關(guān)鍵要點(diǎn)：

• 不動(dòng)產(chǎn)（Real?Estate）一般是指土地及附著在土地上的各類(lèi)自然或人造固定設(shè)施，包括：樹(shù)木，礦山，建筑物，房屋，橋梁，鐵路和水利工程等。

• 不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都是法律層面的定義，屬于財(cái)產(chǎn)（Property），用以明確物的權(quán)利，包括：所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

• 相比其他資產(chǎn)類(lèi)別，在物理上不動(dòng)產(chǎn)具有：固定，永久和唯一三大特征。不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)特性包括：稀缺性，改善性，永久性和地域性。

• 不動(dòng)產(chǎn)可分為土地，住宅，商業(yè)，工業(yè)和特殊用途五類(lèi)。

• 不動(dòng)產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是因?yàn)樗紦?jù)了社會(huì)財(cái)富的很大一部分，而且提供了大量就業(yè)崗位，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

• 人口結(jié)構(gòu)，利率，宏觀經(jīng)濟(jì)和政府政策是影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的四個(gè)關(guān)鍵因素。

• 可以直接投資不動(dòng)產(chǎn)，也可以通過(guò)REITs進(jìn)行間接投資。

什么是不動(dòng)產(chǎn)？

不動(dòng)產(chǎn)（Real?Estate）一般是指土地及附著在土地上的各類(lèi)自然或人造固定設(shè)施，包括：樹(shù)木，礦山，建筑物，房屋，橋梁，鐵路和水利工程等。與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的是動(dòng)產(chǎn)（Personal Property），一般是指那些不會(huì)永久附著在土地上的物品，比如：車(chē)輛，家具，器械，服裝和首飾等。

不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都是法律層面的定義，屬于財(cái)產(chǎn)（Property），用以明確物的權(quán)利，包括：所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。具體法律條款可參見(jiàn)《民法典》中的物權(quán)相關(guān)章節(jié)。

不動(dòng)產(chǎn)的物理特征

不動(dòng)產(chǎn)和其他資產(chǎn)類(lèi)別不一樣，在物理上具有如下三點(diǎn)特征：

1.?固定的：雖然土地的某些部分是可移動(dòng)的，地形也是可以改變的，但任何一塊土地的地理位置一般是固定的。

2.?永久的：土地是耐用，不可摧毀且永久存在的。

3.?唯一的：沒(méi)有兩塊土地可以完全相同。盡管它們可能有相似之處，但每個(gè)地塊在地理上都是不同的。

不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征

土地還具有一些影響其投資價(jià)值的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)特征：

1.?稀缺性：雖然土地并不稀有，但總供應(yīng)量是固定的。

2.?改善性：土地或建筑物的改善會(huì)影響其財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

3.?永久性：對(duì)土地或建筑物的建造/改善屬于相當(dāng)大的固定投資，雖然建筑物可以被夷為平地，但由于無(wú)法非常經(jīng)濟(jì)地拆除或更換，類(lèi)似水利工程，電力設(shè)施和下水道系統(tǒng)等往往認(rèn)為是永久性的。

4.?地域性：地理位置是不動(dòng)產(chǎn)最重要的經(jīng)濟(jì)特征之一，是指人們根據(jù)便利程度、聲譽(yù)和歷史等因素會(huì)對(duì)特定區(qū)域有選擇或偏愛(ài)。

不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)可分為五種類(lèi)型：

1.?土地：包括未開(kāi)發(fā)的空地和農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)場(chǎng)、果園、牧場(chǎng)和林地）。

2.?住宅類(lèi)：任何用于住宅目的的財(cái)產(chǎn)。包括：商品房，普通公寓，復(fù)式樓，聯(lián)排別墅和獨(dú)棟等。

3.?商業(yè)類(lèi)：任何用于商業(yè)目的的財(cái)產(chǎn)。包括：購(gòu)物中心，商業(yè)公寓，酒店，辦公樓，停車(chē)場(chǎng)和劇院等。

4.?工業(yè)類(lèi)：任何用于制造、生產(chǎn)、分銷(xiāo)、儲(chǔ)存和研發(fā)目的的財(cái)產(chǎn)。包括：工廠，發(fā)電廠和倉(cāng)庫(kù)等。

