焦點研究院 · 焦點年報集中供地 · 城市篇

監(jiān)測時間：2021年1月1日至12月31日

研究員：趙文浩

摘要

2021年集中供地已經(jīng)全部結(jié)束，隨著市場形勢的變化，各批次土拍呈現(xiàn)出不同的特征，一輪土拍多城市地價發(fā)生上浮，房企參拍熱度較高，二輪土拍受多重因素影響地價上漲的勢頭被遏制，流拍率上升，三輪土拍多數(shù)城市基本延續(xù)二輪的市場特征，市場熱度稍有上升。城市方面，長三角的上海，杭州以及中西部的成都，珠三角的深圳總體熱度較高，而東北的長春和沈陽流拍率居高不下，不同城市熱度差異明顯。本文從22城的推出與成交面積、樓面地價、出讓金、溢價率和熱門地塊的角度對2021年集中供地土拍進行解析。

01?16個城市供應(yīng)同比增長，租賃用地二批次供應(yīng)較多

從供地計劃完成情況來看，有4個城市超額完成供地計劃，由于二三批次房企拿地意愿較低，為了防止流拍情況的進一步惡化，多數(shù)城市放慢了土地供應(yīng)節(jié)奏，這也就造成了供地計劃實際完成率不高。

從實際實施結(jié)果來看，22城累計供應(yīng)面積為14422.62萬平方米，建筑面積為30861.24萬平方米。和2020年相比，22個城市中有16個城市供應(yīng)建面同比增長，其中蘇州、上海和北京供應(yīng)量增加過半，青島和福州同比下滑幅度較大，這兩個城市在2021年下半年新房市場庫存較多，政府有意減少供應(yīng)。

租賃用地供應(yīng)方面，全年供應(yīng)主要集中在第二批次。2021年住建部要求加大保障性住房供應(yīng)占比，在第一批次多數(shù)城市以競配建或者競自持的方式配建保障性住房，但是成交面積較少，二批次為了加大供應(yīng)力度，變?yōu)橹苯优浣ㄗ赓U用地的方式，由于二批次地塊流拍比例過高，三批次減少了租賃用地的供應(yīng)，部分城市采用整塊地土地設(shè)置為租賃用地的形式來供應(yīng)。以供應(yīng)地塊的宗數(shù)為口徑，三批次供應(yīng)數(shù)量分別為192宗，262宗，130宗。租賃用地供應(yīng)較多的城市分別為青島（115宗），上海（112宗）和杭州（62宗）。

在供地區(qū)域上，多數(shù)城市仍以遠城區(qū)供應(yīng)為主?，F(xiàn)階段城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，多數(shù)城市的主城區(qū)土地儲備較少，所以在集中供地過程中通常以遠城區(qū)地塊為主。在三批次集中供地過程中，為了活躍土拍市場熱度，杭州，福州和寧波等城市加大了主城區(qū)地塊供應(yīng)力度，但是從全年來看仍舊以遠郊區(qū)域為供地的主力區(qū)域。

02?半數(shù)城市成交建面縮水，近八成城市地價上揚

2021年22城集中供地成交地塊的出讓面積和計容建筑面積分別為11106.78萬平方米和24365.95萬平方米，成交地塊的建筑面積同比下滑1%。分城市來看，有11個城市出現(xiàn)下滑，其中沈陽、長春、青島和福州下滑比例較大，沈陽和長春的下滑主要是由于兩個城市新房交易冷清較大傳導(dǎo)到土地市場，房企拿地意愿低迷導(dǎo)致的，而福州和青島的下滑主要是由于地方政府有意通過減少土地供應(yīng)來減少新房的供應(yīng)。同時上海和蘇州出現(xiàn)了供需兩旺的市場情形，充分反映了房企對于這兩個城市的信心。

在宅地樓面均價方面，22城宅地均價17個城市發(fā)生上漲，5個城市發(fā)生下滑。從全年來看，集中供地并未達到預(yù)期的穩(wěn)地價效果。地價上漲主要是由兩個原因造成的，部分城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)增加，如廈門的島內(nèi)宅地比例提升和杭州的核心區(qū)域成交增加。此外，由于下半年市場呈現(xiàn)出下行態(tài)勢，房企出于經(jīng)營安全的考慮，更青睞于優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)質(zhì)地塊成交占比增加，間接推高樓面均價上揚。

