案情介紹

AN QING JIE?SHAO

朱女士

2004年，成都市**區(qū)小花鎮(zhèn)（化名）大壩村（化名）村委會招商引資，與朱女士簽訂《租土地協(xié)議書》《租地協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議約定，村委會將大壩村6、7社**學(xué)校區(qū)間路東側(cè)10畝集體土地出租給朱女士用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，租期為長期。2005年，大壩村村委會又將位于大壩村6、7社***路至學(xué)校南側(cè)6.69畝集體土地出租給朱女士。后因生產(chǎn)需要，朱女士等在其取得土地使用權(quán)的土地上自建廠房。因**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目，朱女士所有房屋被納入征收拆遷范圍。

我們通過調(diào)查得知，**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目，屬于**區(qū)2016年重點(diǎn)項目。成都市國土資源局**區(qū)分局于2016年4月公布《2016年**區(qū)征地拆遷工作目標(biāo)》，涉案地塊位列其中，該地塊范圍包括大壩村6組、大壩村部分，擬征地總面積165.65畝，其中上市面積103畝，規(guī)劃用途為二類住宅用地。涉案地塊的征收資金由**新城管委會籌集，具體拆遷事務(wù)性工作由當(dāng)?shù)匦』蚪值擂k（化名）負(fù)責(zé)。

A公司

A公司是一家主營業(yè)務(wù)為制鞋機(jī)械研發(fā)、生產(chǎn)、銷售的企業(yè)。A公司的前身于1993年成立于廣東省某市**鎮(zhèn)**村，主要產(chǎn)品為平面油壓裁斷機(jī)、自動油壓釘跟機(jī)，在當(dāng)?shù)卣碱I(lǐng)了大量市場，取代了部分臺資企業(yè)。2003年5月30日，A公司在**區(qū)小花鎮(zhèn)取得營業(yè)執(zhí)照，正式設(shè)立。

2005年，**區(qū)小花鎮(zhèn)大壩村村委會招商引資，與A公司實(shí)際控制人黃女士簽訂《租土地協(xié)議書》《租地協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議約定，村委會將大壩村6社***路區(qū)間道路西側(cè)6.96畝集體土地出租給黃女士用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，租期為長期。后因生產(chǎn)需要，黃女士等在其取得土地使用權(quán)的土地上自建廠房。因**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目，A公司被納入征收拆遷范圍。

我們通過調(diào)查得知，**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目，屬于**區(qū)2016年重點(diǎn)項目。成都市國土資源局**區(qū)分局于2016年4月公布《2016年**區(qū)征地拆遷工作目標(biāo)》，涉案地塊位列其中，該地塊范圍包括大壩村6組、大壩村部分，擬征地總面積165.65畝，其中上市面積103畝，規(guī)劃用途為二類住宅用地。涉案地塊的征收資金由**新城管委會籌集，具體拆遷事務(wù)性工作由小花橋街道辦負(fù)責(zé)。

法律評估意見

FA?LV PING GU? YI JIAN

——朱女士——

鑒于本法律意見書意在為朱女士在本次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收其集體土地上房屋應(yīng)當(dāng)獲得的合理補(bǔ)償提供法律依據(jù)，估價對象是朱女士所有集體土地上房屋因**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收造成的損失"，估價范圍是位于征收范圍內(nèi)朱女士所有的自建地上建筑物價值、裝修及附屬設(shè)施價值、搬遷費(fèi)用。

▼(一)估價基本事實(shí)和法律依據(jù)

2004年，**區(qū)小花鎮(zhèn)大壩村村委會招商引資，與朱女士簽訂《租土地協(xié)議書》《租地協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議約定，村委會將大壩村6、7社**學(xué)校區(qū)間路東側(cè)10畝集體土地出租給朱女士用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，租期為長期。2005年，大壩村村委會又將位于大壩村6、7社***路至學(xué)校南側(cè)6.69畝集體土地出租給朱女士。因朱女士將土地用于出租經(jīng)營，故本法律意見書中將土地租期視為50年，自2005年6月8日到2055年6月7日。同年，朱女士在承租土地上建設(shè)廠房及辦公樓。依照大壩社區(qū)拆遷辦人戶測量得出的數(shù)據(jù)，朱女士自建廠房及辦公樓建筑面積約為5500平方米。

