內容摘要：青浦區(qū)西虹橋蟠東路西側18-01地塊項目方案公示，規(guī)劃住宅套數下限為293套，房地聯(lián)動價為65000元/平方米。配套有綜合運動場和菜場。

蟠東路西側18-01地塊區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)西虹橋蟠東路西側18-01地塊項目方案公示。

青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠東路西側18-01地塊位于龍聯(lián)路、蟠東路西南，板塊上隸屬于虹橋主城區(qū)。

今年8月，同濟以總價13.32億元摘得青浦區(qū)西虹橋蟠東路西側18-01、18-03、18-04地塊，成交樓面價為30346元/平方米，溢價率9.66%。

該地塊房地聯(lián)動價為65000元/平方米。

下面我們一起了解一下該項目方案設計：

蟠東路西側18-01地塊總平面圖

一、項目方案

地塊控制性指標：

地塊名稱：西虹橋蟠東路西側18-01地塊

地塊四至：東至蟠東路，南至綠地（崧澤大道），西至蟠文路，北至龍聯(lián)路

用地性質：三類住宅組團用地（普通商品房）

用地面積：16611.10平方米

總建筑面積：50760.36平方米

其中地上建筑面積：35460.36平方米

地下建筑面積：15300.00平方米

計容面積：33222.20平方米

建筑層數：地上最多16層，地下一層

建筑高度：最高建筑高度為55.55米

容積率：2.0

建筑密度：22.00%

綠地率：35%

占地及建筑體量，蟠東路西側18-01地塊占地面積16611.10平方米，約合24.9畝，其容積率2.0，總建筑面積為50760.36平方米，其中地上建筑面積35460.36平方米，地下建筑面積15300.00平方米（計容面積33222.20平方米）。

功能分布，該居住區(qū)住宅樓沿南北兩端排列，小區(qū)中央規(guī)劃了集中公共綠地和活動空間等。

出入口，該居住區(qū)共規(guī)劃了4個出入口，出入口類型方面區(qū)別了人行出入口、機動車出入口、消防應急出入口三類。東側的潘東路上出入口兼顧了上述三類出入口功能；蟠文路北端出入口為機動車和消防應急出入口；蟠文路中段為人行出入口；蟠文路南端為消防應急出入口。所以未來業(yè)主車輛出入主要走蟠文路北端和蟠東路出入口。

住宅棟數，對于一個小區(qū)來說，18-01地塊可以說是“袖珍”型的。僅規(guī)劃了4棟住宅樓，也就是總平面圖上1-4號樓，除了4號樓最東側單元號規(guī)劃了保障性住房外，其余住宅樓均為普通商品房。

保障性住房占比，本地塊范圍內配建保障性住房建筑面積應占該地塊規(guī)劃總住宅建筑面積的?5%以上，計1661.11平方米以上。

住宅樓層/建筑高度，本項目住宅樓層有14層和16層兩類，其中1號樓為16層，建筑高度為49.9米；其余2-4號樓均為14層，建筑高度為44米；上述建筑均規(guī)劃了地下一層地下室。

另外，上述住宅樓棟部分單元號首層設置架空層。以用作通道，布置綠化小品，居民休閑等公共用途，總面積不應小于居住建筑底層總面積的20%，并應與住宅小區(qū)內部環(huán)境一體化設計；架空層不得封閉，滿足24小時對外開放。

棟距，該小區(qū)盡管“袖珍”，但棟距卻是“大尺度”。我們看到1號與3號樓之間的前后棟距高達46.3米，而2號與4號樓之間前后棟距更是高達了48米。而南側的3、4號樓建筑高度僅44米，這意味著北側1、2號樓采光“無敵了”，可以全時段采光不受干擾。

中小套型，本地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的?60%，計19933.32平方米以上。

根據《上海市住宅設計標準》定義，十層及十層以上或高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項目為高層住宅產品，即中小套型面積為不大于100平方米。

住宅供應量，根據該地塊出讓文件規(guī)定，該項目規(guī)劃住宅套數下限為?293套（含保障性住房）。

房地聯(lián)動價，蟠東路西側18-01地塊房地聯(lián)動價為65000元/平方米。其比北側住宅地塊高出了1000元/平方米，即華發(fā)&江蘇海潤開發(fā)的龍聯(lián)路北側07-02地塊是今年首批出讓地塊，房地聯(lián)動價為64000元/平方米。