22城2021年度市本級宅地出讓金有16個城市發(fā)生上漲，6個城市發(fā)生下滑，22城全年宅地出讓金同比變化均值為17%。其中上海，杭州和北京作為出讓金均超過2000億的城市，居出讓金榜單前三，這三個城市出讓金均有超過20%的漲幅，此外福州，寧波下降幅度較大，分別同比下滑42%和39%，這主要是由于兩個城市供地量下滑和流拍較多導(dǎo)致的。

03?流拍率多維度分化，重慶廈門溢價率較高

從各個批次來看，一批次流拍地塊較少，二三批次流拍地塊較多。值得注意的是，另一方面，由于下半年以來規(guī)模房企多數(shù)發(fā)生銷售下滑和融資承壓，在加上貸款集中度管理的政策使得房貸發(fā)放速度較慢，購房業(yè)主觀望情緒濃厚，最終使得多數(shù)規(guī)模房企拿地意向不強，地塊底價成交和異常交易頻發(fā)成為二三輪集中供地土拍的主要特征。

從具體城市方面來說，沈陽和長春全年流拍地塊比例分別達到50%和38%，這兩個城市地處東北，冷清的市場使得房企拿地意愿低迷。而北京和廣州流拍率分別達到33%和31%，在集中供地城市里邊居于高位。主要是由于這兩個城市二批次土地供應(yīng)量較大，土拍規(guī)則設(shè)置較為嚴厲，并且土地供應(yīng)區(qū)域過于集中導(dǎo)致的，三批次改進后流拍率隨之下。而針對長三角城市上海，無錫和蘇州等城市流拍率則較低。

在溢價率方面，一批次集中供地過程中，多數(shù)城市沿用2020年的出讓政策，并未設(shè)置溢價率上限，二三批次集中供地過程中，自然資源部出臺新規(guī)設(shè)置了15%的溢價率上線限，在具體實施過程中，部分城市設(shè)置的溢價率低于該數(shù)值。再加上市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，使得后續(xù)兩批次溢價率下滑。

具體到城市方面，重慶和廈門的溢價率分別為21.8%和17.8%，居22城溢價率排名的前兩名，主要是由于全年出讓地塊多數(shù)在自然資源部新規(guī)出臺之前已經(jīng)出讓。上海和青島溢價率分別為3.8%、0.9%，總體上處于低位，和這兩個城市的供地結(jié)構(gòu)有關(guān)，前者租賃用地出讓較多，后者出讓地塊多涉及勾地，最終使得溢價水平較低。

04?熱門地塊去化預(yù)期較好，地塊位置非唯一原因

在一批次集中供地過程中，封頂成交地塊眾多，當市場預(yù)期良好的時候，部分非熱門區(qū)域地塊，仍然能吸引眾多房企搶地，激情拿地的事件頻發(fā)。等到二三批次的時候封頂成交地塊主要為去化預(yù)期較好，利潤空間有保證，資金能迅速回籠的地塊，這和下半年以來房企追求企業(yè)經(jīng)營安全的主導(dǎo)思想關(guān)系密切。

從具體城市來看，地塊封頂成交原因又各有不同。二批次南京集中供地共有11宗地塊達到最高限價成交，平均地房比為0.67，處于合理區(qū)間，利潤空間有保證。三批次的杭州近七成地塊封頂成交，多位于熱門板塊，且總價設(shè)置較低。而成都全年集中供地的熱門區(qū)域?qū)儆谔旄聟^(qū)，并非原先的老城區(qū)，主要由于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃集聚帶來的利好導(dǎo)致。

05?城市分化態(tài)勢持續(xù)，流拍頻發(fā)或明顯減少

就現(xiàn)階段而言，對于一些市場下行壓力較大的城市，如廈門，沈陽等城市，土地出讓門檻或?qū)潘?。而對于三輪土拍中地市熱度明顯回升的城市，如杭州，寧波等城市，隨著供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，市場將會恢復(fù)常態(tài)。針對長三角城市以及深圳成都等城市由于人口流入較多，再加上產(chǎn)業(yè)支持力度大，在22年的土拍中將會保持較高的熱度。

集中供地城市經(jīng)過三批次的集中出讓，地方政府和房企將會更加理性的面對市場，市場出現(xiàn)波動的情況將會明顯減少，單批次過高溢價率和流拍率的土拍將會減少。目前企業(yè)銷售并未有大的起色，監(jiān)管層一直在強調(diào)當前房地產(chǎn)市場在平穩(wěn)發(fā)展，當前的市場現(xiàn)狀并未有大的變化，預(yù)計2022年集中供地土拍將保持在低位平穩(wěn)運行。

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