宏觀政策：

1、標(biāo)普：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成嚴(yán)重的國(guó)內(nèi)銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

9月21日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布報(bào)告表示稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)自去年以來(lái)的流動(dòng)性危機(jī)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行業(yè)的總體資本充足性造成嚴(yán)重影響，即使房地產(chǎn)行業(yè)貸款質(zhì)量進(jìn)一步惡化，商業(yè)銀行業(yè)整體仍然具有足夠的盈利韌性和資本韌性來(lái)抵御房地產(chǎn)壞賬壓力。

同時(shí)，不同銀行面對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)的資本韌性差異較大，國(guó)有大行的韌性最強(qiáng)，股份制銀行和區(qū)域性中小銀行的韌性較弱；即使房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，六大行能夠繼續(xù)保持充足的資本，個(gè)別股份制銀行的資本可能遭到輕度侵蝕，嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)僅限于部分中小銀行。2021年下半年以來(lái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，債券違約不斷，2022年至今，已經(jīng)有25家房地產(chǎn)企業(yè)的73只債券發(fā)生違約。鑒于以上背景，標(biāo)普對(duì)主流的國(guó)內(nèi)100家商業(yè)銀行進(jìn)行了情境分析，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)危機(jī)是否會(huì)顯著提高銀行業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)是否演化成銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2、江西省：防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”

9月22日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于在全省住建系統(tǒng)開(kāi)展“喜迎二十大住建在行動(dòng)”主題活動(dòng)的工作方案》。《方案》提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”活動(dòng)。組織開(kāi)展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪矛盾糾紛問(wèn)題攻堅(jiān)化解行動(dòng)，著力化解部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，始終把防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，壓緊壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、地方屬地責(zé)任、部門(mén)監(jiān)管責(zé)任，全力實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)。

3、四川省成都市：商品房“不限購(gòu)、不要社保、戶(hù)口”為不實(shí)信息

9月21日，四川省成都市新都區(qū)人民政府住建局發(fā)布重要提示。區(qū)住建局表示，近期網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)關(guān)于新都區(qū)商品房“不限購(gòu)、不要社保、戶(hù)口”等不實(shí)信息，已嚴(yán)重?cái)_亂了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)提示稱(chēng)，目前新都區(qū)在購(gòu)房資格審查方面，嚴(yán)格按照2022年5月31日成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室公布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求執(zhí)行，購(gòu)房人需具有擬購(gòu)房所在限購(gòu)區(qū)域戶(hù)籍，或戶(hù)籍不在擬購(gòu)房所在限購(gòu)區(qū)域但在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社保12個(gè)月以上。另悉，新都區(qū)將認(rèn)真貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)不實(shí)宣傳的中介公司和個(gè)人進(jìn)行調(diào)查處理，促進(jìn)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

融資動(dòng)態(tài)：

1、萬(wàn)科：發(fā)行20億元綠色中期票據(jù)，利率3.2%期限3年

9月21日，萬(wàn)科發(fā)布2022年度第三期綠色中期票據(jù)發(fā)行情況公告。債券簡(jiǎn)稱(chēng)：22萬(wàn)科GN003，債券代碼：132280088。本期債券計(jì)劃發(fā)行總額為人民幣20億元，發(fā)行利率3.2%，期限3年，于2022年09月21日起息，2025年09月21日兌付。

2、重慶九龍園高新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)：發(fā)行2億元中期票據(jù)

9月21日，重慶九龍園高新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)披露2022年度第二期中期票據(jù)發(fā)行文件，包括中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)等眾多相關(guān)文件。本期債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模0億元，注冊(cè)金額10億元，發(fā)行金額上限為2.0億元，接受注冊(cè)時(shí)間為2022年9月13日，期限3年。據(jù)悉，本期債券主承銷(xiāo)商和簿記管理人是浙商銀行股份有限公司。

