作者 | 王迪

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“懼者生存”的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，曾貫穿了中駿前30年的企業(yè)發(fā)展路徑。借此得福的是，中駿在此波去杠杠浪潮中，體現(xiàn)了與其他閩系房企不同的韌性與抗風(fēng)險(xiǎn)性。

三道紅線持續(xù)保持“綠檔”，穩(wěn)坐千億房企陣營(yíng)，盈利能力再度升維，一切沿著低調(diào)的路線穩(wěn)健前行。

站在2021的年尾，仰望2022年，管理層給予中駿的定調(diào)是“韌性生長(zhǎng)”。韌性生長(zhǎng)，需要堅(jiān)持戰(zhàn)略定力，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)能力。在定力與能力之間，中駿集團(tuán)釋放了2021年良好的基本面。

從業(yè)績(jī)來看，合同銷售1045億元，收益377億元，毛利82億元，毛利率21.7%，年內(nèi)溢利37億元，應(yīng)占核心溢利31億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1100億元，體現(xiàn)中駿對(duì)抗周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

現(xiàn)實(shí)的情況是，“三道紅線”、預(yù)售資金監(jiān)管等高壓政策，讓行業(yè)輪動(dòng)洗牌的規(guī)則徹底推翻，企業(yè)穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)也不再以銷售數(shù)字“論英雄”。

在這場(chǎng)出清的守擂戰(zhàn)中，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全、保持穩(wěn)定基本盤就是最好的防守。中駿憑借自身獨(dú)有的財(cái)務(wù)、投資及產(chǎn)品等戰(zhàn)略體系守住了自己的“擂臺(tái)”，并憑借自身獨(dú)有的三大“王牌”實(shí)現(xiàn)主動(dòng)進(jìn)擊。

做大“分母” 做小“分子”

重新洗牌的地產(chǎn)賽道，行業(yè)波動(dòng)體現(xiàn)在，資金流動(dòng)性可以瞬間窒息，在降負(fù)債、去庫(kù)存、?，F(xiàn)金的應(yīng)對(duì)舉措之中，降負(fù)債排在首位。

降負(fù)債率主要看兩部分，一個(gè)分子、一個(gè)分母。途徑則是做大分母，縮小分子。一是提高盈利能力，增加現(xiàn)金流，特別是凈利潤(rùn)的現(xiàn)金流，加快施工、結(jié)算、銷售，經(jīng)過結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)變成公司的權(quán)利；另外一方面則是在分母上做股權(quán)融資，擴(kuò)大股本及降低融資成本上下功夫。

中駿的選擇是，向管理要效益，在運(yùn)營(yíng)上注重提質(zhì)增效，持續(xù)深耕一二線城市的戰(zhàn)略布局，支撐了業(yè)績(jī)的長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)。地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施更有彈性的現(xiàn)金流管控機(jī)制，進(jìn)一步完善資產(chǎn)管理體系。

年報(bào)顯示，去年中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1045億元，三年復(fù)合年均增長(zhǎng)率14%。

從去年銷售金額的區(qū)域分布來看，在中駿集團(tuán)布局的五大區(qū)域中，海峽西岸和長(zhǎng)三角仍然是業(yè)績(jī)占比最高的兩大區(qū)域，占比68%。按城市級(jí)別劃分，中駿集團(tuán)去年銷售金額來源主要集中在一、二線城市，占比66%。

在提質(zhì)增效方面，中駿集團(tuán)堅(jiān)持靈活的供銷策略，通過供銷協(xié)同的精益管理，充分提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率，明確各城市公司項(xiàng)目關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)構(gòu)成，鼓勵(lì)各城市采取合理積極措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開盤和資金流快速回正。

一方面嚴(yán)格以銷定產(chǎn)，根據(jù)營(yíng)銷需求供貨，另一方面靈活管理工程支出，確保項(xiàng)目開發(fā)擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，堅(jiān)持一盤一策。

去年多個(gè)項(xiàng)目熱銷，為業(yè)績(jī)打下了良好的基礎(chǔ)。其中，廈門中駿天禧2021年熱銷101億元，廈門中駿天薈2021年熱銷52億元，福州世界城2021年熱銷45億元，北京中駿云景臺(tái)2021年熱銷36億元，上海中駿璟尚2021年熱銷26億元。

在“做小分母”方面，去年以來，中駿集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，提高安全邊際。去年中駿的加權(quán)平均融資成本降至6.4%，多筆優(yōu)先票據(jù)實(shí)現(xiàn)發(fā)行再融資，進(jìn)一步不會(huì)從現(xiàn)金流量。