截至目前，**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目尚未發(fā)布正式征收公告，故我們根據(jù)大壩社區(qū)拆遷辦于2016年6月24日發(fā)布的《新城管委會拆遷地塊情況通報》，將項目征收實(shí)際開始時間確定為2016年6月。朱女士擬被征收的土地性質(zhì)為集體土地，因此本次征收朱女士所有集體土地上房屋應(yīng)當(dāng)適用2012年5月起實(shí)施的《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(川府函[2012]99號)、2000年9月起實(shí)施的《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》(成都市人民政府令第78號)、2015年1月起實(shí)施的《成都市人民政府關(guān)于公布實(shí)施成都市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知》(成府函[2014]119號)。同時參照適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》。根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定，征收方對被征收人朱女士給予的補(bǔ)償包括：

(1)被征收人非住宅房屋價值的補(bǔ)償；

(2)裝修及附屬設(shè)施價值的補(bǔ)償；

(3)因征收土地涉及非住宅房屋造成的設(shè)備拆除、安裝和搬遷費(fèi)用；

(4)本次拆遷項目對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵。

▼(二)對征收房屋價值的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對于無證房屋，以補(bǔ)償被征收房屋的重置成本價格為宜

依照《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(川府函[2012]99號)中的規(guī)定："在征地補(bǔ)償安置中要本著必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障的原則，并根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時調(diào)整不適應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)……不能參照的，參照市場價格，按實(shí)際損失合理補(bǔ)償。"可見，四川省對于集體土地上房屋特別是非住宅房屋最新的征地補(bǔ)償精神，是逐步向國有土地上房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)靠攏，體現(xiàn)房屋的市場價值。從該征地補(bǔ)償精神出發(fā)，我們擬通過收益法測算被征收人的房屋價值補(bǔ)償，為征收方給予合理補(bǔ)償提供參考。

▼(三)估價方法

我們在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進(jìn)行實(shí)地踏勘后，根據(jù)估價對象位于小花橋鎮(zhèn)大壩社區(qū)內(nèi)，朱女士雖然每年按時繳納土地租金、配套費(fèi)、青苗費(fèi)以及相關(guān)規(guī)費(fèi)，但是并未取得土地使用權(quán)證；朱女士自建建筑物都沒有取得房屋所有權(quán)證的實(shí)際情況，結(jié)合本次估價目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。本次估價的基本思路是以朱女士所有集體土地上房屋現(xiàn)場查勘情況為基礎(chǔ)估算估價對象價值，即首先按收益法測算估價對象中收益性房地產(chǎn)(即朱女士承租的集體土地使用權(quán)及用作出租的地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的價值，再加上非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)(構(gòu)筑物、搬遷費(fèi)用)的價值，來得到估價對象的價值。

朱女士所有被征收房屋為成都市工業(yè)房地產(chǎn)，用于出租，類似房屋租賃情況及租金價格資料比較容易收集，對于朱女士所有集體土地上房屋這樣收益性房地產(chǎn)的估價，宜選用收益法作為估價方法，故以收益法作為朱女士承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施的估價方法。

收益法，指通過預(yù)測估價對象未來收益并將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來求取估價對象價值的估價方法，該方法以預(yù)期收益為導(dǎo)向，以預(yù)期原理為支撐，即決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的不是過去的因素而是未來的因素。收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)估價，不適用于公益性房地產(chǎn)估價。有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，又叫收益性房地產(chǎn)，主要包括以下幾類：出租型房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)。對于用于出租的寫字樓、公寓、廠房來說，可以用其一年間的房租收人扣除各種成本費(fèi)用，如修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、利息等，來求取其純收益，再選用適當(dāng)?shù)倪€原利率，對此純收益進(jìn)行還原，從而求得該出租房地產(chǎn)的收益價格。朱女士所有廠房即屬于該情形。

