一起宅基地買賣引發(fā)的糾紛

這是幾年前所代理的案子了。出于保護(hù)當(dāng)事人的隱私，本文的名字都是化名，一些細(xì)節(jié)已隱掉或者做了微調(diào)。

周建強(qiáng)與母親劉淑娟收到了昌平區(qū)人民法院的開庭傳票。原來是孫桂花把周建強(qiáng)與劉淑娟起訴了。劉淑娟是一個老實本分的農(nóng)民，丈夫周國貴剛在半年前去世，她和兒子又被人起訴了，劉淑娟一輩子也想不到自己會被人告到法院了，她非常擔(dān)憂害怕，不知如何是好。經(jīng)朋友介紹，周建強(qiáng)與劉淑娟前來咨詢我。

我看了原告孫桂花提交的起訴狀和證據(jù)材料。訴訟請求是要求法院判決昌平區(qū)某宅基地歸孫桂花所有。主要依據(jù)是周國貴在十五年前與孫桂花簽訂的一份合作建房協(xié)議。協(xié)議上除了周國貴和孫桂花的簽字外，還有本村村干部及村民等八位見證人的簽字。協(xié)議的大概內(nèi)容是周國貴以自己的名義申請一塊宅基地，孫桂花實際出資，雙方合作建屋。所建房屋歸孫桂花所有。建好后，由周建強(qiáng)一家管理使用。若孫桂花退休后養(yǎng)老需要使用，周建強(qiáng)一家需立即無條件騰退房屋給孫桂花使用。如果國家征地拆遷的話，全部拆遷利益兩人均分。

周建強(qiáng)告訴我，這份協(xié)議應(yīng)該是周國貴簽的，因為字跡看起來像，而且周國貴生前也多次說過。但是孫桂花是不是實際出資就不清楚了。這套房子建好后一直都是周建強(qiáng)一家在實際管理，他們把房子大概裝修以后常年空置，沒有人居住。孫桂花退休后，也沒有回來住。最近幾年，村里要拆遷的消息一直在傳，但是沒有動靜。周國貴去世沒多久，孫桂花就開始多次與劉淑娟交涉，希望劉淑娟把房子騰退歸還自己，劉淑娟并沒有理會這個事。孫桂花一氣之下，把劉淑娟的鎖換成自己的。劉淑娟看到后再次把鎖換回來。就這樣，雙方一明一暗的斗爭。直到后來雙方發(fā)生了肢體沖突不得不報警處理。孫桂花眼看房子收不回來，就將周建強(qiáng)與劉淑娟起訴了。

我問周建強(qiáng)孫桂花是什么人，他說孫桂花以前是本村姑娘，后來結(jié)婚落戶城里，一直都是城鎮(zhèn)居民戶口，但是孫桂花這么多年很少回村里，他們完全不認(rèn)識。我很疑惑周國貴和孫桂花為什么會合作呢？周建強(qiáng)說孫桂花的哥哥是村干部，孫桂花想在農(nóng)村投資建房，以便將來分拆遷利益。當(dāng)時周國貴和孫桂花的哥哥關(guān)系不錯，所以他們就合作了。

法庭上，孫桂花主張孫桂花實際出資，借用周國貴的名義申請宅基地，房子建好后，雙方自愿簽訂了這份合作建房協(xié)議，因此房子應(yīng)歸自己所有。

我作為周建強(qiáng)和劉淑娟的代理人，主張周國貴與孫桂花簽訂的合作建房協(xié)議是無效的。因為我國實行的是“房地一體”原則，即房隨地走，地隨房走。孫桂花是城鎮(zhèn)居民戶口，一旦按照協(xié)議約定將涉案房屋判歸孫桂花所有，意味著農(nóng)村集體土地變相流轉(zhuǎn)了。因此，孫桂花的訴求應(yīng)當(dāng)被駁回。

最后，法院采納了我的意見，認(rèn)定合作建房協(xié)議是無效的，駁回了孫桂花的訴訟請求。

再次，要提醒各位，宅基地買賣是國家明令禁止交易流轉(zhuǎn)的，只有三種情況是有效的：

1、除非是本村沒有宅基地的村民購買本村他人的宅基地。

2、宅基地被征收為國有土地。

3、戶口遷移至房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織。