最近幾年，曾經(jīng)被大家稱為行業(yè)“沒落貴族”的金地集團(tuán)，開始了奮起直追。

短短5年時(shí)間，金地集團(tuán)的營收便從2017年的376億飆升到了2021年的996億，營收翻了1.5倍；銷售額更是從2016年的1000億出頭，直接飆升到了2021年的2867億，憑借著快速增長的營收和銷售額，金地集團(tuán)重新回到了房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜前十。

而在今年的前9個(gè)月，在行業(yè)一片蕭條的大背景下，金地集團(tuán)卻依舊穩(wěn)中有升，以累計(jì)1630.8億元的銷售額位居行業(yè)的第七名，其也就此正式擺脫了“沒落貴族”的稱號(hào)。

不過，雖然金地集團(tuán)的形勢看似大好，但在二級市場上，其股價(jià)表現(xiàn)卻并不是太好。

截至11月24日收盤，金地集團(tuán)股價(jià)報(bào)收10.47元，雖然近期受到利好的提振股價(jià)有所回升，但和4月15日的階段高點(diǎn)15.21元相比，僅僅半年多的時(shí)間，其股價(jià)便已經(jīng)跌去了31.16%，市值更是縮水了214億。

一邊是不斷增長的營收和銷售額，一邊則是跌跌不休的股價(jià)，作為新晉的行業(yè)前十房企，為何金地集團(tuán)的表現(xiàn)會(huì)如此“矛盾”？股價(jià)下挫的背后，投資者到底在擔(dān)憂什么？

金地跌宕起伏的30年

作為知名房企、曾經(jīng)“招保萬金”中的一員，金地集團(tuán)的由來已久。

金地集團(tuán)的前身為1988年1月20日注冊成立的“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司”，當(dāng)時(shí)其主要的業(yè)務(wù)不過是為上步區(qū)工業(yè)村的一些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)；一直到4年之后，其才正式更名為“深圳市福田區(qū)金地實(shí)業(yè)開發(fā)公司”。

1993年，金地拿到了房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)；1年之后，金地成功開發(fā)出了首個(gè)住宅項(xiàng)目深圳·金地花園，這是金地集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開始，在隨后的幾年，金地又開發(fā)了金地海景花園，該項(xiàng)目一度是深圳的“三大明星樓盤”之一，而金地也借此在深圳站穩(wěn)了腳跟。

1996年，金地率先完成以股份制改造為代表的現(xiàn)代企業(yè)制度改革，為日后的做大做強(qiáng)掃清了障礙；5年后的2001年，金地集團(tuán)成功在上交所完成了上市。

在成功上市之后，金地集團(tuán)迎來了自己最為輝煌的5年“擴(kuò)張期”：2001年，金地集團(tuán)走出深圳，進(jìn)入了北京市場，開啟了全國化布局；2002和2003年，金地集團(tuán)進(jìn)入了上海、武漢和東莞；而在2004到2006年，金地集團(tuán)相繼又進(jìn)入了7個(gè)主要城市，短短5年時(shí)間，金地便完成了華北、華東、華南、華中、東北、東南和西部七大區(qū)域的全國化布局。

不過，完成了全國布局的金地集團(tuán)并沒有再進(jìn)一步。

在隨后的8年里，由于策略上的失誤，金地集團(tuán)先是連續(xù)幾次因?yàn)楦邇r(jià)拿地吃了大虧，隨后又因?yàn)閼B(tài)度過于保守而錯(cuò)過了擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)；此外，金地集團(tuán)還出現(xiàn)過人事變動(dòng)和股權(quán)變動(dòng)，兩位高管相繼離開導(dǎo)致了管理層動(dòng)蕩，這些問題一直到2014年才正式結(jié)束。

正是因?yàn)檫@8年的“迷茫期”，金地集團(tuán)從行業(yè)領(lǐng)先逐漸變成了落后。從銷售數(shù)據(jù)來看，在2006年到2014年，金地銷售額僅從283億增至490億元，而同樣也從深圳起家的“老大哥”萬科，則早已經(jīng)從1081億元漲至2151億元，是金地的4倍。

合作開發(fā)，再回行業(yè)前十

2015年，隨著內(nèi)部股權(quán)斗爭的結(jié)束，金地集團(tuán)再度回到了正軌上。

面對落后的處境，金地集團(tuán)首先提出了“加快周轉(zhuǎn)，做大規(guī)模，提升ROE”的發(fā)展目標(biāo)，沒想到效果立竿見影，僅僅過去了一年時(shí)間，金地集團(tuán)便順利完成了千億銷售的目標(biāo)——2016年全年，金地集團(tuán)的銷售額達(dá)到了1006.3億，成為了千億房企中的一員。

隨著千億銷售目標(biāo)的完成，2017年年初，金地集團(tuán)又喊出了“用3年時(shí)間沖擊年銷售額2000億元目標(biāo)”的口號(hào)；僅僅用了2年，到2019年時(shí)金地集團(tuán)真的成功完成了既定的目標(biāo)；而到氪2021年，金地集團(tuán)的銷售額更是達(dá)到了2867億，重回房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜前十。

那么，為什么金地集團(tuán)能夠在短短幾年時(shí)間里實(shí)現(xiàn)“逆襲”？這背后，與其在近幾年才大力推行的“合作開發(fā)”模式無疑起到了關(guān)鍵的作用。

