“計劃募資最高15.8億美金。”

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜華夫餅

據IPO早知道消息，華潤萬象生活于近日開始簿記，計劃募資最高15.8億美金，預計將于12月1日定價，12月9日正式掛牌上市。聯(lián)合保薦人為建銀國際、中金公司、花旗以及高盛。

此次發(fā)行的指導價區(qū)間為每股18.60-22.30港元，擬在香港IPO中發(fā)行5.5億股股票。

目前華潤萬象生活已吸引了7名基石投資者，分別為新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本、中國平安、Cephei、Matthews（銘基國際投資公司）、中國國有企業(yè)結構調整基金及GLP。華潤萬象生活計劃向7個基石投資者出售股份募集6.5億美元，約合50.38億港元。

8月31日，華潤萬象生活正式向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市。

上市募集資金將用于擴大萬象生活的物業(yè)管理和商業(yè)運營板塊業(yè)務規(guī)模的戰(zhàn)略投資和收并購，使得萬象生活能提供更多多樣化的服務并擴大地理分布、市場份額以及物業(yè)管理組合，實現(xiàn)規(guī)模經濟效應；用于涉及增值服務和上下游產業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資；投資信息技術系統(tǒng)和智能化社區(qū)以及營運資金和一般公司用途。

據招股書介紹，華潤萬象生活稱其為中國領先的物業(yè)管理及商業(yè)運營服務提供商，是中國最大的住宅物業(yè)組合之一，業(yè)務范圍包括提供物業(yè)管理、增值服務、管理以及運營購物中心和寫字樓等各種不斷擴大的商業(yè)資產。

招股書顯示，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.06億平方，提供商業(yè)運營服務的購物中心建筑面積約560萬平方米，根據弗若斯特沙利文報告數據，按照2019年中國所有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理公司服務收入計算，華潤萬象生活物業(yè)排名第五，按照2019年中國所有購物中心運營服務提供商的服務中心物業(yè)管理服務收入計算，排名第二。

截至最后實際可行日期，華潤置地直接擁有華潤萬象生活已發(fā)行股本的100%，華潤（集團）間接擁有華潤置地已發(fā)行股本約59.55%。

截至2020年6月30日，華潤萬象生活管理的物業(yè)覆蓋中國27個省級行政區(qū)62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業(yè)和76%的商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。

華潤萬象生活的客戶主要包括物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、住戶及租戶。營業(yè)紀錄期間，華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業(yè)和聯(lián)營公司）為其兩大客戶，所貢獻收入合共分別占2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

其主要供應商主要包括提供清潔、綠化及若干維修保養(yǎng)服務的分包商；公共設施服務供應商；提供裝修服務、廣告及社區(qū)生活服務的的服務供應商；及提供活動策劃、市場推廣及客戶關系服務的分包商。營業(yè)紀錄期間，華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業(yè)和聯(lián)營公司）位列我們的五大客戶，自彼等的采購額合共分別占2017年、2018 年及2019年與截至2020年6月30日止六個月采購總額的20.8%、13.3%、14.9%及17.8%。

財務數據來看，2017年、2018年及2019年，華潤萬象生活分別實現(xiàn)收入31.29億元、44.31億元及58.68億元。同期利潤分別為3.88億元、4.22億元及3.64億元， 2020年上半年實現(xiàn)收入31.34億元，2020年上半年物業(yè)占比42%，購物中心營收占比32.1%。2020年上半年利潤3.38億元。

2017年、2018年及2019年，華潤萬象生活毛利分別為4.07億元、6.65億元及9.42億元。2020年上半年毛利7.55億元。同期毛利率分別為13%、15%、16.1%，及24.1%。

其主要收入區(qū)域為華北區(qū)域、華南區(qū)域。2017-2019年度來源于華北區(qū)域的收入占比分別為23.8%、23.5%、23.9%，來源于華北區(qū)域的收入占比分別為19.2%、18.3%、18.7%。2020年度上半年，來源于華北、華南區(qū)域的收入仍占比最高，分別為23.3%、19.2%。

未來發(fā)展戰(zhàn)略中，華潤萬象生活表示將尋求擴大在管物業(yè)規(guī)模及用戶數量，區(qū)域策略上深耕華潤置地已進入的一二線城市和經濟發(fā)達的三線重點城市，并在主動獲取的獨立第三方項目上注重運營已進入城市積累的網絡及華潤和萬象城/萬象匯的品牌優(yōu)勢進行深耕；尋求對提供增值服務及經營上下游產業(yè)鏈公司進行戰(zhàn)略投資；進一步強化會員體系，投資科技能力，并加強與華潤集團和華潤置地的協(xié)同效應。