2022年10月12日，北京，2017年4月1日，雄安新區(qū)橫空出世，轉(zhuǎn)眼間，雄安新區(qū)已迎來五周年。雄安新區(qū)的“千年大計(jì)”，不在于打造經(jīng)濟(jì)新區(qū)，而在于建立世界標(biāo)準(zhǔn)的“未來城市”樣板。雄安新區(qū)占地面積極大，規(guī)劃建設(shè)考量因素繁復(fù)龐雜，與其他的新開發(fā)區(qū)域非同量級(jí)可比，因此其發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)更多，且并無先例可循。

自2018年初首次走訪雄安，到2022年8月再次實(shí)地考察，仲量聯(lián)行見證了雄安新區(qū)從“一張白紙”到“塔吊林立”的過程，新區(qū)實(shí)貌也已發(fā)生翻天覆地的變化。

積蓄成長力量，“未來之城”初現(xiàn)未來

雄安已制定了多個(gè)片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和上億級(jí)別的城市地上建設(shè)規(guī)模，截至2021年底，雄安新區(qū)累計(jì)開工新建建筑面積2,360萬平方米，2022年新實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)到300余多個(gè)。容城、容東片區(qū)、起步區(qū)、啟動(dòng)區(qū)、容西片區(qū)、雄安站樞紐片區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)取得新進(jìn)展。

其中，容城位于雄安北部，在四五年前尚是以勞動(dòng)密集型的服裝手工業(yè)為主產(chǎn)業(yè)的小縣城面貌。而如今，容城已擁有產(chǎn)業(yè)園形態(tài)辦公項(xiàng)目——津海工業(yè)園、新建商場(chǎng)——惠友購物廣場(chǎng)，并且已入駐中石化、中國太平保險(xiǎn)等國央企，以及京東、美的等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

容東片區(qū)位于老容城的東側(cè)，是雄安新區(qū)建設(shè)的先行區(qū)，擔(dān)負(fù)首批居民征遷安置、為雄安新區(qū)建設(shè)提供配套服務(wù)等重要功能。同時(shí)，容東片區(qū)也是雄安行政中心——雄安新區(qū)管委會(huì)的所在地?，F(xiàn)階段，容東片區(qū)由一批成熟地產(chǎn)開發(fā)商引導(dǎo)的項(xiàng)目建設(shè)已初具規(guī)模，比如，中國數(shù)字城市產(chǎn)業(yè)基地的城市綜合體——電建智慧城、宜居宜業(yè)的綜合性功能區(qū)——華旺城、高端城市會(huì)客廳和金融產(chǎn)業(yè)園——金湖未來城，預(yù)計(jì)將從明年開始陸續(xù)建設(shè)完工，覆蓋辦公、零售、酒店、文化展覽館等全地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

起步區(qū)是雄安新區(qū)的主城區(qū)，規(guī)劃面積約 198 平方公里，城市建設(shè)用地約 100 平方公里。啟動(dòng)區(qū)是起步區(qū)內(nèi)率先建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃范圍38平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地26平方公里。這里將承擔(dān)首批北京非首都功能疏解項(xiàng)目落地和高端創(chuàng)新要素集聚的重任，雄安新區(qū)將在2035年之前實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)快速集聚、起步區(qū)有序發(fā)展。該區(qū)域規(guī)劃有金融島、總部區(qū)、創(chuàng)新坊、大學(xué)園、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等7個(gè)特色產(chǎn)業(yè)片區(qū)。目前，區(qū)域建設(shè)工程已初步開啟，大量地塊已完成通平或開工建設(shè)。其中，總部區(qū)的未來核心項(xiàng)目包括雄安國貿(mào)中心、中國中化總部與華能總部大廈，第一批項(xiàng)目規(guī)劃將于2025年前完工。

