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　　編輯?| 于斌

　　出品 | 于見（mpyujian）

　　香江控股在地產(chǎn)界可謂“大名鼎鼎”。當年它憑借“錦繡香江”品牌住宅在業(yè)內(nèi)刷了一波很大的存在感。隨著在房地產(chǎn)領(lǐng)域多年的布局，它一直穩(wěn)居中國房地產(chǎn)企業(yè)500強。

　　但慢慢的，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入“下行”期，加上地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，香江控股近些年在主營房地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸顯現(xiàn)出“疲態(tài)”，它自己也不斷地在謀求多元化業(yè)務的轉(zhuǎn)型，只可惜轉(zhuǎn)型一直不算成功，“經(jīng)營危機”成為香江控股最近一段時間的主旋律。

　　針對香江控股最近一段時間陷入的困境，就在上個月，上交所還向香江控股發(fā)出了《問詢函》，主要針對該公司合并子公司的經(jīng)營質(zhì)量和資金、業(yè)務往來情況，以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中項目去化、開發(fā)進展、產(chǎn)權(quán)證書辦理等方面的壓力問題要求它作出說明，同時就一些訴訟信息及若干滯納金、違約賠償金等事項是否對公司生產(chǎn)經(jīng)營造成影響，要求香江控股進一步補充披露信息。

　　在經(jīng)歷了兩次申請延期回復上交所問詢后，香江控股終于在這個月月初對上交所下發(fā)的問詢函進行了回復，并針對《問詢函》中提出的資金壓力較大、資產(chǎn)負債率較高、天津房地產(chǎn)項目銷售等13個問題進行了一一解答。

　　根據(jù)香江控股2018年財報顯示，三年前開始謀求從房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型的香江控股現(xiàn)在主要以物業(yè)銷售、商貿(mào)流通運營作為主營業(yè)務，這兩項業(yè)務的營業(yè)收入占到它2018年總營收的89%，但二者相較去年同期都出現(xiàn)了比較大幅度的下滑。

　　住宅地產(chǎn)業(yè)務布局減少、“新興業(yè)務引擎”商貿(mào)物流業(yè)務無法實現(xiàn)突破，這讓香江控股的轉(zhuǎn)型之路走的很艱難。

　　地產(chǎn)項目危機

　　因為業(yè)務轉(zhuǎn)型，最近幾年香江控股在國內(nèi)土地市場上的動作比較少，僅有的布局也只是集中在珠三角、長三角地區(qū)。2018年5月，香江控股獲得廣州翡翠綠洲十六期優(yōu)質(zhì)地塊，增加土地儲備25.2萬平方米；在長三角地區(qū)，香江控股曾先后在江蘇如東拿地，2018年，它與蘇州吳中區(qū)、揚州瘦西湖管委會、南京、南通、濟南高新區(qū)、青島膠州市空港經(jīng)濟區(qū)等簽訂了戰(zhàn)略框架協(xié)議。

　　根據(jù)香江控股2018年財報，目前它在天津、廣州、成都三座城市的規(guī)劃計容建筑面積儲備比較多，且在當?shù)爻鞘芯挥谛袠I(yè)前三位。但在儲備了160.6萬平方米規(guī)模的天津市場，它在2018年可供出售面積卻僅為24.03萬平方米，銷售面積更是只有1.9萬平方米，銷售比例非常有限。

　　針對此問題，上交所的問詢函也要求香江控股針對天津分公司的利潤、去化情況、業(yè)績承諾完成情況作出解答。

　　根據(jù)香江控股的回應，天津公司項目去化“堪憂”的主要原因在于如下幾個方面：一是限于房地產(chǎn)政策調(diào)控；二是由于天津市2018年實施環(huán)保等整改措施，導致天津公司的開發(fā)周期和預售證取得較晚；三是天津項目大戶型產(chǎn)品比例較高，從而對項目去化產(chǎn)生不利影響。

　　天津市場之外，廣州與成都市場是香江控股的地產(chǎn)“大本營”，但兩地的項目情況同樣不容樂觀。2018年香江控股在天津商品住宅銷售同比下降15.1%之外，廣州市場下降了16.8%，成都市場也下降了9.1%。

　　房地產(chǎn)業(yè)務遇冷，再加上多元化業(yè)務的發(fā)展不順，直接導致了香江控股營收、凈利潤數(shù)據(jù)雙雙下滑。

　　2018年，香江控股實現(xiàn)總營收為41.4億元人民幣，較去年同期下降了12.2%；其中，商品房商鋪賣場收入約23.2億元，占營業(yè)收入的56%，較去年同期下滑了11.9%；商貿(mào)流通運營收入約13.8億元，占營業(yè)收入的33%，較去年同期下滑了25.2%。

　　本來地產(chǎn)項目去化情況如果能夠保持良好的話，香江控股應當是能夠保持住自己的營收增速的，可惜地產(chǎn)項目危機讓它的財務報表顯得“很難看”。

　　主營業(yè)務收入紛紛下滑之外，香江控股的各項成本卻“不降反增”。公司在2018年營業(yè)總成本同比上漲了0.7%，原因在于香江控股在2018年的財務費用大漲了151.1%，至3.4億元人民幣，其中更是包含了3.8億元利息費用，這直接導致香江控股的凈利潤大幅下降53.6%。

　　上交所針對此問題也進行了問詢，香江控股表示，“由于營業(yè)收入較上年下降 5.75 億元，營業(yè)毛利較上年下降 2.19 億元，主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入差異性導致；財務費用較上年增加 2.03 億元，主要是發(fā)行公司債及銀行貸款增加導致利息支出增加”。

　　另外，香江控股目前的經(jīng)營現(xiàn)金流與投資現(xiàn)金流均為負數(shù)，這加深了市場對它的質(zhì)疑。

　　多元化戰(zhàn)略難推進

　　需要指出的是，早在幾年前香江控股就預見了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“降溫”，所以將自己過去以住宅類房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務為主，商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務為輔的經(jīng)營重點轉(zhuǎn)向以商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)銷售及運營為主。

　　但從香江控股近幾年的財報數(shù)據(jù)我們也能看得出來，商貿(mào)流通運營業(yè)務始終未能挑起香江控股的經(jīng)營“大梁”，整體表現(xiàn)差強人意。除了在2018年的相應營收下滑，2016年到2018年之間，香江控股商貿(mào)流通運營業(yè)務收入占總營收的比重分別是55.8%、40%、33%，一年比一年底，明顯沒有承擔起轉(zhuǎn)型重任。

　　香江控股的多元化發(fā)展戰(zhàn)略目前來說似乎是失敗了，主營地產(chǎn)業(yè)務無法“托底”，新興轉(zhuǎn)型業(yè)務占比逐年下滑，不能支撐起公司的主營方向，這讓香江控股陷入了多線失利的境地，香江控股在商貿(mào)流通領(lǐng)域的優(yōu)勢也遲遲無法建立起來。

　　業(yè)績下滑、轉(zhuǎn)型困難，疲態(tài)盡顯的香江控股將在這段時間里面臨很大的經(jīng)營困境，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繼續(xù)下行，它未來的日子將會更加難過。