在現(xiàn)行法律下，土地所有權(quán)性質(zhì)不構(gòu)成使用收益法的障礙。根據(jù)《土地管理法》第47條之規(guī)定，征收耕地的，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4倍~6倍。耕地產(chǎn)值就是土地的收益，平均產(chǎn)值倍數(shù)就是補(bǔ)償未來年期，可見《土地管理法》就是從收益法的角度來對耕地補(bǔ)償進(jìn)行立法的。那么集體建設(shè)用地上房屋，如果用于出租、商業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)經(jīng)營，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益，就可以用收益法進(jìn)行估價。朱女士多年以來在其長期承租的集體土地上建設(shè)廠房進(jìn)行出租，持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定、可觀的利潤，故可以采用收益法對前述集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施進(jìn)行評估。

收益法的計算公式如下：

V=租賃期內(nèi)的收益價值+租賃期外的收益價值

V：朱女士承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施價值；

ai：本法律意見書出具之日到租賃合同期限屆滿前的房地產(chǎn)年凈收益；

a：租賃合同期限屆滿后房地產(chǎn)年凈收益；

r：朱女士的收益還原利率；

t：本法律意見書出具之日到租賃合同期限屆滿前的年限；

n：估價對象中收益性房地產(chǎn)(即朱女士承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的未來收益年限。

最后，估價對象的價值模型如下：

B=V+不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的構(gòu)筑物重置成本+搬遷費(fèi)+補(bǔ)助和獎勵

▼(四)被征收房屋價值V測算過程

(1)有效毛收人包括租金收人和押金利息收人。租金收人根據(jù)估價對象的租賃合同和市場平均租金水平計算。租賃合同期內(nèi)，收益根據(jù)租賃合同約定，租賃期限為2年，租期至2018年1月。租賃合同期內(nèi)，每月租金為53250元。根據(jù)我們對成都市廠房租賃情況的調(diào)查，結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)(引用來源：戴德梁行行業(yè)研究報告，見下表)，成都市近三年內(nèi)廠房的平均租金以2015年為標(biāo)準(zhǔn)約為每平方米每月30元。該區(qū)域廠房大多建成年代較早，被征收前已經(jīng)有穩(wěn)定的承租對象，該區(qū)域廠房的出租率為90%~100%，估價對象地理位置優(yōu)越，緊鄰小花橋鎮(zhèn)政府行政中心，出租情況較好，故租賃合同期外的出租率取99%。

押金按市場水平取兩個月租金，利息按中國人民銀行于本法律意見書出具時的一年期定期存款利率1.5%計取。

則租賃合同期內(nèi)，估價對象年有效毛收人為：

年租金收入+年押金利息

=53250x12+20000x1.5%

=639000+300

=639300元

租賃合同屆滿，估價對象年有效毛收人為：

年租金收入+年押金利息

=月租金x建筑面積x月數(shù)x出租率+月租金x建筑面積x月數(shù)x出租率x利率

=30x5500x12x99%+30x5500x2x99%x1.5%

=1960200+4900.5

=1965100.5元

(2)年運(yùn)營費(fèi)用。我們結(jié)合估價對象的實(shí)際運(yùn)營狀況，通過分析估價對象所在成都市的同類房地產(chǎn)費(fèi)用支出狀況，確定估價對象的年運(yùn)營費(fèi)用。相關(guān)費(fèi)用如下：

.房產(chǎn)稅：按年房地產(chǎn)有效毛收入的12%征收；

.增值稅及附加：增值稅金及附加為年房地產(chǎn)有效毛收入的5.6%；

.管理費(fèi)：指朱女士對出租廠房進(jìn)行必要的管理所需的費(fèi)用，一般按年房地產(chǎn)有效毛收入的2%確定；

.維修費(fèi)：指對出租廠房進(jìn)行必要維修的費(fèi)用，一般按年房地產(chǎn)有效毛收入的2%確定；

.保險費(fèi)：按年房地產(chǎn)有效毛收入的0.1%計?。?/p>

.城鎮(zhèn)土地使用稅：估價對象所在區(qū)域城鎮(zhèn)土地使用稅為每年6元/平方米。

按照上述費(fèi)率進(jìn)行計算，年運(yùn)營費(fèi)用為上述六項之和：租賃合同期內(nèi)，估價對象年運(yùn)營費(fèi)用為：

639300x(12%+5.6%+2%+2%+0.1%)+5500x6

=138728.10+33000

=171728.10元

租賃合同屆滿，估價對象年運(yùn)營費(fèi)用為：

1965100.5x(12%+5.6%+2%+2%+0.1%)+5500x6

=426426.80+33000

=456426.80元

(3)年凈收益。凈收益為有效毛收人減去運(yùn)營費(fèi)用，租賃合同期內(nèi)，估價對象年凈收益為：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