3、旭輝：完成12億元“中債增”擔(dān)保中票發(fā)行，票面利率3.22%

9月21日，旭輝集團(tuán)宣布完成2022年度第二期中期票據(jù)簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模12億元，發(fā)行期限3年，中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)AAA。主承銷(xiāo)商為國(guó)泰君安，聯(lián)席主承銷(xiāo)商為中金公司。

此次中票發(fā)行由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司，提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。在中債增支持下，全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.64倍，得到了包括國(guó)有商業(yè)銀行、股份制銀行、證券、基金等多類(lèi)型投資者的積極參與和踴躍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行票面利率低至3.22%，創(chuàng)公開(kāi)市場(chǎng)融資利率歷史新低。

4、北京建工：30億元公司債完成發(fā)行，最高票面利率3.49%

9月21日，北京建工發(fā)布2022年面向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)投資者公開(kāi)發(fā)行可續(xù)期公司債券（第三期）發(fā)行結(jié)果公告。北京建工獲證監(jiān)會(huì)的相關(guān)批文，內(nèi)容顯示公開(kāi)發(fā)行一年期以上公司債券面值總額不超過(guò)170億元，公開(kāi)發(fā)行短期公司債券面值余額不超過(guò)30億元。另悉，本期債券品種一（簡(jiǎn)稱(chēng)“22建工Y5”，代碼137831）實(shí)際發(fā)行規(guī)模10億元，最終票面利率為2.93%；品種二（債券簡(jiǎn)稱(chēng)“22建工Y6”，代碼137832）實(shí)際發(fā)行規(guī)模20億元，最終票面利率為3.49%。

5、蘇州高新：擬發(fā)行約30億中期票據(jù)，期限均為5年期

9月22日，蘇高新2022年度第四期、第五期中期票據(jù)發(fā)行文件披露。蘇高新2022年度第四期中期票據(jù)擬發(fā)行金額14.60億元，期限5年，利率通過(guò)集中簿記建檔方式確定，采取固定利率方式。主承銷(xiāo)商為招商銀行，聯(lián)席主承銷(xiāo)商為中信銀行。募集資金擬用于歸還“17蘇州高新MTN002”及“16蘇州樂(lè)園PRN001”本金。

另外，蘇高新2022年度第五期中期票據(jù)擬發(fā)行金額不超過(guò)15億元，期限5年，發(fā)行利率將由發(fā)行人與主承銷(xiāo)商按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，協(xié)商一致后根據(jù)集中簿記建檔結(jié)果確定。主承銷(xiāo)商兼簿記管理人為國(guó)泰君安證券，聯(lián)席主承銷(xiāo)商為寧波銀行。募集資金擬用于項(xiàng)目建設(shè)，包括尚云庭、東方玖著二期、熙境云庭。

投資動(dòng)態(tài)：

1、上海市：三批供地9月23日開(kāi)始，19宗地僅一名競(jìng)買(mǎi)，11宗多名競(jìng)買(mǎi)人

9月22日，上海市發(fā)布了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓滬告字[2022]第082號(hào)公告》，公布了第三批供地的出讓安排。8月25日，上海三批供地共掛牌35宗涉宅地，總出讓面積約184.87萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)達(dá)1030.45億元。

第三批集中供地現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)于2022年9月23日開(kāi)始舉行,具體交易時(shí)間以2022年9月22日發(fā)布的《現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。此次公布的出讓安排顯示，有19宗地僅有一名競(jìng)買(mǎi)人，另外，共有11宗地有多名競(jìng)買(mǎi)人。

2、安徽省合肥市：第三輪供地全面推行“毛坯交房”，28宗地點(diǎn)燃房企參拍熱情

安徽省合肥市今年的第三輪集中供地將在23日后開(kāi)拍，截至9月20日，第三批集中供地保證金繳納已截止，至少有22家房企將參拍。據(jù)了解，本次土拍和往次集中供地不同，合肥此輪供地大面積推行“毛坯交付”，即規(guī)定開(kāi)發(fā)商在競(jìng)得商品房用地后須執(zhí)行毛坯交房，地塊設(shè)置的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也是針對(duì)毛坯交付的價(jià)格。這次合肥共推出涉宅地塊28宗，總起始價(jià)約為277億元，除了一宗試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊以及兩宗住宅租賃用途地塊，其余均規(guī)定為“毛坯交房”。