2021年2月，中駿成功發(fā)行2026年到期的3.5億美元利率6％的優(yōu)先票據(jù)；2021年3月，發(fā)行2024年到期的3億美元利率5.95％的優(yōu)先票據(jù)，并于同期，提取等值3.88億美元3.5年期境外銀團(tuán)貸款，利率為HIBOR/LIBOR+3.7%；2022年1月，中駿集團(tuán)增發(fā)2024年到期的1.5億美元利率5.95％的美元債，并于同期2022年1-2月，于公開市場(chǎng)合共回購(gòu)1.54億美元2022年3月到期的優(yōu)先票據(jù)。

在債務(wù)償還方面，中駿提前將償還資金匯入債券受托人賬戶，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高安全邊際。

年報(bào)顯示，中駿集團(tuán)去年的非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.0倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.3%，凈負(fù)債率為70.7%，遠(yuǎn)低于“三道紅線”指標(biāo)要求。

精準(zhǔn)投射 縮短管理“反射弧”

中駿管理層曾稱，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)從快速增長(zhǎng)賽道走入平緩有質(zhì)量發(fā)展期，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要致力于找到不確定性中的確定性。他將房企可尋找的確定性總結(jié)為四個(gè)方面：戰(zhàn)略的確定性、投資的確定性、商業(yè)模式的確定性以及組織能力的確定性。

戰(zhàn)略及投資的精準(zhǔn)落定可以有效保持結(jié)果的可靠性，在此期間，確定性的定力便是對(duì)抗不確定性的“護(hù)城河”。

毫無疑問，錢、地、人是房企發(fā)展的三大元素。對(duì)此，中駿的選擇是，以核心經(jīng)濟(jì)圈為原點(diǎn)，聚焦一二線城市精準(zhǔn)投資，在“地”這一領(lǐng)域中發(fā)揮既定效能。

從年報(bào)來看，去年中駿新增地上建筑面積650萬平方米，新增土儲(chǔ)權(quán)益73%，新增貨值946億元。其中通過“一體兩翼”戰(zhàn)略，新增7個(gè)中駿世界城以及11個(gè)方隅公寓。

在土儲(chǔ)方面，中駿進(jìn)一步優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，挖掘優(yōu)勢(shì)一二線核心城市。中駿集團(tuán)總土地儲(chǔ)備面積3823萬平方米，總貨值4200億元。

目前，中駿于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈土儲(chǔ)成本占比為37%，海峽西岸及粵港澳大灣區(qū)占比29%，三大核心經(jīng)濟(jì)圈的總占比達(dá)66%。

精準(zhǔn)投射提升土儲(chǔ)效能這只是提升管理能效中的一部分。更為重要的是，通過架構(gòu)調(diào)整帶來“人”及組織架構(gòu)方面的敏捷性。

2017年，中駿將總部搬遷至上海，由此加速全國(guó)化布局，2020年跨入千億房企陣營(yíng)，2021年，為應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，中駿的成長(zhǎng)性和盈利性通過架構(gòu)的應(yīng)急反應(yīng)得以體現(xiàn)。

去年以來，中駿主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，推動(dòng)區(qū)域架構(gòu)整合，構(gòu)建更加敏捷、高效的團(tuán)隊(duì)，并借助標(biāo)準(zhǔn)化體系重構(gòu)，用簡(jiǎn)單文化、簡(jiǎn)潔流程助力經(jīng)營(yíng)，縮短管理“反射弧”，提升能效。通過“凌峰計(jì)劃”“越海計(jì)劃”、管培生成長(zhǎng)計(jì)劃、“先鋒班”“集訓(xùn)營(yíng)”等多層次多維度的培養(yǎng)體系，升維組織效能。

此外，在升維企業(yè)業(yè)務(wù)精準(zhǔn)及可持續(xù)發(fā)展方面，中駿不斷踐行ESG理念，大力發(fā)展綠色智慧建筑，將環(huán)境保護(hù)融入到地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。從建筑設(shè)計(jì)、采購(gòu)招標(biāo)、施工到后期交付，實(shí)現(xiàn)資源合理化應(yīng)用，將物業(yè)發(fā)展為環(huán)境帶來的影響減至最低。

在產(chǎn)品力方面，中駿也在通過數(shù)字化探索和實(shí)踐，縮短反射弧，助力高效決策和經(jīng)營(yíng)提質(zhì)；過數(shù)字化探索實(shí)踐，加強(qiáng)客戶洞察，圍繞需求實(shí)現(xiàn)多場(chǎng)景的互動(dòng)鏈接，以“智慧中駿”滿足客戶對(duì)美好生活的向往，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力。