所謂的“合作開發(fā)”模式，顧名思義就是和一家甚至多家房企來共同開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，這種模式的優(yōu)勢非常明顯，可以分?jǐn)偰玫爻杀尽⒎稚L(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，對于當(dāng)時(shí)已經(jīng)落后的金地集團(tuán)而言，合作開發(fā)還能迅速提升品牌知名度，幾乎可以說是“百利而無一害”。

根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在2018年-2021年，金地集團(tuán)拿地金額為1000億元、1200億元、1350億元、1309億元，權(quán)益投資額為404億元、558億元、697億元、523億元，權(quán)益占比為40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行業(yè)平均水平。

而之所以金地集團(tuán)的權(quán)益占比不高，自然是因?yàn)橐徊糠值臋?quán)益被合作的房企所占去了。

通過“合作”這個(gè)杠桿，金地集團(tuán)的銷售額和營收在過去幾年時(shí)間里實(shí)現(xiàn)了大幅的增長，到了今年，雖然整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)十分蕭條，但在今年的前9個(gè)月，金地集團(tuán)仍舊實(shí)現(xiàn)了1630.8億元的銷售額，排在了行業(yè)的第七位，表現(xiàn)可以說是十分的優(yōu)秀。

不過，沒有一個(gè)模式是沒有缺點(diǎn)的，“合作開發(fā)”模式自然也是如此；憑借著“合作開發(fā)”模式走向成功的金地集團(tuán)，如今卻開始逐漸被該模式反噬。

被“合作開發(fā)”反噬

剛剛過去的10月，隨著一連串利空的出現(xiàn)，金地集團(tuán)遭到了“重創(chuàng)”。

10月18日，金地集團(tuán)遭遇了“股債雙殺”：“21金地01”跌幅超過了20%，“21金地04”跌幅更是超過了50%，而其股價(jià)在當(dāng)天則下跌了3.23%。

金地之所以會(huì)出現(xiàn)“股債雙殺”的情況，主要是因?yàn)槭袌隽鱾鞒隽恕敖鸬丶瘓F(tuán)旗下公司非標(biāo)融資展期、表外信托融資”，雖然金地在10月25日進(jìn)行了澄清，但市場并不買賬。

截至11月24日收盤，金地集團(tuán)股價(jià)報(bào)收10.47元，雖然近期受到利好的提振股價(jià)有所回升，但和4月15日的階段高點(diǎn)15.21元相比，僅僅半年多的時(shí)間，其股價(jià)便已經(jīng)跌去了31.16%，市值更是縮水了214億。

實(shí)際上，金地二級市場的表現(xiàn)之所以會(huì)不好，很大一部分的原因還是因?yàn)椤昂献鏖_發(fā)”。“合作開發(fā)”模式的弊端則是很容易受到合作房企的牽連，一旦合作方出現(xiàn)了資金鏈問題，整個(gè)項(xiàng)目都可能會(huì)發(fā)生問題。

此外，由于合作開發(fā)模式并不透明，還導(dǎo)致了房企很容易出現(xiàn)表外負(fù)債的情況。

今年以來，由于地產(chǎn)行業(yè)整體的大環(huán)境并不好，很多的房企都出現(xiàn)了暴雷的現(xiàn)象；雖然金地集團(tuán)并沒有出現(xiàn)暴雷，但大家仍然擔(dān)心金地集團(tuán)未來會(huì)受到牽連。

早在7月26日，三大國際評級機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普便宣布，基于公司充足的土地儲(chǔ)備、優(yōu)于行業(yè)平均水平的銷售表現(xiàn)及充足的流動(dòng)性，維持金地“BB”的長期企業(yè)信用評級，但將金地及其子公司輝煌商務(wù)的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”

而至于標(biāo)普下調(diào)評級的原因，一是金地集團(tuán)的合同銷售額將下降，認(rèn)為其財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化；二是在行業(yè)低迷期，金地集團(tuán)大量投資合資項(xiàng)目將增加執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，在未并表的合資項(xiàng)目上的大量敞口降低了財(cái)務(wù)透明度，增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

此外，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，選擇合作開發(fā)模式后，金地集團(tuán)還出現(xiàn)增收不增利的情況。根據(jù)最新的三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收為249.64億，同比大幅增長27.30%；實(shí)現(xiàn)凈利潤為13.71億，同比下滑-7.59%。

而在毛利率方面，2021年全年，金地集團(tuán)的毛利率為21.18%，凈利率為13.09%，和2019年時(shí)40.5%的毛利率以及24.51%的凈利率相比大幅下滑。

由此可見，“合作開發(fā)”模式雖然讓其的規(guī)模迅速擴(kuò)大，但盈利水平卻在大幅下滑。

從目前來看，雖然近年來金地集團(tuán)憑借著“合作開發(fā)”模式實(shí)現(xiàn)了逆襲，成為行業(yè)中少有的黑馬，但“合作開發(fā)”模式也給其帶來了不少的隱患。誠然，目前金地集團(tuán)依舊比較穩(wěn)健，但在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)不景氣的大背景下，市場和投資者的擔(dān)憂仍在持續(xù)，而這也是金地集團(tuán)不得不承受的壓力。