經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)：

1、中南建設(shè)、綠地控股：消息指其等正計(jì)劃推進(jìn)與中債增公司合作

9月21日，中南建設(shè)此前曾參與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)組織的房企座談。對(duì)于目前的進(jìn)展，中南建設(shè)稱(chēng)，在推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司合作的計(jì)劃。此外，消息指綠地控股、卓越商管等亦正計(jì)劃推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司的合作。

2、景瑞控股：料上半年凈虧損14-17億

9月21日，景瑞控股發(fā)布盈利警告。預(yù)期集團(tuán)于該期間凈虧損介乎約人民幣14億元-人民幣17億元。景瑞控股于公告中稱(chēng)，該期間的預(yù)期凈虧損主要?dú)w因于，第一，受新冠疫情持續(xù)反覆、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體需求下滑及融資環(huán)境持續(xù)收緊等影響，導(dǎo)致:(i)較2021年6月30日止六個(gè)月相比，項(xiàng)目售價(jià)下降、毛利率下降;(ii)物業(yè)交付下降，結(jié)轉(zhuǎn)收益未達(dá)預(yù)期;(iii)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求下降，導(dǎo)致附屬公司及合營(yíng)企業(yè)的投資物業(yè)公允價(jià)值下降。第二，受美元兌人民幣匯率變動(dòng)影響，以美元計(jì)值的債務(wù)錄得匯兌虧損。

3、榮盛控股：其一致行動(dòng)人合計(jì)減持榮盛發(fā)展4480.77萬(wàn)股

9月21日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，收到控股股東榮盛控股及其一致行動(dòng)人榮盛建設(shè)、鑄鋒2號(hào)私募證券投資基金通知，獲悉榮盛控股及其一致行動(dòng)人于近日通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易及大宗交易方式合計(jì)減持公司股份4480.77萬(wàn)股，減持比例達(dá)1.03%。

榮盛發(fā)展稱(chēng)，此次減持是因?yàn)闃s盛控股及其一致行動(dòng)人榮盛建設(shè)持有的公司股票因債權(quán)債務(wù)產(chǎn)生的糾紛而協(xié)商處置、股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)和融資融券業(yè)務(wù)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商處置等原因，因而被動(dòng)進(jìn)入減持程序。相關(guān)機(jī)構(gòu)將根據(jù)協(xié)商情況、市場(chǎng)情況、公司股價(jià)等具體情形，決定是否實(shí)施本次減持股份計(jì)劃。因此，本次減持計(jì)劃的實(shí)際減持?jǐn)?shù)量、減持時(shí)間、減持價(jià)格以及能否實(shí)施存在不確定性。

4、恒大物業(yè)：截至8月末在管面積約4.8億平米，新拓第三方項(xiàng)目255個(gè)

9月21日，恒大物業(yè)披露最新業(yè)務(wù)進(jìn)展。公告顯示，截至2022年8月31日，恒大物業(yè)在管面積約4.8億平方米，覆蓋22個(gè)省，5個(gè)自治區(qū)，4個(gè)直轄市及香港，共310余個(gè)城市，管理項(xiàng)目2,541個(gè)，向320多萬(wàn)戶(hù)住戶(hù)提供物業(yè)管理服務(wù)。

