斑馬消費(fèi) 楊柘

瑞安房地產(chǎn)最終放棄對佛山嶺南天地項(xiàng)目的開發(fā)，日前將剩余兩宗土地退回當(dāng)?shù)貒敛块T，并獲得現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。原本在這兩宗土地上，公司計(jì)劃建設(shè)佛山最高地標(biāo)建筑。

公司公告稱，此次退地符合提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及提升資金效益的輕資產(chǎn)策略。隨著退地完成，公司將業(yè)務(wù)觸角縮回大本營上海及長江沿岸城市。

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撤離大灣區(qū)？

拿下佛山嶺南天地地塊14年之后，豪宅開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）日前進(jìn)行最后一次出售，將嶺南天地項(xiàng)目7號和8號地塊土地退回佛山禪城區(qū)國土部門。

根據(jù)公告，該項(xiàng)目7號、8號地塊土地面積分別為8109.35平方米、16385平方米，土地性質(zhì)均為辦公及商業(yè)用途。

根據(jù)公司公告中所載對上述兩宗土地估值，7號、8號土地賬面凈值分別為9.92億元、14.58億元。

這筆交易，佛山禪城區(qū)將向公司發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。據(jù)公開報(bào)道，7、8號土地目前暫被用作停車場。這兩宗地塊曾被寄予厚望，公司計(jì)劃原地建設(shè)430米和265米的城市地標(biāo)建筑。

嶺南天地項(xiàng)目位于佛山祖廟東華里。2007年，公司以耗資75.1億元、樓面價(jià)約5004元/平方米的代價(jià)斬獲該地塊。該項(xiàng)目占地面積65萬平方米，總建筑面積150萬平方米，為彼時(shí)廣東省內(nèi)規(guī)模最大舊改項(xiàng)目。

根據(jù)公司規(guī)劃，嶺南天地項(xiàng)目投資規(guī)模超200億元，分5期開發(fā)且將在2018年全部完工。實(shí)際上，這個(gè)項(xiàng)目并未被公司完全開發(fā)，在拿地之后，已發(fā)生兩次出售。

2011年至2012年，公司向日本三井出售嶺南天地項(xiàng)目中兩宗土地，對價(jià)6.14億元；2016年，公司將嶺南天地項(xiàng)目中的4號地塊出售給碧桂園，回籠資金17.26億元。

斑馬消費(fèi)注意到，這2輪出售過程中，公司的整體策略發(fā)生了變化。2013年，公司決定不再直接參與舊改項(xiàng)目，2015年提出輕資產(chǎn)模式。

此后，公司在嶺南天地項(xiàng)目中采取維持策略，2020年報(bào)披露，佛山嶺南天地于2021年及之后可供銷售及預(yù)售的物業(yè)應(yīng)占建筑面積為2800平方米。

隨著7、8號土地的出讓完成，公司在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備為0，意味著將徹底退出火熱的大灣區(qū)。

據(jù)去年年報(bào)，除佛山嶺南天地項(xiàng)目，公司2021年及以后可供銷售集預(yù)售的物業(yè)項(xiàng)目分布在上海、武漢和重慶，其可售及預(yù)售應(yīng)占建筑面積合計(jì)30.07萬平方米。

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去年虧損7.40億元

瑞安房地產(chǎn)一直在做減法。

2016年出售嶺南天地4號地塊、2017年出售重慶天地11幅地塊79.2%股權(quán)，隨著2019年資產(chǎn)出售計(jì)劃完成，公司才重新出現(xiàn)在公開土地市場上。

2020年，公司競得位于上海青浦區(qū)的蟠龍?zhí)斓貎煞≌玫兀枰詮?qiáng)化在上海住宅市場的可售資源。另外，聯(lián)合高富諾收購南京甲級寫字樓南京國際金融中心。

瑞安房地產(chǎn)一直以豪宅開發(fā)商著稱，上海新天地、武漢天地等城市中心住宅及商業(yè)深入人心。最吸睛的在2008年，公司毗鄰上海地標(biāo)新天地開發(fā)的豪宅項(xiàng)目翠湖天地三期嘉苑售價(jià)最高13萬元/平方米，直逼湯臣一品的房價(jià)引發(fā)熱議。

以豪宅產(chǎn)品立身，公司在全年還是遭遇了黑天鵝。

2020年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入、歸母凈利潤分別為45.97億元、-7.40億元，同比分別增長-55.76%和-138.30%。

去年上半年，受疫情影響，公司投資物業(yè)及其他物業(yè)資產(chǎn)的公平值下降，及住宅項(xiàng)目施工延遲交付，公司錄得虧損16.22億元。隨著下半年疫情影響減弱，公司錄得凈利潤8.82億元。

排除疫情因素，公司最近幾年業(yè)績增長也已陷入瓶頸。2016年至2019年，公司營業(yè)收入分別實(shí)現(xiàn)176.00億元、184.51億元、248.41億元和103.92億元，同比分別增長171.94%、4.84%、34.63%和-58.17%。同期，歸母凈利潤分別實(shí)現(xiàn)10.88億元、16.69億元、19.06億元和19.32億元。

住宅產(chǎn)品一直是公司的業(yè)績支撐，2020年，公司合約銷售額211.84億元，住宅合約銷售額210.00億元，占比99%。

去年，公司住宅平均售價(jià)5.28萬/平方米，較上年增長89%。在上海市場，去年住宅平均售價(jià)更高，上海太平橋項(xiàng)目達(dá)到16.36萬元/平方米；上海瑞虹新城1、2號地塊平均售價(jià)分別為13.08萬元/平方米、10.93萬元/平方米。

公司的存貨周轉(zhuǎn)效率卻在逐年降低，從2016年的0.47降至2020年的0.12。

隨著存貨變現(xiàn)能力減弱，推高公司債務(wù)，其負(fù)債總額從2019年的591.09億攀升至2020年的687.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率從54.52%升至59.53%。