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REARD城市會(huì)客廳

基于在第一太平戴維斯超過(guò)20年的經(jīng)驗(yàn)累積和執(zhí)著努力，朱鋒先生深悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、零售和工程等領(lǐng)域，作為第一太平戴維斯策略顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的核心成員，他曾服務(wù)過(guò)包括香港新鴻基集團(tuán)、恒基集團(tuán)、嘉里建設(shè)集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)，蘇寧集團(tuán)等大型綜合性開(kāi)發(fā)及發(fā)展商企業(yè)。

以眾多的城市更新片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目為基礎(chǔ)，朱鋒以跨越式的視角為我們解析城市有機(jī)更新背景下的趨勢(shì)走向與其中的核心價(jià)值點(diǎn)，以及在這一值得不斷探索的命題下，如何以傳承和創(chuàng)新的持續(xù)投入，引導(dǎo)出共生發(fā)展的更多可能。

目前作為華東區(qū)策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人，朱鋒帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成員完成了眾多大型項(xiàng)目的前期咨詢工作，并取得了客戶的認(rèn)同；他還參與項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及全程開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，包括為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期提供市場(chǎng)分析、定位以及整體規(guī)劃布局建議。

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您如何解讀存量時(shí)代下城市更新的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)的演變方向是怎樣的？

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城市的發(fā)展模式已從二十年前大拆大建的粗放型模式，過(guò)渡到現(xiàn)在提倡的城市的更新及微更新。城市更新也是近幾年大家時(shí)常聽(tīng)到的一個(gè)名詞。2023年被稱(chēng)為城市更新的元年，大家更注重城市的有機(jī)更新，從相關(guān)的城市條例到模式的探索等方面，都越來(lái)越關(guān)注微更新，更強(qiáng)調(diào)城市肌理的保障和城市更新的留改，繼而再考慮拆除。這些是與過(guò)去相比，非常顯著的一些變化。

放眼實(shí)際的項(xiàng)目，在上海、北京、濟(jì)南、青島，寧波等地的老城區(qū)，第一太平戴維斯所做的大量的城市更新片區(qū)規(guī)劃提升項(xiàng)目中，我們可以清晰地感受到，無(wú)論是單體還是片區(qū)類(lèi)型，對(duì)于城市風(fēng)貌和肌理的保護(hù)留存在政府和民生層面，都受到了更多的關(guān)注。這是我們覺(jué)得城市更新發(fā)展多年以來(lái)比較顯著的一種趨勢(shì)上的變化。

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您認(rèn)為未來(lái)的關(guān)注的點(diǎn)或者方向有哪些？

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談到城市的微更新，我們發(fā)現(xiàn)風(fēng)貌保護(hù)及民生的共生，是一個(gè)非常值得探索的話題。過(guò)去大家更關(guān)注土地的改造和開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在則更注重文化肌理的傳承。前段時(shí)間比較熱門(mén)的張園項(xiàng)目，對(duì)一百多年前的歷史風(fēng)貌建筑進(jìn)行了保護(hù)與傳承，通過(guò)更新將上海過(guò)去的風(fēng)貌與文化基因傳承到未來(lái)，詮釋出新的篇章；其中的內(nèi)容及使用形態(tài)發(fā)生了一些變化，以契合可持續(xù)的發(fā)展需求。我們認(rèn)為上海的這種更新模式，具有值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，可以逐漸發(fā)展到其他城市中。

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城市更新的大背景對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了哪些影響？

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從增量時(shí)代過(guò)渡到存量時(shí)代，除了城市土地供給的原因，城市更新模式上的諸多轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向更精細(xì)化的發(fā)展，這是城市發(fā)展更新到微更新年代，與以往大修大建模式最顯著的一個(gè)區(qū)別。

基于以上方面，城市更新對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和發(fā)展商都提出了更高的要求。以上海為例，市中心大量的核心項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備，都會(huì)涉及一些需要保護(hù)保留的載體。相比過(guò)去的大開(kāi)發(fā)，由于涉及對(duì)原址原生態(tài)的肌理的回應(yīng)和保護(hù)，整體的開(kāi)發(fā)邏輯也會(huì)發(fā)生變化，與新的城市片區(qū)開(kāi)發(fā)完全不同，對(duì)于企業(yè)也提出了更高的要求。

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除此以外，為了保護(hù)整個(gè)城市的風(fēng)貌，從技術(shù)到研究邏輯、開(kāi)發(fā)模型甚至經(jīng)濟(jì)模型都會(huì)有所不同，相較于增量時(shí)代發(fā)生了一些顛覆性的變化。我個(gè)人認(rèn)為，完全區(qū)別于過(guò)去標(biāo)準(zhǔn)式的新的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在更追求微創(chuàng)或更精細(xì)的發(fā)展模式，也代表了城市文化符號(hào)的發(fā)展方向，這在整個(gè)城市發(fā)展過(guò)程中具有非常重要的意義，也是這個(gè)階段發(fā)展下去比較好的一種方式。