其中，本年度新拓展第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目255個(gè)，合約面積約2,400萬(wàn)平方米，在管面積約1,600萬(wàn)平方米。關(guān)于獨(dú)立調(diào)查方面，該公司于2022年7月22日有關(guān)公司質(zhì)押擔(dān)保的初步獨(dú)立調(diào)查所得信息公告。有關(guān)質(zhì)押擔(dān)保的獨(dú)立調(diào)查尚在進(jìn)行中，將在切實(shí)可行情況下盡快發(fā)布有關(guān)獨(dú)立調(diào)查結(jié)果。恒大物業(yè)稱(chēng)，公司正與中國(guó)恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押所涉及款項(xiàng)的方案，方案主要透過(guò)中國(guó)恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予本集團(tuán)抵銷(xiāo)相關(guān)款項(xiàng)。

5、中國(guó)恒大：1-8月累計(jì)銷(xiāo)售181.58億元，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)

9月21日，中國(guó)恒大集團(tuán)更新季度消息。截至目前，中國(guó)恒大保交樓項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)。目前已復(fù)工的668個(gè)項(xiàng)目中，有606個(gè)項(xiàng)目達(dá)到正常施工水平，其余62個(gè)項(xiàng)目正在恢復(fù)正常施工過(guò)程中。1至8月期間，中國(guó)恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額人民幣181.58億元，合約銷(xiāo)售面積194.98萬(wàn)平方米。

6、綠城：旗下北京乾誠(chéng)置業(yè)引入陜國(guó)投A參股，持股比例44.55%

近日，陜西省國(guó)際信托股份有限公司參股北京乾誠(chéng)置業(yè)有限公司，參股比例44.5464%。陜國(guó)投A參股前，乾誠(chéng)置業(yè)由北京綠城投資有限公司100%持股，參股后綠城投資持該公司股份55.3643%，陜國(guó)投A持該公司股份44.5464%。另外，天津合志企業(yè)管理咨詢(xún)合伙企業(yè)（有限合伙）、溫州臻蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、溫州臻碩企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別持有乾誠(chéng)置業(yè)0.0733%、0.0147%、0.0014%股份，同樣為9月20日參股。

7、旭輝：惠譽(yù)稱(chēng)其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)存在風(fēng)險(xiǎn)，融資環(huán)境持續(xù)不利令流動(dòng)性承壓

9月21日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)將旭輝控股的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自‘BB’下調(diào)至‘BB-’，展望負(fù)面?；葑u(yù)同時(shí)將旭輝的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償付票據(jù)的評(píng)級(jí)自‘BB’下調(diào)至‘BB-’。此次評(píng)級(jí)下調(diào)的主要驅(qū)動(dòng)因素是，旭輝的流動(dòng)性緩沖減少且杠桿率上升。惠譽(yù)估計(jì)，旭輝的非受限現(xiàn)金（不含監(jiān)管賬戶(hù)中的現(xiàn)金）與短期債務(wù)的比率自2021年的1.4倍降至2022年上半年的1.0倍。旭輝的杠桿率自54%升至57%，超出惠譽(yù)此前的預(yù)測(cè)水平以及負(fù)面評(píng)級(jí)觸發(fā)值50%。

惠譽(yù)認(rèn)為，超出預(yù)期的合資企業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流出和龐大的建安資金承諾削弱了旭輝的信用狀況。展望負(fù)面是基于，旭輝的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)合資企業(yè)有額外的資金承諾，且融資環(huán)境持續(xù)不利令該公司的流動(dòng)性承壓。旭輝評(píng)級(jí)的支持因素是，境內(nèi)融資渠道相對(duì)穩(wěn)定。鑒于疲弱的銷(xiāo)售表現(xiàn)和現(xiàn)有的營(yíng)運(yùn)資本承諾將影響旭輝的去杠桿進(jìn)程，惠譽(yù)預(yù)期中期內(nèi)該公司的杠桿率將維持在50%（惠譽(yù)此前設(shè)定的負(fù)面評(píng)級(jí)觸發(fā)值）以上。盡管如此，惠譽(yù)估計(jì)2022年下半年旭輝的杠桿率將有所下降，因?yàn)樾褫x稱(chēng)2022年上半年公司杠桿率上升是由建安支出規(guī)模較大和對(duì)合資企業(yè)現(xiàn)金流出增加所致。