? ? 根據(jù)無訟案例網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾年物業(yè)服務(wù)合同糾紛的案例逐年增多，僅去年2019年全國各地物業(yè)糾紛一審的案子已經(jīng)多達(dá)41萬件。日常生活中，業(yè)主和物業(yè)公司因?yàn)楦鞣N問題發(fā)生矛盾產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。其中矛盾焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)上。

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一、物業(yè)費(fèi)

（一）不可以拒交物業(yè)費(fèi)的幾種情況

情況一：鄰居違章搭建

【案例】

? ? 甲物業(yè)公司從2014年開始負(fù)責(zé)廊坊市某小區(qū)的物業(yè)管理。期間，業(yè)主林某擅自在自家門前搭建敞篷，影響鄰近業(yè)主的過路方便。經(jīng)過多名業(yè)主聯(lián)合向物業(yè)反映，物業(yè)公司發(fā)出整改通知書并上報有關(guān)部門，但事情并未得到解決。多名業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任放任林某私搭亂建，故而拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司遂訴至法院。

? ? 被起訴業(yè)主認(rèn)為，他們每年向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司有責(zé)任維護(hù)小區(qū)秩序?，F(xiàn)今對于林某的違章建筑，物業(yè)公司沒有盡到管理義務(wù)，故不同意支付物業(yè)費(fèi)。

? ? 而物業(yè)公司認(rèn)為，他們在接到業(yè)主投訴后，便立即向林某發(fā)出整改通知書，同時與所在居委會、房管局、拆違辦等政府部門進(jìn)行溝通，請求解決此事。已盡到了管理義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)用。

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【以案說法】

? ? 按照雙方合同約定，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)公司交納管理費(fèi)。業(yè)主違章搭建現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務(wù)管理上的瑕疵，收到投訴后，物業(yè)公司已采取了積極措施，向違章搭建業(yè)主發(fā)出整改通知書。在勸阻無效的情況下，又向有關(guān)職能部門進(jìn)行了反映，證明其已經(jīng)盡到了相應(yīng)的通知、報告義務(wù)，且物業(yè)公司并沒有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)沒有法律依據(jù)。

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情況二：業(yè)主車輛被盜

【案例】

? ? 2018年7月，王某放在停車場的越野車車窗被敲，車內(nèi)物品丟失，經(jīng)報警后未追回自己的損失。王某認(rèn)為其車窗損壞，物品被盜是由于小區(qū)物業(yè)管理公司疏于管理的責(zé)任，遂向物業(yè)公司索賠，遭到物業(yè)公司拒絕。之后王某便一直拒交下一年度的物業(yè)費(fèi)，于是物業(yè)公司將王某訴至法院。

? ? 而最終由于王某不能證明其物品被盜是由于物業(yè)公司未履行約定義務(wù)導(dǎo)致，其以此為由不交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。

【以案說法】

? ? 業(yè)主以“物品被盜”作為物業(yè)公司違約的事實(shí)，這種違約不足以構(gòu)成根本性違約、從而完全免除業(yè)主交費(fèi)義務(wù)。因此，車輛被盜不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。

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情況三：房屋存在質(zhì)量問題

? ? 業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕向物業(yè)支付物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。

? ? 房屋存在質(zhì)量問題，并非是由于物業(yè)公司的管理服務(wù)不到位引起的，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利。雖然有些開發(fā)商會出具一些書名承諾 “住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信來訪、投訴，由本公司委托某某物業(yè)負(fù)責(zé)處理”。該類似承諾僅委托物業(yè)辦理有關(guān)房屋質(zhì)量來信來訪、投訴事宜，況且物業(yè)公司并未承接房屋質(zhì)量維修義務(wù)，因此業(yè)主以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的，沒有法律依據(jù)，法院不予支持。

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情況四：業(yè)主未簽訂物業(yè)合同

? ? 在物業(yè)管理服務(wù)中，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

? ? 業(yè)主所在小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同對該小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，故對業(yè)主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業(yè)公司按約履行管理和服務(wù)義務(wù)，業(yè)主理應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)，而其以自己未與物業(yè)公司簽訂合同為由拒交物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。民法典對物業(yè)服務(wù)人的報酬請求權(quán)明確規(guī)定：

? ? 法條鏈接：《民法典》第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

? ? 第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

? ? 業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。?