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無(wú)論是新舊結(jié)合的更新改造，還是存量資產(chǎn)的重新運(yùn)作，都面臨著比傳統(tǒng)項(xiàng)目更復(fù)雜多元的挑戰(zhàn)。您怎樣看待這一點(diǎn)？

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這是我們?nèi)粘Ｒ惨恢痹谒伎己脱芯康膯?wèn)題，相比新建的空間載體，我們笑稱(chēng)一個(gè)城市更新項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)倍數(shù)級(jí)的挑戰(zhàn)和難度。我個(gè)人覺(jué)得這基于幾個(gè)方面的原因：首先為原有的載體植入新的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容時(shí)，更新中涉及大量的規(guī)劃條例，以及既有建筑本身與新的內(nèi)容空間的適配性等方面，需要去處理一些矛盾。我們?cè)跐?jì)南明府城的更新項(xiàng)目，就涉及一些超過(guò)百年歷史的建筑合院。我們?cè)谶M(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃時(shí)，需要考量如何為百年的合院或民俗民居的載體植入新的內(nèi)容，這是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)更新，這又是一個(gè)比較新的特別的嘗試。我們通過(guò)具體對(duì)接了解到，一些產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)品牌也更傾向參與一些符合當(dāng)?shù)匚幕图±淼妮d體的更新，在傳承品牌價(jià)值和文化的過(guò)程中，與既有建筑碰撞出新的火花。所以這種復(fù)雜的挑戰(zhàn)既是難點(diǎn)，又會(huì)激發(fā)出新的靈感。

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由于涉及到肌理風(fēng)貌的保護(hù)，所以更新改造從規(guī)劃、技術(shù)到施工層面都會(huì)面臨諸多限制。剛才談到的張園就是一個(gè)非常典型的案例，雖然項(xiàng)目的規(guī)模不大，但是整個(gè)載體更新的時(shí)間、成本包括物力財(cái)力上的投入都是非常大的。這也體現(xiàn)出在對(duì)保護(hù)保留建筑時(shí)更新時(shí)所面臨的一些困難和局限性，難度會(huì)比新建項(xiàng)目成倍地增加。

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在項(xiàng)目運(yùn)作中，如何關(guān)注未來(lái)發(fā)展的可持續(xù)性？

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我們一直強(qiáng)調(diào)，城市更新并不是去更新或復(fù)建一個(gè)建筑或空間，而是著眼于從單體建筑到整個(gè)片區(qū)在未來(lái)甚至上百年的發(fā)展。首先，我們通過(guò)大量的案例發(fā)現(xiàn)，從風(fēng)貌保護(hù)、復(fù)原復(fù)建等方面，技術(shù)層面的載體更新不難實(shí)現(xiàn)，也有大量專(zhuān)家的研究作為基礎(chǔ)。最核心的部分在于整個(gè)內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)理念，在城市更新的片區(qū)型項(xiàng)目中，我們非常強(qiáng)調(diào)其中共生的概念。從我們目前在做的北京大柵欄到剛才談到的濟(jì)南明府城，除了其中涉及的一些工程需求，我們還希望保留一些原生態(tài)原住民的狀態(tài)，并經(jīng)由更新提升原住民的生存環(huán)境和條件，最終達(dá)到改善民生的目的；另外一方面，考慮到可持續(xù)性，我們不希望在更新完后所有的載體變成一個(gè)空殼，其中的內(nèi)容內(nèi)涵至關(guān)重要。通過(guò)產(chǎn)業(yè)研究和內(nèi)容的植入，我們希望在與原住民的共生結(jié)合中找到一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。

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我們期待在注入新的內(nèi)容以后，城市更新項(xiàng)目不是僅從效益出發(fā)的發(fā)展項(xiàng)目，而是成為整個(gè)城市文化和肌理中的一塊版圖。每個(gè)城市或地區(qū)都有一些類(lèi)似的新區(qū)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但城市更新項(xiàng)目非常具有在地性，蘊(yùn)含著當(dāng)?shù)氐囊恍┪幕?hào)。我們希望延續(xù)原有的基礎(chǔ)，同時(shí)植入一些當(dāng)下的內(nèi)容，發(fā)揮其對(duì)城市文化肌理的傳承和對(duì)未來(lái)發(fā)展的可能性的代表作用。這是我們較為關(guān)注及強(qiáng)調(diào)的理念，也是第一太平戴維斯在很多項(xiàng)目中始終在努力落實(shí)的一些經(jīng)驗(yàn)。

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城市更新項(xiàng)目需要滿足多方的需求，在項(xiàng)目的運(yùn)作的過(guò)程，您是怎么去協(xié)調(diào)以達(dá)到這種綜合利益的平衡？