此外，高鐵站樞紐片區(qū)坐擁高鐵雄安站，未來將依托高鐵經(jīng)濟(jì)形成交通特色經(jīng)濟(jì)區(qū)，成為新區(qū)對(duì)接京津冀、對(duì)外開放的門戶。2020年底，亞洲最大車站京雄城際鐵路雄安站正式開通，從雄安到北京只需40-50分鐘?，F(xiàn)在，雄安新區(qū)已正式融入京津冀城際鐵路網(wǎng)，可實(shí)現(xiàn)與北京、天津的半小時(shí)交通圈，及與石家莊、衡水等城市的1小時(shí)交通圈。該區(qū)域當(dāng)前以完成交通路網(wǎng)和建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施為主，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度明顯緩于容東和啟動(dòng)區(qū)，僅中交未來科創(chuàng)城項(xiàng)目部分建筑已封頂，預(yù)計(jì)將成為該片區(qū)第一個(gè)投入使用的綜合體。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“雄安新區(qū)建設(shè)硬件標(biāo)準(zhǔn)高，生態(tài)要求也高，因此未來產(chǎn)業(yè)承載力和宜居屬性強(qiáng)。但也正因如此，其建設(shè)周期較長，前期征遷拆除、房屋安置、市政公共設(shè)施建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)管控等方面工作量大。因此，雄安新區(qū)的開發(fā)建設(shè)在中短期對(duì)市場(chǎng)格局影響有限，遠(yuǎn)景期將逐步成型，競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升，改變未來城市功能和物業(yè)建設(shè)運(yùn)營的理念。”

定位高端高新產(chǎn)業(yè)，打造高質(zhì)量發(fā)展樣板

截至2022年6月底，中央企業(yè)已在雄安新區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)共計(jì)110家，在新區(qū)本級(jí)注冊(cè)的北京投資來源企業(yè)達(dá)3,700多家。此外，雄安新區(qū)已吸引四家央企總部入駐，數(shù)量全國第三，為雄安帶來了4,000億元的累計(jì)投資額，為建設(shè)起步期的雄安奠定良好基礎(chǔ)。

雄安新區(qū)引進(jìn)、承接企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是“高起點(diǎn)布局高端高新產(chǎn)業(yè)”，定位新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代生命科學(xué)和生物技術(shù)、新材料、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)，并以此為支點(diǎn)主動(dòng)導(dǎo)入高端產(chǎn)業(yè)，而非僅被動(dòng)承接北京市的資源疏解。

雄安未來產(chǎn)業(yè)承載力巨大，在政府主導(dǎo)和頂層引領(lǐng)的作用下，未來可撬動(dòng)資源量級(jí)較高。但是，在前期政府作用的基礎(chǔ)上，未來雄安新區(qū)是否能逐步進(jìn)入市場(chǎng)化、開放式的發(fā)展模式，是新區(qū)能否可持續(xù)地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、激發(fā)市場(chǎng)活力的重點(diǎn)。

此外，通過雄安新區(qū)的導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)定位可見，其發(fā)展行業(yè)與北京的部分優(yōu)勢(shì)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)潛在形成一定程度的資源競(jìng)爭(zhēng)。雄安新區(qū)的發(fā)展將離不開北京的人才、資源和企業(yè)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，雄安也強(qiáng)調(diào)了對(duì)中小型市場(chǎng)主體的孵化和培養(yǎng)——2022年，河北雄安新區(qū)管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)“專精特新”企業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，將設(shè)立企業(yè)培育庫、提供融資支持、給予開辦補(bǔ)助等，為企業(yè)孵化提供助力，強(qiáng)化區(qū)域內(nèi)的科創(chuàng)中小企業(yè)資源生態(tài)的形成。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“雄安標(biāo)準(zhǔn)和雄安質(zhì)量也體現(xiàn)在行業(yè)導(dǎo)入的高標(biāo)準(zhǔn)。新區(qū)計(jì)劃打造全球創(chuàng)新高地、培育高端高新產(chǎn)業(yè)集群，成為新的區(qū)域增長極。當(dāng)然，雄安未來實(shí)際的產(chǎn)業(yè)吸引力將決定其發(fā)展空間上限，需要在政策引領(lǐng)作用下，逐步培育自發(fā)市場(chǎng)化機(jī)制。此外，雄安的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將與北京形成一定程度的潛在競(jìng)爭(zhēng)，但也能幫助北京疏解非首都功能，在河北省和京津冀區(qū)域形成新的發(fā)展支點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資源流動(dòng)和均衡配置。”