=639300-171728.10

=467571.90元

租賃合同屆滿，估價對象年凈收益為：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

=1965100.5-459426.80

=1505673.70元

(4)確定估價對象收益還原利率。本次估價采用無風(fēng)險收益率加風(fēng)險調(diào)整值法確定估價對象的收益還原利率。

參照國家近五年發(fā)行的中長期國債利率的平均水平(見下表)，按照十年期以上國債利率平均水平確定無風(fēng)險收益率的近似，得到無風(fēng)險收益率約為3.94%。風(fēng)險調(diào)整值通常在2%~5%左右，考慮到估價對象的用途、利潤、風(fēng)險，風(fēng)險調(diào)整值取3%，由此確定估價對象收益還原利率為6.94%。

▲中長期國債利率（參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例三）

(5)確定被征收房屋價值。依照朱女士與**區(qū)小花鎮(zhèn)大壩村村委會簽訂的《租土地協(xié)議書》《租地協(xié)議書》，結(jié)合其工業(yè)用途，土地及房屋收益到期日為2055年，截至本法律意見書撰文之日，土地剩余使用年限為39年，故本次取剩余土地使用年限為被征收房屋的收益年限。

將前面測算得出的數(shù)據(jù)代人估價公式，得到朱女士承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施價值為：

V=租賃期內(nèi)的收益價值+租賃期外的收益價值

=467571.90÷(1+6.94%)+467571.90÷(1+6.94%)2+1505673.70÷[6.94%x(1+6.94%)2]x[1-1÷(1+6.94%)39-2]=18229249.97元

▼(五)不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的地大于房的土地補(bǔ)償

朱女士擬被征收的廠房具有大量附屬設(shè)施，包括報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)等。但是，上述系統(tǒng)是朱女士與所有廠房日常生產(chǎn)經(jīng)營密不可分的有機(jī)組成部分，朱女士所有前述收益性房地產(chǎn)能夠獲得超出行業(yè)平均利潤的房地收益，與完善的配套系統(tǒng)是分不開的。因此，在通過收益法測算朱女士承租集體土地使用權(quán)、地上建筑物、裝修及用于生產(chǎn)經(jīng)營的配套附屬設(shè)施價值時，已經(jīng)將上述系統(tǒng)作為用于出租經(jīng)營的配套附屬設(shè)施計算在內(nèi)，故此處不再對這些系統(tǒng)的價值進(jìn)行單獨(dú)估價，以免造成重復(fù)計算。以下計算的是朱女士廠區(qū)內(nèi)剩余的，不能直接產(chǎn)生收益或與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)聯(lián)的地大于房部分土地的價值。

由于成都市尚未發(fā)布區(qū)片綜合地價，故我們通過對成都市工業(yè)用地掛牌出讓情況進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù) (引用來源：高力國際成都主城區(qū)土地市場快報，見下表)，得出成都市近三年內(nèi)工業(yè)用地掛牌出讓的平均價格約為每平方米240元。

▲成都市2014~2015年工業(yè)用地掛牌出讓統(tǒng)計表（參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例三）

據(jù)現(xiàn)場查勘，朱女士廠區(qū)內(nèi)地大于房部分土地的數(shù)量和單價見下表：

由上表可得，朱女士的不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的地大于房的土地補(bǔ)償為1240080元。

▼(六)關(guān)于搬遷費(fèi)

在本次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)Z-29地塊項目征收中，依照《新城管委會拆遷地塊情況通報》第3條的規(guī)定，征收方以企業(yè)房屋價格為基礎(chǔ)，按照房屋補(bǔ)償金額的15%給予朱女士因征收房屋造成的不能搬遷的機(jī)器設(shè)備的損失、搬遷費(fèi)用，以及搬遷過程中對機(jī)器設(shè)備造成的損毀補(bǔ)償，不考慮臨時安置費(fèi)用。

故朱女士在本次征收種應(yīng)當(dāng)獲得的搬遷費(fèi)為：

Vx15%=18229249.97x15%=2734387.5元

▼(七)確定估價對象的價值

將前面測算得出的數(shù)據(jù)代人估價公式，得到朱女士位于征收范圍內(nèi)的承租土地使用權(quán)剩余年限、自建地上建筑物價值、裝修及附屬設(shè)施價值、搬遷費(fèi)用為：

B=V+不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的構(gòu)筑物重置成本+搬遷費(fèi)+補(bǔ)助和獎勵

=18229249.97+1240080+2734387.5+18229249.97x3%

=22750594.97元?

