買(mǎi)賣(mài)房屋是一種大型交易，相較于其他物品的買(mǎi)賣(mài)更為嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜。除了簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，通常還會(huì)先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同、定金合同等帶有預(yù)約性質(zhì)的合同。對(duì)此，常常有人會(huì)疑惑：在訂立預(yù)約合同后，未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否構(gòu)成違約？能否收回定金？河北保定的周女士近日也陷入了這樣的困境。

　　2022年3月，正準(zhǔn)備購(gòu)房的周女士在房屋營(yíng)銷(xiāo)中心，經(jīng)工作人員介紹，看中了一套房屋。她隨即與營(yíng)銷(xiāo)中心簽訂了一份房屋認(rèn)購(gòu)合同，并支付了15萬(wàn)元定金。該合同約定，周女士須在7日內(nèi)支付剩余購(gòu)房款，并簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

　　幾天后，周女士偶然發(fā)現(xiàn)，該房屋所在小區(qū)的相關(guān)設(shè)施并不如營(yíng)銷(xiāo)中心所說(shuō)的完備，且《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的一些約定也對(duì)她很不利。于是周女士主動(dòng)聯(lián)系營(yíng)銷(xiāo)中心，對(duì)合同相關(guān)條款提出異議，并要求解除認(rèn)購(gòu)合同、退還定金。營(yíng)銷(xiāo)中心一開(kāi)始拒絕協(xié)商，后來(lái)索性直接拒絕退還定金。

　　為了拿回定金，周女士委托北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所代理維權(quán)，專(zhuān)業(yè)處理民事糾紛的田星律師承辦了此案。

　　冠領(lǐng)律師了解案情后，首先對(duì)房屋和合同進(jìn)行深入研究。經(jīng)過(guò)調(diào)查，律師發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)中心并非開(kāi)發(fā)商，合同另一方真正的當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商，營(yíng)銷(xiāo)中心只是受開(kāi)發(fā)商委托，代理簽訂的合同。冠領(lǐng)律師以此確認(rèn)了被告，在整理好相關(guān)證據(jù)后，向法院提起了訴訟。

　　庭審中，兩個(gè)被告均認(rèn)為合同有效，周女士應(yīng)該按照合同約定履行義務(wù)，如今未按約定付款并要求退房屬于違約，不應(yīng)退還定金。

　　冠領(lǐng)律師表示，商品房認(rèn)購(gòu)合同是獨(dú)立于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，訂立預(yù)約合同的目的是將來(lái)訂立本約合同，雙方都應(yīng)當(dāng)盡力促成簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。周女士在履行付款義務(wù)前就與營(yíng)銷(xiāo)公司就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)條款產(chǎn)生爭(zhēng)議。因最初營(yíng)銷(xiāo)中心拒絕協(xié)商，后來(lái)雙方又爭(zhēng)持未果，周女士才沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)付款和簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)依法解除。

　　我國(guó)《民法典》第565條規(guī)定，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。周女士已經(jīng)明確向營(yíng)銷(xiāo)中心工作人員提出解除合同并退款的請(qǐng)求，應(yīng)認(rèn)定合同已解除。

　　對(duì)于定金退還問(wèn)題，根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。據(jù)了解，周女士要求解除合同，營(yíng)銷(xiāo)中心幾天后便將房屋售賣(mài)給了他人，其并未想促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂；而周女士要求解除預(yù)約合同是因?yàn)榉课菖c宣傳不符合，故開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)中心應(yīng)該返還定金。

　　法院經(jīng)審理后支持了冠領(lǐng)律師的觀點(diǎn)，其認(rèn)為，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要就合同內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，在雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)的前提下，周女士無(wú)論是否支付首付款，都不能確定可以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在此情形下，未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，屬于不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的事由。因此，判決開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)中心返還15萬(wàn)元定金。

　　兩被告對(duì)于此結(jié)果不服，向法院提起上訴，冠領(lǐng)律師再次代理周女士出庭。因開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)中心未提交新的證據(jù)，最終二審法院判決駁回上訴，維持原判！

　　在訂立預(yù)約合同后，未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否構(gòu)成違約，是否能夠收回定金，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析。簽訂合同后遵守約定，是每個(gè)合同當(dāng)事人的義務(wù)，因一些具體原因不得不解除合同，從而產(chǎn)生糾紛時(shí)，建議向律師咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，以便更好地解決問(wèn)題。