5.?特殊用途：一般指政府大樓、圖書(shū)館、公園和公立學(xué)校等公共使用的財(cái)產(chǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是因?yàn)樗?/strong>占據(jù)了社會(huì)財(cái)富的很大一部分，而且提供了大量就業(yè)崗位。比如：經(jīng)紀(jì)，銷(xiāo)售，會(huì)計(jì)，建筑開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理，咨詢(xún)，銀行和律師等大量從業(yè)人員都依賴(lài)于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以，不動(dòng)產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格變化會(huì)影響到個(gè)人和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在主要依賴(lài)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體中，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，財(cái)富增加，人們會(huì)感到信心，更有可能去消費(fèi)，他們?cè)诜績(jī)r(jià)上漲期間會(huì)花更多錢(qián)，儲(chǔ)蓄更少，因?yàn)樗麄冎廊绻龅嚼щy，總有房產(chǎn)可以托底保障。

而且，在房?jī)r(jià)上漲期間，個(gè)人和企業(yè)更有可能承擔(dān)債務(wù)。一方面，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲意味著銀行將可能在違約情況下彌補(bǔ)更多損失，因此會(huì)加大放貸力度。一方面，是因?yàn)樵谫Y產(chǎn)價(jià)值上漲環(huán)境下，個(gè)人和企業(yè)也會(huì)更樂(lè)意去借貸。

大量的消費(fèi)和借貸就會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的積極影響。但物極必反，風(fēng)險(xiǎn)借貸的激增也會(huì)導(dǎo)致泡沫，就像2008年金融危機(jī)一樣。而且，高昂的房?jī)r(jià)會(huì)給年輕一代增加很多生活壓力，導(dǎo)致貧富差距，進(jìn)而衍生出很多社會(huì)問(wèn)題。

影響不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素

影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格和投資潛力的因素很多，但最為關(guān)鍵的是如下四個(gè)方面：

1.?人口結(jié)構(gòu)：一個(gè)國(guó)家人口結(jié)構(gòu)的重大變化可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。比如：隨著中國(guó)上世紀(jì)60年代約2.45億“嬰兒潮一代”未來(lái)數(shù)年即將步入退休，對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)，第二套改善性住房需求可能產(chǎn)生很大變化。

2.?利率：利率變化會(huì)極大影響人們購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。這是因?yàn)槔试降停?gòu)買(mǎi)房屋的抵押貸款成本就越低，購(gòu)房需求旺盛，從而再次推高價(jià)格。相反，利率上升，獲得抵押貸款的成本增加，從而降低了房地產(chǎn)的需求和價(jià)格。

3.?宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)的周期性會(huì)對(duì)不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生不同影響。比如：經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，酒店會(huì)比寫(xiě)字樓更糟糕。因?yàn)榫频暌话闶嵌套?，如果?jīng)濟(jì)情況不好，消費(fèi)者可以隨時(shí)取消酒店消費(fèi)。但寫(xiě)字樓租戶通常是長(zhǎng)租，在經(jīng)濟(jì)衰退期間也無(wú)法輕易變更。

4.?政府政策：出臺(tái)政策可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)需求和價(jià)格產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。比如：購(gòu)房首付比例，一線城市限購(gòu)和戶口學(xué)區(qū)政策等都會(huì)顯著影響區(qū)域的房?jī)r(jià)水平。

如何投資不動(dòng)產(chǎn)？

一般常見(jiàn)的直接投資方式有：

1.?直接購(gòu)買(mǎi)

2.?租賃（Rental?properties）

3.?翻修后轉(zhuǎn)售不動(dòng)產(chǎn)（House flipping）

直接投資的獲利主要有兩種方式：租金和升值部分。與其他投資不同，不動(dòng)產(chǎn)受其地理位置的影響很大。區(qū)域的就業(yè)率，犯罪率，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，交通設(shè)施和學(xué)校質(zhì)量等因素都會(huì)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲或下跌。

同時(shí)，也可以采取間接的投資方式，比如：購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這是一種將眾多投資者資金匯集在一起，然后通過(guò)購(gòu)買(mǎi)，運(yùn)營(yíng)或融資等方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資，并將收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的出現(xiàn)，使得廣大個(gè)人投資者可以無(wú)需自己購(gòu)買(mǎi)擁有或管理任何不動(dòng)產(chǎn)，也能從中獲利，提供了一種投資不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的低成本方式。

REITs投資的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型很多，包括：公寓樓、商業(yè)辦公樓，酒店、零售中心，倉(cāng)庫(kù)，醫(yī)療設(shè)施，甚至手機(jī)信號(hào)塔和數(shù)據(jù)中心等。不同于這些傳統(tǒng)不易買(mǎi)賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)，大多數(shù)REITs像股票一樣公開(kāi)交易，使得它們具有很高的流動(dòng)性。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs產(chǎn)生的股息收入和資本增值潛力使其成為股票，債券和現(xiàn)金的絕佳平衡點(diǎn)，屬于歷年來(lái)表現(xiàn)最好的資產(chǎn)類(lèi)別之一。

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