▼(八)估價結(jié)論

根據(jù)上述估價，朱女士在本次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收中，如果獲得的補(bǔ)償金不低于2275.06萬元，則符合《土地管理法》和《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》中規(guī)定的公平補(bǔ)償原則。

我們同意朱女士女士將本法律意見書在此次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收補(bǔ)償中向相關(guān)部門出示，并依法對法律意見書承擔(dān)法律責(zé)任。

法律評估意見

PING GU YI JIAN

——A公司——

鑒于本法律意見書意在為A公司在本次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收其集體土地上房屋應(yīng)當(dāng)獲得的合理補(bǔ)償提供法律依據(jù)，估價對象是A公司因**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收造成的損失。估價范圍是位于征收范圍內(nèi)A公司所有的自建地上建筑物價值、裝修及附屬設(shè)施價值、搬遷費(fèi)用。

▼(一)估價基本事實(shí)和法律依據(jù)

2005年，**區(qū)小花鎮(zhèn)大壩村村委會招商引資，與A公司實(shí)際控制人黃女士簽訂《租土地協(xié)議書》《租地協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議約定，村委會將大壩村6社***區(qū)間道路西側(cè)6.96畝土地出租給黃女士用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，租期為長期。因A公司將土地用于生產(chǎn)經(jīng)營，故本法律意見書中將土地租期視為50年，自2005年4月25日到2055年4月24日。同年，A公司在承租土地上建設(shè)廠房及辦公樓。依照大壩社區(qū)拆遷辦人戶測量得出的數(shù)據(jù)，A公司自建廠房及辦公樓建筑面積約為4680平方米，彩鋼棚558.71平方米。

截至目前，**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目尚未發(fā)布正式征收公告，故我們根據(jù)大壩社區(qū)拆遷辦于2016年6月24日發(fā)布的《新城管委會拆遷地塊情況通報》，將項目征收實(shí)際開始時間確定為2016年6月。A公司擬被征收的土地性質(zhì)為集體土地，因此A公司本次征收應(yīng)當(dāng)適用2012年5月起實(shí)施的《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(川府函[2012]99號)、2000年9月起實(shí)施的《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》(成都市人民政府令第78號)、2015年1月起實(shí)施的《成都市人民政府關(guān)于公布實(shí)施成都市征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知》(成府函[2014]119號)。同時參照適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》。根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定，征收方對被征收人A公司給予的補(bǔ)償包括：

(1)被征收人非住宅房屋價值的補(bǔ)償；

(2)裝修及附屬設(shè)施價值的補(bǔ)償；

(3)因征收土地涉及非住宅房屋造成的設(shè)備拆除、安裝和搬遷費(fèi)用；

(4)本次拆遷項目對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵。

▼(二)對征收房屋價值的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對于無證房屋，以補(bǔ)償被征收房屋的重置成本價格為宜

依照《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》(川府函[2012]99號)中的規(guī)定："在征地補(bǔ)償安置中要本著必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障的原則，并根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，及時調(diào)整不適應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)……不能參照的，參照市場價格，按實(shí)際損失合理補(bǔ)償。"可見，四川省對于集體土地上房屋特別是非住宅房屋最新的征地補(bǔ)償精神，是逐步向國有土地上房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)靠攏，體現(xiàn)房屋的市場價值。從該征地補(bǔ)償精神出發(fā)，我們擬通過收益法測算被征收人的房屋價值補(bǔ)償，為征收方給予合理補(bǔ)償提供參考。

