1.收到購房人的定金、誠意金、意向金均放入其他應(yīng)付款，未及時(shí)預(yù)交稅費(fèi)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)收到的定金、誠意金、意向金應(yīng)按照不同的類型進(jìn)行處理，“定金”屬于法律概念，是一種法律上的擔(dān)保方式，定金一般以書面的形式進(jìn)行約定，比如約定的定金金額、交付期限、定金抵多少房價(jià)、違約后的相應(yīng)處罰等。房地產(chǎn)企業(yè)若收取的是定金，應(yīng)按照預(yù)收賬款進(jìn)行處理，須及時(shí)足額計(jì)算繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)若收取的是誠意金、意向金，未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)不利后果，可放入其他應(yīng)付款進(jìn)行處理，暫不計(jì)入計(jì)稅依據(jù)。

　　2.預(yù)交土地增值稅時(shí)計(jì)算方法錯誤。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交土地增值稅時(shí)，計(jì)算預(yù)交土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收賬款/(1+9%)×土地增值稅預(yù)征率，但這種計(jì)算方法并不準(zhǔn)確。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2017年第70號，預(yù)交土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)=(預(yù)收賬款-預(yù)交增值稅稅款)×土地增值稅預(yù)征率。

　　3.預(yù)收賬款未及時(shí)完稅的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售期房時(shí)，有的合同簽的是分期收款合同，若房地產(chǎn)企業(yè)在約定時(shí)間應(yīng)收卻未收到的房款也應(yīng)預(yù)交包括增值稅、企業(yè)所得稅在內(nèi)的各項(xiàng)稅款，實(shí)踐中，部分房企認(rèn)為未實(shí)際收到款項(xiàng)就不用預(yù)交稅款，這是錯誤的，應(yīng)按照合同約定的收款時(shí)間進(jìn)行交稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，在年度所得稅匯算清繳時(shí)預(yù)收賬款應(yīng)按照預(yù)計(jì)毛利率算出預(yù)計(jì)毛利額，在視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表中進(jìn)行填列，交納企業(yè)所得稅。

　　4.確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)滯后存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工或視為完工后，應(yīng)及時(shí)計(jì)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額。會計(jì)處理上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在向購房人移交房屋時(shí)確認(rèn)收入，稅務(wù)上確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)是開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，部分企業(yè)未區(qū)分收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)上的稅會差異，導(dǎo)致企業(yè)確認(rèn)稅收收入時(shí)點(diǎn)滯后，進(jìn)而產(chǎn)生稅收滯納金風(fēng)險(xiǎn)。

　　5.未及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工后，未及時(shí)結(jié)算成本，造成在所得稅匯算清繳時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)的收入和可以扣除的成本不配比，多交企業(yè)所得稅。

　　6.成本費(fèi)用列支不合規(guī)。

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)年度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)對預(yù)提成本不能及時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，除出包工程合同總金額的10%、公共配套設(shè)施未達(dá)預(yù)算造價(jià)及向政府上交報(bào)批報(bào)建費(fèi)用可預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。對結(jié)轉(zhuǎn)成本中可預(yù)提的超過稅收限額部分應(yīng)在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)及時(shí)調(diào)整，防止所屬年度企業(yè)所得稅稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在虛增成本，重復(fù)列支費(fèi)用，收到不合規(guī)票據(jù)，混淆成本核算對象，收入成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比，資本性支出直接計(jì)入當(dāng)期成本等不合規(guī)情況。在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)也應(yīng)及時(shí)調(diào)整。

　　對于上述各項(xiàng)情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行自查，盡量降低相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。