“一體兩翼”中的定力與能力

房地產(chǎn)調(diào)控帶來行業(yè)回歸，對(duì)于消費(fèi)者來說，回歸房住不炒；對(duì)于企業(yè)來說，回歸經(jīng)營(yíng)價(jià)值；對(duì)于政府來說，回歸到真正的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

在低增速、低利潤(rùn)、低杠桿、低容錯(cuò)率的地產(chǎn)時(shí)代，要求企業(yè)不斷構(gòu)筑企業(yè)的基本盤，不賭政策，不賭運(yùn)氣，不賭市場(chǎng)的預(yù)期，同時(shí)不斷提高投研能力，提高產(chǎn)品能力。

中駿管理層的看法是，未來2-3年，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)依然嚴(yán)峻，中駿唯有堅(jiān)持“一體兩翼”戰(zhàn)略，強(qiáng)化購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓與住宅開發(fā)三大“王牌”的協(xié)同效能，階段性進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大差異化競(jìng)爭(zhēng)力，才能為韌性生長(zhǎng)筑就強(qiáng)大的“護(hù)城河”。

事實(shí)上，自2017年開始，中駿集團(tuán)確立了“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，以住宅為主體同時(shí)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓。2021年，是中駿集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略進(jìn)入第五個(gè)年頭，產(chǎn)品服務(wù)已經(jīng)呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

在住宅開發(fā)領(lǐng)域，中駿集團(tuán)已形成“天”字系為主的高端系列產(chǎn)品，通過精準(zhǔn)細(xì)分并定義客戶的價(jià)值觀和居住夢(mèng)想，以區(qū)域擇址、生活方式、服務(wù)系統(tǒng)三大維度，構(gòu)筑天系自身的價(jià)值體系。

在“兩翼”方面，自去年上市以來，中駿商管成長(zhǎng)性持續(xù)向好，中駿商管正持續(xù)聚焦在智慧商管、智慧物業(yè)賽道，通過智慧商業(yè)數(shù)字化賦能，兌現(xiàn)并持續(xù)提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

數(shù)據(jù)顯示，截止2021年12月31日，中駿商管已在全國(guó)布局60個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)255個(gè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，去年企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入12.3億元，同比增長(zhǎng)53%；毛利5.8億元，同比增長(zhǎng)63%；應(yīng)占核心利潤(rùn)3.0億元，同比增長(zhǎng)84%。

此外，中駿世界城在全國(guó)各地布局32個(gè)購(gòu)物中心，截至目前，已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項(xiàng)目，形成都市流行、品質(zhì)生活和都市奧萊三條產(chǎn)品線。

其中，去年12月集中開業(yè)的平頂山、張家港、泰州、河源四座中駿世界城，取得了近100%滿鋪開業(yè)的優(yōu)異表現(xiàn)。2022年，計(jì)劃新開包含北京西長(zhǎng)安、福州等全國(guó)五個(gè)中駿世界城。

在長(zhǎng)租領(lǐng)域方面，作為中駿集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌，方隅公寓在去年5月正式將品牌“FUNLIVE方隅”更名為“方隅公寓”，并發(fā)布“高檔一居，租方隅”的定位語。目前，方隅公寓管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的一線重資產(chǎn)項(xiàng)目全年平均出租率超92%，同比租金漲幅超15%。

在基金合作方面，方隅與3大基金合作成立13.8億美元的投資平臺(tái)，共計(jì)已投資8個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，投資總額達(dá)68億元人民幣。

值得一提的是，中駿正錨定超級(jí)TOD綜合體，構(gòu)筑城市未來作品，而超級(jí)TOD綜合體正是未來中駿集團(tuán)的幾張王牌之一。

從2013年開始，前瞻性布局上海虹橋商務(wù)區(qū)5大項(xiàng)目，涵蓋了甲級(jí)寫字樓、獨(dú)棟商務(wù)辦公、國(guó)際公寓、高端住宅、高端商業(yè)、基礎(chǔ)教育多種業(yè)態(tài)，全系產(chǎn)品總建面積超80萬平方米，為超過10萬人提供了多樣化智慧型的生產(chǎn)生活空間。

據(jù)了解，目前中駿集團(tuán)在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超級(jí)TOD綜合體。

“在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，堅(jiān)持做正確而難的事?！边@是中駿集團(tuán)給予自身的定調(diào)，在深挖護(hù)城河及塑造自身核心“護(hù)城河”的同時(shí)，中駿的協(xié)同效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

內(nèi)外部市場(chǎng)給予了良好的反饋。16家券商機(jī)構(gòu)一致給予中駿集團(tuán)買入評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，集團(tuán)主席黃朝陽(yáng)亦于2021年累計(jì)斥資約1800萬港幣增持中駿集團(tuán)股份。