焦點研究院·房地產(chǎn)市場每日動態(tài)

監(jiān)測時間：2022年4月2日

研究員：張冉

宏觀政策：

1、福建?。豪U存職工買新房可提取公積金付首付

3月31日，福建省直單位住房公積金中心發(fā)布消息稱，福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)了《關于進一步優(yōu)化購買新建商品住房職工提取住房公積金支付首付款的指導意見》，從4月1日起，省直公積金繳存職工可辦理“購買新建商品住房提取住房公積金支付首付款”。該文件指出，凡符合以下條件的，購房職工（含共有產(chǎn)權人）及配偶可向省直公積金中心申請?zhí)崛」e金賬戶內的住房公積金(含住房補貼)，用于支付購房首付款：在福州市行政區(qū)域內購買新建商品住房（含共有產(chǎn)權房、限價房以及其他配售型保障性住房）；所購商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))已在省直公積金中心辦理樓盤報備手續(xù)，并已簽署《承諾書》；符合省直公積金中心購房提取其他條件。

2、廣東省深圳市：深圳新版二手房交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)首次公布，3月成交量環(huán)比增長25.5%

4月1日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了《2022年3月樓市小結》，文件顯示，數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳住建局公布/網(wǎng)簽系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，首次表示根據(jù)網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計。根據(jù)市住建局公布/網(wǎng)簽系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份全市一手住宅共成交2859套，環(huán)比增長率為49.9%。2022年3月份，全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)1355套（含自助），環(huán)比增長率為25.5%。

3、浙江省衢州市：尚未網(wǎng)簽144平方米及以上新房不限售

4月1日，浙江省衢州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調小組辦公室發(fā)布了《關于促進市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ诽岢?，非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，均視為本市戶籍家庭，執(zhí)行相關購房政策；尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新房不限售；商品住宅預售每期建筑面積不少于2萬平方米（其中純排屋預售不少于1萬平方米）。該通知發(fā)布后，非衢州市戶籍家庭可在市區(qū)范圍內購買新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需繳納社?；騻€稅滿12個月且僅能購買1套的限制；個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)可在市區(qū)范圍內購買新建商品住房和二手住房。另悉，通知發(fā)布后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品住房（含普通住房批次、普通住房和排屋批次）預售的最低建筑面積要求由3萬平方米降至2萬平方米；如果申請純排屋預售，則最低建筑面積為1萬平方米。

融資動態(tài)：

1、北京住總集團：2022年度第一期超短期融資券實際發(fā)行10億元

4月2日，北京住總集團發(fā)布2022年度第一期超短期融資券發(fā)行情況公告。北京住總集團于4月1日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，實際發(fā)行總額10億元，期限97天，票面利率2.04%，簿記管理人、主承銷商平安銀行股份有限公司。

2、華潤置地：與一家銀行訂立17億元貸款融資協(xié)議

4月1日，華潤置地公告稱，作為借款人就總數(shù)17億元人民幣的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議，該貸款融資自提款日起計為期一年。

投資動態(tài)：

1、北京市：掛牌12宗預申請宅地，總起拍價261.2億元

4月1日，北京規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布了12宗商品住宅預申請公告。12宗地塊土地總面積約54.8萬平方米，總建設控制規(guī)模約101.78萬平方米，總起始價261.2億。此次預申請公告中的競買規(guī)則與此前相同。此外，本次預公告還公布了每宗地的競爭方式、土地合理上限價格及各類競爭內容上限、房屋銷售價格查詢方式以及相關競買規(guī)則等內容。值得注意的是，此次預申請中，多數(shù)項目為去年北京“延期出讓地塊”，重新調整規(guī)模、價格后上架。如朝陽十八里店685地塊，為去年北京第二批集中供地時掛出，去年規(guī)劃建筑面積為3.88萬平方米，起始價21.3億元，樓面價為5.5萬元/平方米。此次預申請中，十八里店685地塊建筑控制規(guī)模為8.6萬平方米，起始價38.8億元，樓面價為4.5萬元/平方米，平均每平米“降價”1萬元。