交付標準，該地塊為100%全裝修交付，包括保障性住宅。

停車位，該地塊為“人車分流型”社區(qū)，地塊停車位配比按照三類區(qū)域標準，普通商品房小于90平方米的戶型以1:1配置，90-140平方米戶型以1:1.3配置，大于140平方米戶型以1:1.6配置。

其中，原則上地面停車位一般不超過總車位15%，從這版公示圖來看，目前僅在地塊西北角設置了少量訪客地面停車位，更多為地下停車位。

節(jié)能設計，本項目建筑應當達到不低于一星級綠色建筑標準，項目應實施可再生能源太陽能光伏設計，光伏安裝面積不低于屋頂總面積30%。

綠化率，本項目綠地率為35% ，公共綠地面積不低于8479.21平方米（包括18-03、18-04地塊）。

項目內配套，本項目18-01地塊中5號樓棟標注為配套用房，不確定這里的配套是含商業(yè)還是單指物業(yè)、業(yè)委會等。該地塊出讓文件中僅明文規(guī)定了要求配建100平方米建筑面積的活動室用房。

另外，同濟本次一起摘得的地塊中，還包括了北側的18-03地塊社區(qū)體育用地（綜合運動場）和18-04地塊社區(qū)商業(yè)用地（菜場），該出讓文件顯示：

18-03地塊：建筑體量不少于6227.64平方米，建議基本配置為室內社區(qū)多功能運動中心，體育場地設施不少于8項，如乒乓球室、多功能館(籃球、排球、羽毛球綜合)、多功能房、器械健身房等。

18-04地塊：應確保菜場建筑面積不少于1500平方米，菜市場按照智慧菜市場要求進行建設管理。該地塊除菜場部分外可積極引入社區(qū)便民商業(yè)，統(tǒng)一營運?。

所以，我們判斷18-01住宅地塊內應該沒有配套商業(yè)功能了。

上述地塊將與住宅同期建設。

特別約定，同濟需出資建設南側的18-02地塊公共綠地、用地面積7025.4平方米，建成后無償移交給青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)人民政府。

二、周邊配套

蟠東路西側18-01地塊周邊配套

區(qū)位與板塊：蟠東路西側18-01地塊隸屬于虹橋主城區(qū)，緊鄰規(guī)劃的虹橋主城副中心，周邊配套非常成熟。

公辦教育設施：根據今年公布的青浦區(qū)公辦學校招生計劃，并參照周邊小區(qū)對口學區(qū)劃分，項目現有對口公辦學校分別為青浦實驗潘文幼兒園、徐涇小學、徐涇中學（僅供參考）。

民辦教育設施：世界外國語學校（幼兒園-高中），愛菊幼兒園。

商業(yè)配套：蟠龍?zhí)斓?，虹橋主城副中心內的首位奧特萊斯及建設中蘭韻中心、聯(lián)美匯項目、百老匯項目等。

交通設施：項目兩側有17號線蟠龍路站和諸光路站。

三、徐涇虹橋主城區(qū)同期開發(fā)樓盤

徐涇虹橋主城區(qū)同期開發(fā)樓盤

目前，徐涇虹橋主城片區(qū)板塊同期在建樓盤共有8個（包括本案蟠東路西側18-01地塊項目），該區(qū)域房地聯(lián)動價區(qū)間在60000元/平方米-69500元/平方米之間。本案蟠東路西側18-01地塊項目排在第二高。

該板塊最高房地聯(lián)動價為69500元/平方米，該價格也同時引領了整個青浦區(qū)，為華潤開發(fā)今年青浦首批出讓的小淶港西側52-20地塊。該項目容積率僅1.2，為低密度住宅產品。

徐涇虹橋主城片區(qū)上述8個項目未來將向市場供應至少7308套住宅。

四、開發(fā)商背景

根據上海同濟房地產有限公司官網顯示，始創(chuàng)于1993年的同濟房產系上海同濟科技實業(yè)股份有限公司（上市代碼600846）的全資子公司（國資控股）。其先后投資和建成的住宅小區(qū)包括有同悅灣華庭、同濟晶萃、同濟融創(chuàng)玫瑰園等。

大家對該項目有興趣嗎？

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資料：青浦區(qū)政府網

編輯：大青浦房談