▼(三)估價方法

我們在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進(jìn)行實(shí)地踏勘后，根據(jù)估價對象位于小花橋鎮(zhèn)大壩社區(qū)內(nèi)，A公司雖然每年按時繳納土地租金、配套費(fèi)、青苗費(fèi)以及相關(guān)規(guī)費(fèi)，但是并未取得土地使用權(quán)證；A公司廠區(qū)內(nèi)建筑物都沒有取得房屋所有權(quán)證的實(shí)際情況，結(jié)合本次估價目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。本次估價的基本思路是以A公司現(xiàn)場查勘情況為基礎(chǔ)估算估價對象價值，即首先按收益法測算估價對象中收益性房地產(chǎn)(即A公司承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的價值，再加上非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)(構(gòu)筑物、搬遷費(fèi)用)的價值，來得到估價對象的價值。

A公司被征收房屋為成都市工業(yè)房地產(chǎn)，用于出租，類似房屋租賃情況及租金價格資料比較容易收集，對于A公司這樣收益性房地產(chǎn)的估價，宜選用收益法作為估價方法，故以收益法作為A公司承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施的估價方法。

收益法，指通過預(yù)測估價對象未來收益并將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來求取估價對象價值的估價方法，該方法以預(yù)期收益為導(dǎo)向，以預(yù)期原理為支撐，即決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的不是過去的因素而是未來的因素。收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)估價，不適用于公益性房地產(chǎn)估價。有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，又叫收益性房地產(chǎn)，主要包括以下幾類：出租型房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)。對于用于出租的寫字樓、公寓、廠房來說，可以用其一年間的房租收人扣除各種成本費(fèi)用，如修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、利息等，來求取其純收益，再選用適當(dāng)?shù)倪€原利率，對此純收益進(jìn)行還原，從而求得該出租房地產(chǎn)的收益價格。A公司即屬于該情形。

在現(xiàn)行法律下，土地所有權(quán)性質(zhì)不構(gòu)成使用收益法的障礙。根據(jù)《土地管理法》第47條之規(guī)定，征收耕地的，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4倍~6倍。耕地產(chǎn)值就是土地的收益，平均產(chǎn)值倍數(shù)就是補(bǔ)償未來年期，可見，《土地管理法》就是從收益法的角度來對耕地補(bǔ)償進(jìn)行立法的。那么集體建設(shè)用地上房屋，如果用于出租、商業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)經(jīng)營，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益，就可以用收益法進(jìn)行估價。A公司多年以來在其長期承租的集體土地上建設(shè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營、出租，持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定、可觀的利潤，故可以采用收益法對前述集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施進(jìn)行評估。收益法的計算公式如下：

V=租賃期內(nèi)的收益價值+租賃期外的收益價值

V：A公司承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施價值；

ai：本法律意見書出具之日到租賃合同期限屆滿前的房地產(chǎn)年凈收益；

a：租賃合同期限屆滿后房地產(chǎn)年凈收益；

r：A公司的收益還原利率；

l：本法律意見書出具之日到租賃合同期限屆滿前的年限；

n：估價對象中收益性房地產(chǎn)(即A公司承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施)的未來收益年限。

最后，估價對象的價值模型如下：

B=V+不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的構(gòu)筑物重置成本+搬遷費(fèi)+補(bǔ)助和獎勵

▼(四)被征收房屋價值V測算過程

(1)有效毛收人包括租金收人和押金利息收人。租金收人根據(jù)估價對象的租賃合同和市場平均租金水平計算。租賃合同期內(nèi)，收益根據(jù)租賃合同約定，租賃期限為2年，租期至2018年1月。租賃合同期內(nèi)，每月租金為41667元。根據(jù)我們對成都市廠房租賃情況的調(diào)查，結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)(引用來源：戴德梁行行業(yè)研究報告，見下表)，成都市近三年內(nèi)廠房的平均租金以2015年為標(biāo)準(zhǔn)約為每平方米每月30元。該區(qū)域廠房大多建成年代較早，被征收前已經(jīng)有穩(wěn)定的承租對象，該區(qū)域廠房的出租率為90%~100%，估價對象地理位置優(yōu)越，緊鄰小花橋鎮(zhèn)政府行政中心，出租情況較好，故租賃合同期外的出租率取90%。

