作者：清風(fēng)

作家王小波在寫《黑鐵時(shí)代》的時(shí)候，估計(jì)想不到“黑鐵時(shí)代”會成為房地產(chǎn)行業(yè)的“熱詞”。

2022年初，在萬科年會上，萬科老總郁亮的“黑鐵時(shí)代論”引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)和輿論的高度關(guān)注。

郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，正縮表出清，2022年是背水一戰(zhàn)的一年。如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會，包袱甩不掉就活不下去。

此番言論聽上去確實(shí)比較殘酷，然而這些話卻也真實(shí)地反映出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢。

頭部房企尚且如此，其他房企的日子就更加難過。

金地集團(tuán)就是其中的一家。

曾經(jīng)無限風(fēng)光 ?如今營收增長盈利卻下滑

公開資料顯示，金地集團(tuán)1988年初成立于深圳，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展的綜合型公司。金地集團(tuán)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等，覆蓋中國260余座大中城市和美國東西海岸的8個(gè)不同城市和地區(qū)。

2001年4月，金地集團(tuán)在上海證券交易所上市。

金地集團(tuán)也曾風(fēng)光過，早在2006年，它和招商地產(chǎn)、保利、萬科一起，被并稱為“招保萬金”，是當(dāng)年較為活躍的四大地產(chǎn)龍頭股之一。

然而好景不長，隨著恒大、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等房企的崛起，金地集團(tuán)漸漸被甩在了后面。

除了同行的趕超，金地集團(tuán)自身也是問題不斷。金地集團(tuán)順周期拿地導(dǎo)致拿地成本較高及資金壓力較大，擠壓了利潤空間；產(chǎn)品定位錯(cuò)誤，主打開發(fā)大戶型商品房不符合當(dāng)時(shí)剛需主流，造成銷售放緩。隨后，金地集團(tuán)用了5年的時(shí)間才將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位。

在糾正了之前的錯(cuò)誤之后，金地集團(tuán)開始走上擴(kuò)張之路。

2014年，金地集團(tuán)提出“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提升ROE”的經(jīng)營口號，同時(shí)加大了在公開市場的拿地力度。

2015至2017年，金地集團(tuán)的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元，2017年金地的土儲總投入激增600億元突破千億元。

土地投資的增長也同時(shí)推高了金地集團(tuán)銷售額和營收。

歷年財(cái)報(bào)顯示，2018-2020年，金地集團(tuán)營收同比增速分別為32.42%、25.09%、34.62%，銷售額增速分別為15.28%、29.74%、15.23%，凈利潤增速分別為18.35%、24.41%、3.2%。但不難發(fā)現(xiàn)，其營收增長卻并未帶動凈利潤增長，2020年凈利增速更是大幅下滑。

究其原因，與金地集團(tuán)合作開發(fā)模式有關(guān)。

2018-2020年，金地集團(tuán)拿地總額分別為1000億元、1200億元、1350億元，呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。但是，其新增土地權(quán)益投資占比分別為40.4%、46.5%、51.6%，在50%以下或50%左右徘徊。

截至2021年三季度，金地集團(tuán)新增土地儲備1492萬平方米，權(quán)益土儲僅為599萬平方米，權(quán)益占比為40.15%。而行業(yè)新增土地權(quán)益投資比例平均值則為65%。

事實(shí)上，合作拿地雖然可以降低風(fēng)險(xiǎn)，但由于金地集團(tuán)土地投資權(quán)益占比較低，并未顯著提升其盈利能力。

負(fù)債增加?險(xiǎn)資減持

金地集團(tuán)盈利能力下降延續(xù)到了2021年，這一年，伴隨著其盈利的進(jìn)一步下滑，負(fù)債也在增加。

2022年2月15日，金地集團(tuán)發(fā)布的業(yè)績快報(bào)顯示，2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入992.32億元，同比增18.16%；實(shí)現(xiàn)利潤總額158.24億元，同比下降21.01%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為94.63億元，同比下降8.99%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益為2.10元/股，同比下降8.7%。

雖然盈利下滑，然而，金地集團(tuán)卻在銷售方面取得了不錯(cuò)的成績。

財(cái)報(bào)顯示，2021年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%；全年銷售均價(jià)為20821.35元/平方米，同比增長2.51%，銷售規(guī)模增幅處于行業(yè)領(lǐng)先水平。金地集團(tuán)全年銷售金額在克而瑞榜單中位居第11位，較2020年上升2名。金地集團(tuán)也是為數(shù)不多完成年初銷售目標(biāo)的房企之一。

金地集團(tuán)表示，回顧2021年，房地產(chǎn)行業(yè)自下半年開始轉(zhuǎn)冷。隨著行業(yè)供需兩端調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場量價(jià)持續(xù)走弱。面臨行業(yè)的挑戰(zhàn)，金地集團(tuán)根據(jù)市場情況靈活調(diào)整供貨安排和投資節(jié)奏，同時(shí)堅(jiān)守穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，最終2021年實(shí)現(xiàn)銷售額逆勢增長。

而針對凈利潤的下降，金地集團(tuán)稱，受市場下行及年內(nèi)疫情影響，2021年的項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率不及預(yù)期。盡管2021年?duì)I業(yè)收入同比有所增長，毛利率較上半年也有所恢復(fù)，但歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降8.99%。

可見，2021年，金地集團(tuán)營收增長，但凈利卻下跌，出現(xiàn)了增收不增利的情況。而且，和2020年凈利微增3.2%相比，2021年凈利下滑近9%，下滑幅度確實(shí)較大。

另外，2022年1月，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)欠佳，近九成百強(qiáng)房企單月銷售業(yè)績同比下降。金地集團(tuán)1月實(shí)現(xiàn)銷售額149.6億元，同比下降38.4%。

金地集團(tuán)的負(fù)債也在增長。

2021年三季度報(bào)顯示，金地集團(tuán)總負(fù)債為3618.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%，比年初增長約543億元；扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%，已接近監(jiān)管紅線；凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.44倍。

另外，2022年，金地集團(tuán)目前國內(nèi)存續(xù)的到期債券集中兌付壓力較大。在3只境外債中，有兩只將于2022年6-7月份到期，規(guī)模合計(jì)4.5億美元。

負(fù)債上升，利潤下降，再加上債券兌付的壓力，金地集團(tuán)不得不發(fā)債改善現(xiàn)金流。

2021年年11月和12月，金地集團(tuán)分別發(fā)行了兩筆金額均為15億元的中期票據(jù)融資，合計(jì)30億元。2022年2月17日，金地集團(tuán)又宣布擬發(fā)行17億元3年期的中期票據(jù)，用于償還到期債券與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

頻繁發(fā)債也說明金地集團(tuán)的資金需求較為強(qiáng)烈，畢竟除了兌付債券，還有其他成本費(fèi)用支出。

此外，2021年9月，大家人壽在入股金地集團(tuán)9年后首次且大幅度減持。9月，大家人壽減持金地集團(tuán)股份1.16億股；10月繼續(xù)減持961萬股，11月和12月加速減持，分別減持1.8億股、1.45億股。2021年內(nèi)，大家人壽已累計(jì)減持金地集團(tuán)股份約5.37億股，如按照成交最低價(jià)計(jì)算，減持金額約為48億元。

要知道，金地集團(tuán)曾深受大型險(xiǎn)資的青睞。2014年，生命人壽與安邦保險(xiǎn)相繼入股金地集團(tuán)，持股比例分別為19.8%、15%。

2022年金地集團(tuán)能否迎難而上，調(diào)整經(jīng)營策略，有效解決債務(wù)凈利等問題？

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）