2、南京市：2022年計劃供應住宅用地869公頃，租賃住宅用地66公頃

4月2日，南京市根據(jù)《國有建設用地供應計劃編制規(guī)范（試行）》、《江蘇省自然資源廳關于做好2022年度國有建設用地供應計劃編報工作的通知》、《關于做好2022年住宅用地分類調控工作的通知》等政策規(guī)定以及房地產(chǎn)市場調控的相關要求，結合國土空間規(guī)劃、土地市場運行狀況和各區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展對住宅用地的需求情況，制定2022年度供地計劃。2022年度南京市住宅用地計劃供應869公頃，不低于近五年（2017-2021年）平均完成交易量。其中產(chǎn)權住宅用地660公頃（商品住宅用地660公頃，共有產(chǎn)權住宅用地0公頃），租賃住宅用地66公頃（保障性租賃住宅用地38公頃，市場化租賃住宅用地28公頃），其他住宅用地143公頃。而在區(qū)域分布上，南京市主城六區(qū)計劃供應367公頃；江寧區(qū)計劃供應192公頃；浦口區(qū)計劃供應32公頃；六合區(qū)計劃供應47公頃；溧水區(qū)計劃供應66公頃；高淳區(qū)計劃供應59公頃；江北新區(qū)計劃供應106公頃。

3、東莞市：2022年計劃供應39宗宅地，總涉面積達190.90公頃

3月31日，廣東東莞市自然資源局公布《東莞市2022年度國有建設用地供應計劃》及《東莞市住宅用地三年滾動計劃（2022-2024）》。自2022年至2024年未來3年，東莞計劃供應宅地613公頃。其中，2022年計劃供應191公頃，2023年計劃供應204公頃，2024年計劃供應218公頃。其中2022年計劃供應建設用地785.51公頃，而住宅用地190.90公頃，占總量24.30%；工礦倉儲用地392.14公頃，占總量49.92%；商服用地占總量的1.44%；公共管理與公共服務用地占總量16.86%；交通運輸用地占總量7.45%；水域及水利設施用地占總量0.03%。資料顯示，2022年度供應計劃土地來源中，46.05%為新增土地，39.43%為存量土地，還有14.52%為三舊改造。

4、蘇州市：2022年供地計劃總量為2123.1公頃，住宅用地占比26.7%

4月1日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布市區(qū)2022年度國有建設用地供應計劃和住宅用地供應計劃。蘇州市區(qū)2022年度國有建設用地供應計劃總量為2123.1公頃，約合3.18萬畝，其中住宅用地計劃566.7公頃，約合8500畝，占總量的26.7%；商服用地計劃126.5公頃，約合1897畝，占比6%。值得注意的是，對比蘇州2021年的住宅用地計劃供應量615.2公頃，2022年的住宅用地減少48.5公頃，同比下降7.9%。

經(jīng)營動態(tài)：

1、雅居樂：標普撤銷其發(fā)行人信用評級以及發(fā)行評級

4月1日，標普將雅居樂長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調至“B-”，并將該公司擔保的以美元計價票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B”下調至“CCC+”。與此同時，標普將所有評級列入負面信用觀察名單。標普將其列入負面信用觀察名單，因為雅居樂集團延遲發(fā)布財報是否會導致其債務到期加快或融資渠道收緊，從而進一步削弱其流動性存在不確定性。隨后，應公司要求，標普撤銷了雅居樂的發(fā)行人信用評級以及其發(fā)行評級。

2、大發(fā)地產(chǎn)：因未付款而收到2筆優(yōu)先票據(jù)持有人發(fā)出的加速通知

4月1日，大發(fā)地產(chǎn)公告稱，公司因未付款而收到2022年7月優(yōu)先票據(jù)（于2022年到期的3.6億美元12.375厘優(yōu)先票據(jù)）持有人發(fā)出的加速通知，因此根據(jù)2022年7月優(yōu)先票據(jù)契約，2022年7月優(yōu)先票據(jù)的本金、溢價（如有）、應計及未付利息即時到期及應付。由于2022年票據(jù)加速通知觸發(fā)交叉違約，于同日，大發(fā)地產(chǎn)收到2023年4月優(yōu)先票據(jù)（于2023年到期的1億美元13.5厘優(yōu)先票據(jù)）持有人發(fā)出的加速通知，因此根據(jù)2023年4月優(yōu)先票據(jù)契約，2023年4月優(yōu)先票據(jù)的本金、溢價（如有）、應計及未付利息即時到期及應付。鑒于2022年票據(jù)加速通知及2023年票據(jù)加速通知觸發(fā)了于2022年6月到期的12.5厘優(yōu)先票據(jù)項下的交叉違約，相關債券持有人有權（或可能有權）要求根據(jù)2022年6月優(yōu)先票據(jù)契約償還債務。于本公告日期，大發(fā)地產(chǎn)尚未接獲持有2022年6月優(yōu)先票據(jù)本金總額至少25%的持有人的任何通知。因此，2022年6月優(yōu)先票據(jù)并非即時到期及應付。