押金按市場水平取兩個月租金，利息按中國人民銀行于本法律意見書出具時的一年期定期存款利率1.5%計取。

則租賃合同期內(nèi)，估價對象年有效毛收人為：

年租金收入+年押金利息

=41667x12+0x1.5%

=500000+0

=500000元

租賃合同屆滿，估價對象年有效毛收人為：

年租金收入+年押金利息

=月租金x建筑面積x月數(shù)x出租率+月租金x建筑面積x月數(shù)x出租率x利率

=30x4680x12x90%+30x4680x2x90%x1.5%

=1516320+3506.49

=1519826.49元

(2)年運(yùn)營費(fèi)用。我們結(jié)合估價對象的實(shí)際運(yùn)營狀況，通過分析估價對象所在成都市的同類房地產(chǎn)費(fèi)用支出狀況，確定估價對象的年運(yùn)營費(fèi)用。相關(guān)費(fèi)用如下：

·房產(chǎn)稅：按年房地產(chǎn)有效毛收入的12%征收；

·增值稅及附加：增值稅金及附加為年房地產(chǎn)有效毛收入的5.6%；

·管理費(fèi)：指A公司對出租廠房進(jìn)行必要的管理所需的費(fèi)用，一般按年房地產(chǎn)有效毛收入的2%確定；

·維修費(fèi)：指對出租廠房進(jìn)行必要維修的費(fèi)用，一般按年房地產(chǎn)有效毛收入的2%確定；

·保險費(fèi)：按年房地產(chǎn)有效毛收入的0.1%計取；

·城鎮(zhèn)土地使用稅：估價對象所在區(qū)域城鎮(zhèn)土地使用稅為每年6元/平方米。

按照上述費(fèi)率進(jìn)行計算，年運(yùn)營費(fèi)用為上述六項之和：租賃合同期內(nèi)，估價對象年運(yùn)營費(fèi)用為：

500000x(12%+5.6%+2%+2%+0.1%)+4680x6

=108500+28080

=136580元

租賃合同屆滿，估價對象年運(yùn)營費(fèi)用為：

1519826.49x(12%+5.6%+2%+2%+0.1%)+4680x6=329802.35+28080

=357882.35元

(3)年凈收益。凈收益為有效毛收人減去運(yùn)營費(fèi)用，租賃合同期內(nèi)，估價對象年凈收益為：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

=500000-136580

=363420元

租賃合同屆滿，估價對象年凈收益為：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

=1519826.49-357882.35

=1161944.14元

(4)確定估價對象收益還原利率。本次估價采用無風(fēng)險收益率加風(fēng)險調(diào)整值法確定估價對象的收益還原利率。

參照國家近五年發(fā)行的中長期國債利率的平均水平(見下表)，按照十年期以上國債利率平均水平確定無風(fēng)險收益率的近似，得到無風(fēng)險收益率約為3.94%。風(fēng)險調(diào)整值通常在2%~5%左右，考慮到估價對象的用途、利潤、風(fēng)險，風(fēng)險調(diào)整值取3%，由此確定估價對象收益還原利率為6.94%。

▲中長期國債利率（參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例三）

(5)確定被征收房屋價值。依照A公司與**區(qū)小花鎮(zhèn)大壩村村委會簽訂的《租土地協(xié)議書》《租地協(xié)議書》，結(jié)合其工業(yè)用途，土地及房屋收益到期日為2055年，截至本法律意見書撰文之日，土地剩余使用年限為39年，故本次取剩余土地使用年限為被征收房屋的收益年限。

將前面測算得出的數(shù)據(jù)代人估價公式，得到A公司承租的集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施價值為：

V=租賃期內(nèi)的收益價值+租賃期外的收益價值

=500000÷(1+6.94%)+500000÷(1+6.94%)2+1161944.14÷[6.94%x(1+6.94%)2]x[1-1÷(1+6.94%)39-2]=14074953.85元

▼(五)不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的構(gòu)筑物重置成本

A公司具有大量附屬設(shè)施，包括報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)等。但是，上述系統(tǒng)是A公司日常生產(chǎn)經(jīng)營密不可分的有機(jī)組成部分，A公司前述收益性房地產(chǎn)能夠獲得超出行業(yè)平均利潤的房地收益，與完善的配套系統(tǒng)是分不開的。因此，在通過收益法測算A公司承租集體土地使用權(quán)、地上建筑物、裝修及用于生產(chǎn)經(jīng)營的配套附屬設(shè)施價值時，已經(jīng)將上述系統(tǒng)作為用于生產(chǎn)經(jīng)營的配套附屬設(shè)施計算在內(nèi)，故此處不再對這些系統(tǒng)的價值進(jìn)行單獨(dú)估價，以免造成重復(fù)計算。以下計算的是A公司廠區(qū)內(nèi)剩余的，不能直接產(chǎn)生收益或與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)聯(lián)的構(gòu)筑物的價值。具體計算公式如下：

