七折。深圳中介被緊急約談，貝殼連夜下架全平臺房源價格。多家銀行正式發(fā)文，將二手房成交參考價作為按揭貸款的參考依據(jù)。在限價和限貸的共同作用下，深圳二手房市場降溫明顯。

鏈家深圳二手房頁面截圖

3月3日，上海出臺新政，涉及土地出讓、預(yù)售備案、交易管理、中介管理和限購等多個方面。其中首次提到實(shí)施限購：對于優(yōu)先購房政策購買的新房，網(wǎng)簽備案后限購五年。這被認(rèn)為是給此前出臺的積分購房等政策打的補(bǔ)丁，填補(bǔ)潛在的炒房漏洞。

一線城市中，目前只有廣州沒有新的樓市調(diào)控動作，而一月份廣州的新房價格和二手房價格都出現(xiàn)了不同程度的上漲，新房價格上漲幅度居一線城市之首。對于廣州是否會跟進(jìn)北上深的樓市調(diào)控，市場上議論紛紛。

除此之外，東莞、杭州等熱點(diǎn)二線城市近期也有調(diào)控政策出臺。

2月27日，東莞發(fā)布樓市新政，非東莞戶籍居民購買二套住房的社保年限延長至三年，首次規(guī)定離異買房追溯離異前兩年家庭房產(chǎn)總套數(shù)，并差別化提高首付比例。

3月3日，杭州發(fā)布樓市新政，明確嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，嚴(yán)格打擊中介發(fā)布明顯高于合理成交價格等違法違規(guī)行為，并將法拍房正式納入限購范圍。

開年樓市調(diào)控收緊，更多城市的樓市調(diào)控政策還在路上。結(jié)合年初執(zhí)行房地產(chǎn)貸款收緊的兩道紅線和官方多次表態(tài)房地產(chǎn)是中國金融體系最大的“灰犀?！?，我們認(rèn)為，今年房地產(chǎn)政策的風(fēng)向，還是以收緊為主。

02?全年樓市調(diào)控重點(diǎn)是什么？

今年房地產(chǎn)政策的調(diào)控重點(diǎn)，可以在今年的《政府工作報(bào)告》中找到答案。

《政府工作報(bào)告》明確，今年房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的重點(diǎn)工作，是要“保障好群眾的住房需求”。具體來說，要做好以下三方面的工作：

第一，堅(jiān)持“房住不炒”的總體定位，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，這是總體的調(diào)控基調(diào)和調(diào)控目標(biāo)。

第二，要解決好大城市住房的突出問題，尤其是新市民、青年人的住房困難問題。縱觀近十年的政府工作報(bào)告，這是官方首次聚焦大城市住房的突出問題，并將其作為全年房地產(chǎn)政策的重中之重。

最主要的原因，是大城市的住房矛盾已經(jīng)十分突出。一方面，大城市房價高企，年輕人購房壓力驟增，很多家庭湊齊“六個錢包”也很難買房。另一方面，去年青客公寓、蛋殼公寓等大型長租公寓運(yùn)營商先后出現(xiàn)危機(jī)甚至爆雷，后果嚴(yán)重，大城市的住房租賃問題呼之欲出。當(dāng)“安居”無從談起，“樂業(yè)”也無從擺放。

具體來說，解決好大城市住房的突出問題，要從增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給，規(guī)范長租市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等方面著手，總結(jié)起來就是加大租購并舉和保障性住房力度。

隨著解決大城市住房突出問題被寫入《政府工作報(bào)告》，今年各地肯定會有后續(xù)政策推出，這是非常值得期待的。

第三，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。2020年《政府工作報(bào)告》首次明確當(dāng)年新開工改造老舊小區(qū)數(shù)量，為3.9萬個，將城市舊改當(dāng)成重點(diǎn)工作來抓。今年舊改新開工小區(qū)數(shù)量在去年的基礎(chǔ)上增加了1.4萬個，增幅近36%。

棚改的目的是解決城市居民基本的居住安全問題，而舊改，則是讓城市居民獲得更好的居住條件和居住體驗(yàn)。當(dāng)棚改的目標(biāo)基本完成，三四線城市的庫存大幅降低，舊改開始接力棚改，成為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

今年《政府工作報(bào)告》中與房地產(chǎn)相關(guān)的重點(diǎn)工作表明，政府認(rèn)為中國居民要逐漸從有房可住，走向有好房住的新階段。

03?將緩解大城市的居住矛盾擺上前臺

我國房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)，已經(jīng)逐步從滿足絕大部分居民基本的住房需求，向滿足重點(diǎn)人群的住房需求遷移。

棚戶區(qū)改造、危房改造、困難家庭的住房難等問題逐步緩解之后，政府的關(guān)注重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向城市青年人群和新市民的住房難題。由于大城市房價高企，市場調(diào)控難度大，政府目前的解決之道，是一邊穩(wěn)定市場，一邊大力發(fā)展租購并舉和保障房制度，以此緩解大城市的居住矛盾。

一方面繼續(xù)嚴(yán)防死守，加大調(diào)控力度，力求“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”。從今年開年到現(xiàn)在的樓市調(diào)控力度和調(diào)控頻次，也能看出政府想要穩(wěn)定樓市的決心。但從2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確提出“房住不炒”到現(xiàn)在，四年多時間過去，大城市的房地產(chǎn)市場仍有局部過熱現(xiàn)象發(fā)生，總體房價仍在上漲，只是總體漲幅在變小。

當(dāng)調(diào)控效果不及預(yù)期，租購并舉和政策性住房的重要性就被放大。通過提供另一種形式的替代性住房，來解決大城市的住房突出問題，尤其是新市民和青年人的住房困難問題。

多條腿走路，讓盡可能多的人在大城市扎根。

但這種解決辦法只是一種過渡狀態(tài)，或者說備選方案，新市民和青年人的住房問題仍然很突出，因?yàn)槠洳粌H僅關(guān)乎有沒有房子住的問題，背后還有通勤距離、通勤時間等通勤成本，有結(jié)婚買房的現(xiàn)實(shí)焦慮，還有未來子女上學(xué)的學(xué)區(qū)優(yōu)劣等難題。

以北京為例，租房不能落戶，更遑論子女上學(xué)參加高考。共產(chǎn)房大都位置偏遠(yuǎn)，交通、商業(yè)、教育等配套尚不完善。交通和配套稍好的共產(chǎn)房遭到瘋搶，反之則去化困難，庫存高企。大部分能買得起商品房的人，東拼西湊，舉全家之力，甚至行走在灰色地帶，利用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)操作，也要買商品房安家。

但租購并舉和保障性住房，至少給了更多人在大城市扎根的機(jī)會。房地產(chǎn)相關(guān)的制度建設(shè)和具體的政策細(xì)則肯定還有待完善，但因城施策，步履不停，政府一直在摸著石頭過河。

今年《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)重點(diǎn)工作的論述，至少說明國家始終關(guān)心這個關(guān)系國計(jì)民生的行業(yè)，關(guān)心居民的居住條件，也說明房地產(chǎn)行業(yè)的健康狀態(tài)正在變好。