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如何去平衡各方的利益，實(shí)現(xiàn)一種共生的狀態(tài)，是我們目前經(jīng)常會(huì)碰到的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。在城市老片區(qū)的更新項(xiàng)目中，對(duì)于原生態(tài)和原住民的部分，我們都會(huì)主動(dòng)地保留這些具有文化符號(hào)和記憶點(diǎn)的內(nèi)容。

在我看來(lái)，不能通過(guò)以往一些騰挪或拆遷的方式，將片區(qū)變成完全開(kāi)放的一個(gè)空間。我們需要原生態(tài)的內(nèi)容的存在，因此我們需要致力去找到其中的平衡點(diǎn)。在項(xiàng)目中，我們會(huì)提出一種共生的模式。這種模式不僅提供了先進(jìn)的更新條件，還帶來(lái)了更多的可能性，讓原住民及原生態(tài)環(huán)境的一些產(chǎn)權(quán)人在真正意義上參與到本次的更新工作中。這相當(dāng)關(guān)鍵，就城市更新本身來(lái)講，不僅通過(guò)政府的條例或是運(yùn)營(yíng)商的努力，原住民或是整個(gè)原生態(tài)自發(fā)的更新也是一個(gè)非常好的環(huán)節(jié)。

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我們致力于找尋這種平衡點(diǎn)，在保障原住民在周邊的居住權(quán)利之外，也為需要更換存在、運(yùn)營(yíng)方式的情況提供一種共生的模式。在我們北京大柵欄和濟(jì)南明府城項(xiàng)目中，整個(gè)原生態(tài)原住民的保留比例非常高，甚至超過(guò)60%-70%。事實(shí)上，我們希望有機(jī)會(huì)提供一種可能性或是一個(gè)平臺(tái)，去激發(fā)一些自主更新的可能性。眾所周知，相比更新，公共拆遷的成本會(huì)更高，這種共生的方式一方面有助于減輕一些成本的壓力，并在真正意義上將原住民留下來(lái)，從而激發(fā)一些可能性，這是我們?cè)谄瑓^(qū)更新項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)的非常有意思的地方。

北京大柵欄

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對(duì)于確?？沙掷m(xù)性的發(fā)展，不僅需要更新主體、運(yùn)營(yíng)商或是企業(yè)的共同努力，原住民和日常使用者的參與也發(fā)揮著重要的作用。除了考慮利益的平衡問(wèn)題，這也是保持活力和未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的有力保障。城市更新并不依靠從上到下的措施，自發(fā)的模式對(duì)于未來(lái)的傳承和發(fā)展非常重要。我們認(rèn)為在片區(qū)性更新項(xiàng)目中，這是非常核心的一點(diǎn)。

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請(qǐng)分享一下近期或未來(lái)的項(xiàng)目。

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我們一直在不懈地探索城市更新領(lǐng)域，基于近三年在10余座城市中完成的片區(qū)型城市更新規(guī)劃項(xiàng)目，第一太平戴維斯將發(fā)布一份城市更新的專(zhuān)篇。2023年之所以被稱(chēng)為城市更新的元年，是由于城市更新受到了更廣泛的關(guān)注，整體被提升到較高的程度。同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)不同城市甚至不同區(qū)域的更新模式都不相同，沒(méi)有放之四海皆準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)模板，這是城市更新很有趣的地方。

濟(jì)南明府城

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我們最近在做的濟(jì)南明府城項(xiàng)目在這方面就很典型，整個(gè)大片區(qū)位于大明湖畔，區(qū)位資源非常好。我們期待藉由風(fēng)貌上的一些提升，項(xiàng)目未來(lái)能有申遺的可能性，成為山東以及中國(guó)的一張名片。我們也與運(yùn)營(yíng)商一起探索這種共生模式，使其成為項(xiàng)目在未來(lái)關(guān)注和體現(xiàn)的一大核心。

整個(gè)項(xiàng)目核心的價(jià)值點(diǎn)在于，除了導(dǎo)入大量的新的產(chǎn)業(yè)，我們更希望借助大明湖畔明府城的更新，帶動(dòng)泉城路的商圈以及整個(gè)濟(jì)南的城市發(fā)展。我相信這個(gè)項(xiàng)目可以為其他同樣擁有千年文化底蘊(yùn)的城市，帶來(lái)一些值得借鑒的內(nèi)容。從過(guò)往做過(guò)的項(xiàng)目中，我們也發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市原生態(tài)的風(fēng)貌都非常有意思，因此我們不會(huì)主張或建議去進(jìn)行復(fù)制，而是在既有的風(fēng)貌保護(hù)下實(shí)現(xiàn)再生。共生與再生這兩個(gè)關(guān)鍵詞，會(huì)是城市更新里非常核心的兩個(gè)價(jià)值點(diǎn)。

REARD采訪團(tuán)隊(duì)與朱鋒合影

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