【案情簡介】

2016年，馬先生作為買受人與西北風公司簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，雙方約定：買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市豐臺區(qū)某某莊村A03地塊11#辦公、商業(yè)樓1層112房屋，該房屋的用途為商業(yè)，預測建筑面積共38平方米，總價款152萬元，出賣人應當在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。

該合同第二十二條第一款“初始登記”約定：出賣人應當在2019年9月30日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，并約定轉(zhuǎn)移登記事項按照附件九處理。同日簽訂的附件九《補充協(xié)議》第十一條，如房屋交付買受人滿720天后，因出賣人原因，買受人仍未能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，則自房屋交付第721天起，每逾期一天，出賣人將按買受人已付房款的萬分之貳向買受人支付違約金，直至房屋所有權(quán)登記手續(xù)辦理完畢之日止。

由于買受人原因（包括但不限于買受人未按本協(xié)議約定辦理面積結(jié)算、按時交齊辦理產(chǎn)權(quán)過戶的稅費及相關(guān)資料）或其他非出賣人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法規(guī)政策和規(guī)范性文件或因政府部門有關(guān)機構(gòu)的行為而引起延誤的）致使房地產(chǎn)權(quán)屬證書延期辦理的，該規(guī)定期限相應順延，出賣人不承擔違約責任。

合同簽訂后，馬先生依約根據(jù)實測面積實際支付購房款總額為152萬元，并依約交納了辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需契稅、公共維修基金等。西北風公司于2018年5月9日將房屋交付。馬先生直到2021年9月13日方取得上述房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，于是向一審法院起訴請求：1.判令西北風公司給付馬先生逾期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金148656元；2.判令西北風公司承擔本案訴訟費。

【裁判結(jié)果】

一、西北風房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)給付馬先生逾期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金74328元；

二、駁回馬先生的其他訴訟請求。

【裁判理由】

馬先生與西北風公司簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》及補充協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。雙方應按合同約定義務履行。

依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及當事人陳述，在西北風公司交付房屋前，馬先生均已依約交納相關(guān)款項，此后西北風公司未在補充協(xié)議約定期限內(nèi)即房屋交付后720日內(nèi)協(xié)助馬先生辦理涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。現(xiàn)在馬先生要求西北風公司支付相應違約金的訴訟請求，一審法院理應支持。

但鑒于西北風公司在庭審中認為違約金計算標準過高，要求予以調(diào)整，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，馬先生提交的證據(jù)不足以證明其損失，一審法院酌情予以調(diào)整，并確定違約金金額為74328元，對于超出部分，一審法院不予支持。

【大碩說法】

當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。