焦點研究院 債券信用掃描

債項：金融街2021公司債（第五期）

出品時間：2021年9月27日

研究員：張子豪

本專題研究通過透視近期發(fā)行債券房企的銷售業(yè)績、投資表現(xiàn)、土地儲備和財務(wù)數(shù)據(jù)等關(guān)鍵指標(biāo)，分析各房企的經(jīng)營戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)優(yōu)勢與不足，逐條剖析企業(yè)未來發(fā)展機會與潛在信用風(fēng)險。

債項概況

信用支撐點

公司股東金融街集團背景雄厚。

公司股東北京金融街投資（集團）是北京市西城區(qū)國資委旗下重要的資產(chǎn)管理平臺。作為金融街集團重要的房地產(chǎn)開發(fā)運營平臺，公司在多個方面獲得了集團的大力支持。資金方面，截至2020年末，公司與集團子公司金融街集團財務(wù)公司續(xù)簽《金融服務(wù)協(xié)議》，公司與財務(wù)公司在協(xié)議有效期內(nèi)的交易額度不超過82.04億元。同時，公司作為金融街旗下最重要的業(yè)務(wù)板塊，部分業(yè)務(wù)的開展可依托于集團豐富的業(yè)態(tài)，以產(chǎn)生協(xié)同優(yōu)勢。

公司近三年銷售金額持續(xù)增長，土地儲備區(qū)位分布良好。

近年來公司銷售金額持續(xù)增長，2020年及2021年上半年銷售金額分別同比增長26%和37%至402億元和215億元。截至2021年上半年，公司已進入五大城市群16個重點城市，擁有1736萬平方米土地儲備，其中，前三大城市（惠州、北京和天津）土地儲備面積占比約45%，能為其持續(xù)發(fā)展提供一定保障。

公司自持物業(yè)位置優(yōu)越，整體出租率較高保證利潤。

公司商業(yè)物業(yè)定位是為國內(nèi)外金融機構(gòu)、國內(nèi)大型企業(yè)總部及中小型企業(yè)提供辦公及商業(yè)配套建筑產(chǎn)品，主要集中于北京、天津、上海和重慶等地，其中大部分自持物業(yè)位于北京金融街區(qū)域，資源的稀缺性及優(yōu)越的地理位置使得公司投資物業(yè)保持了較高的出租率及租金水平，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤。

公司財務(wù)彈性較好，融資渠道暢通。

金融街與銀行、保險等金融機構(gòu)保持良好合作關(guān)系，截至2021年上半年，公司未使用授信為378億元，相對比較充足；同時作為A股上市公司，直接融資渠道暢通，整體備用流動性較好。

風(fēng)險關(guān)注點

公司仍處在高杠桿運營水平。

公司為維持土地儲備，增加開發(fā)項目以及擴大自持物業(yè)規(guī)模，始終保持了一定規(guī)模的外部融資，這就導(dǎo)致其債務(wù)規(guī)模和凈負(fù)債率處于較高水平。據(jù)其2021年半年報數(shù)據(jù)測算，公司三道紅線踩線情況如下：剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%，凈負(fù)債率為163.7%，現(xiàn)金短債比為1.13，踩線2條，為橙檔房企。

公司部分項目存貨去化情況有待加強。

受地方限價政策及規(guī)劃調(diào)整等影響，公司部分項目調(diào)整推盤節(jié)奏導(dǎo)致去化周期偏長；區(qū)域競爭加劇導(dǎo)致部分位于重慶及天津等區(qū)域項目去化速度不達(dá)預(yù)期。2021年1-6月，隨著天津地區(qū)項目集中交付，當(dāng)期結(jié)算收入占比超過35%；而廣州、重慶等地區(qū)項目結(jié)算金額顯著減少。

公司2020年收入水平下降顯著，經(jīng)營性業(yè)務(wù)大幅虧損。

2020年，在新冠疫情沖擊下，公司以武漢地區(qū)為主的項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，使得房地產(chǎn)銷售板塊收入同比顯著減少，營業(yè)總收入40.25億元，同比下降36.8%；同期，公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)虧損5.75億元，虧損幅度同比增加，整體盈利能力偏弱。

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