3、融創(chuàng)：“20融創(chuàng)01”展期方案獲82%持有人支持，展期18個月

4月1日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，在完成提前付息之后 "20融創(chuàng)01"展期方案已獲得82%的持有人支持，順利通過。該債券發(fā)行規(guī)模40億元，票面利率4.78%，展期為18個月，本金兌付安排如下：2022年5月15日及6月30日各償還10%；2022年9月30日及12月31日、2023年3月31日及6月30日各償還15%；2023年9月30日償還剩余20%。利息方面，展期期間維持債券原有票面利率不變，新增利息隨每期本金償付金額同時支付，利隨本清。同時，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌對展期方案提供無限連帶責任擔保，增信保障為青島阿朵小鎮(zhèn)項目、鄭州中原文旅城項目。

4、大發(fā)地產(chǎn)：前3月累計合同銷售額約26.08億元

4月1日，大發(fā)地產(chǎn)公布，截至2022年3月31日止3個月實現(xiàn)累計合同銷售金額約為26.08億元，同比減少約75.86%；累計合同銷售面積為約15.65萬平方米；平均銷售價格約16666元/平方米。

5、萬科：因未結轉收入規(guī)模龐大等，標普料其穩(wěn)定杠桿水平方面將取得進展

4月1日，標普全球評級表示，因未結轉收入規(guī)模龐大、財務管理審慎及在穩(wěn)定利潤率下滑方面所作的努力，萬科在穩(wěn)定杠桿水平方面將取得進展。標普認為，未來1-2年萬科能夠將調整后債務對EBITDA比率保持在當前水平附近，從而支撐公司評級（BBB+/穩(wěn)定/--）。標普指出，預計2022-2023年萬科的調整后EBITDA利潤率將穩(wěn)定保持在19%-21%區(qū)間。該公司預計同期其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的毛利率將在20%左右，2021年為21%。據(jù)悉，萬科的未結轉合約預售額達到約6370億元人民幣，受此支撐，標普認為2022-2023年萬科收入將每年溫和增長3%-9%。

6、建業(yè)：與萬達簽署戰(zhàn)略協(xié)議，全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管

近日，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就旗下商業(yè)項目運營權合作達成一致。根據(jù)協(xié)議，建業(yè)住宅集團（中國）有限公司將全部商業(yè)項目以整體運營管理模式與珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司展開合作。建業(yè)擬將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關聯(lián)方，萬達商管將會全面負責該等商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理。通過此次合作，建業(yè)地產(chǎn)引入優(yōu)質的專業(yè)商業(yè)項目運營商，將極大提高了商業(yè)不動產(chǎn)項目資產(chǎn)運營的效率和收益水平，同時起到了開源節(jié)流、降本增效的財務效果。與建業(yè)地產(chǎn)一直以來的去庫存、盤活不動產(chǎn)的做法高度一致。

7、禹洲集團：三筆美元債未能支付到期利息構成違約，本金合計11.95億美元

3月31日，禹洲集團發(fā)布公告稱，2024年票據(jù)、2025年票據(jù)II、2026年票據(jù)II等三筆美元債的利息已到期應付，支付利息寬限期現(xiàn)已屆滿而公司并無于屆滿前支付有關款項，分別構成上述票據(jù)項下的違約事件，同時構成7筆債券下的違約事件。截至公告發(fā)布之日，2024年票據(jù)的未償還本金為5億美元，2025年票據(jù)II的未償還本金為4億美元，2026年票據(jù)II的未償還本金為2.95億美元。上述未支付已分別構成2024年票據(jù)、2025年票據(jù)II及2026年票據(jù)II的違約事件。