附屬設(shè)施補(bǔ)償金額=?∑?附屬設(shè)施各項目重置單價x工程量x成新率

據(jù)現(xiàn)場查勘，A公司附屬設(shè)施成新率為60%。根據(jù)A公司提供的資料，該公司附屬設(shè)施項目單價及工程量見下表：

由上表可得，A公司的裝修、附屬設(shè)施補(bǔ)償金額=55871元x成新率0.6=33522.6元。

▼(六)關(guān)于搬遷費(fèi)

在本次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收中，依照《新城管委會拆遷地塊情況通報》第3條的規(guī)定，征收方以企業(yè)房屋價格為基礎(chǔ)，按照房屋補(bǔ)償金額的15%給予A公司因征收房屋造成的不能搬遷的機(jī)器設(shè)備的損失、搬遷費(fèi)用，以及搬遷過程中對機(jī)器設(shè)備造成的損毀補(bǔ)償，不考慮臨時安置費(fèi)用。

故A公司的在本次征收種應(yīng)當(dāng)獲得的搬遷費(fèi)為：

Vx15%=14074953.85x15%=2111243.08元

▼(七)確定估價對象的價值

將前面測算得出的數(shù)據(jù)代人估價公式，得到A公司位于征收范圍內(nèi)的承租土地使用權(quán)剩余年限、自建地上建筑物價值、裝修及附屬設(shè)施價值、搬遷費(fèi)用為：

B=V+不能直接產(chǎn)生穩(wěn)定收益的構(gòu)筑物重置成本+搬遷費(fèi)+補(bǔ)助和獎勵

=14074953.85+33522.6+2111243.08+14074953.85x3%=16641968.15元

▼(八)估價結(jié)論

根據(jù)上述估價，A公司在本次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收中，如果獲得的補(bǔ)償金不低于1664.20萬元，則符合《土地管理法》和《成都市征地補(bǔ)償安置辦法》中規(guī)定的公平補(bǔ)償原則。

我們同意A公司將本法律意見書在此次**新城管委會2016年度征地拆遷目標(biāo)地塊項目征收補(bǔ)償中向相關(guān)部門出示，并依法對法律意見書承擔(dān)法律責(zé)任。

案例點(diǎn)睛

AN LI DIAN?JING

關(guān)于轉(zhuǎn)租行為是否可以認(rèn)定為實(shí)際經(jīng)營行為的問題：被征收人早年與村委會簽訂土地租賃協(xié)議，進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營，但在后來經(jīng)營過程中發(fā)生轉(zhuǎn)租行為，且該轉(zhuǎn)租行為得到當(dāng)?shù)厝嗣裾J(rèn)可，根據(jù)以往司法判例，可將此轉(zhuǎn)租行為認(rèn)定為當(dāng)事人的實(shí)際經(jīng)營行為。

在現(xiàn)行法律下，土地所有權(quán)性質(zhì)不構(gòu)成使用收益法的障礙。根據(jù)《土地管理法》第47條之規(guī)定，征收耕地的，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍~10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4倍~6倍。耕地產(chǎn)值就是土地的收益，平均產(chǎn)值倍數(shù)就是補(bǔ)償未來年期，可見《土地管理法》就是從收益法的角度來對耕地補(bǔ)償進(jìn)行立法的。那么集體建設(shè)用地上房屋，如果用于出租、商業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)經(jīng)營，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益，就可以用收益法進(jìn)行估價。當(dāng)事人多年以來在其長期承租的集體土地上建設(shè)廠房進(jìn)行出租，持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定、可觀的利潤，故可以采用收益法對前述集體土地使用權(quán)及地上建筑物、裝修及配套附屬設(shè)施進(jìn)行評估。

摘自《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例三

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