撰文|王迪

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在業(yè)績報(bào)告公布當(dāng)天，正榮發(fā)布兩項(xiàng)人事任命，劉偉亮獲任正榮地產(chǎn)集團(tuán)董事會副主席，李洋獲任執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁。兩人年級相仿，皆在三十六七歲上下，劉偉亮有戰(zhàn)略投資經(jīng)驗(yàn)，李洋則有區(qū)域管理經(jīng)驗(yàn)。兩幅新面孔都出現(xiàn)在了3月29日的業(yè)績會現(xiàn)場。

新任高管的升任往往與企業(yè)戰(zhàn)略定位高度契合，又或擔(dān)任“救火”與提升職責(zé)。與新面孔一同出現(xiàn)的還有執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝，執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健，非執(zhí)行董事歐國偉。很顯然，從排位上來看，劉、李扮演著重要的角色。

2020年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1419億元，同比增長8.6%，管理層對2021年目標(biāo)設(shè)置在不低于1500億元，1500億的小目標(biāo)，同比2020年僅增長5.7%，如此保守的目標(biāo)，對于此前2020正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入361億元，同比增長11%；凈利潤35.6億元，同比增長15%來說，看似輕而易舉。

按照黃仙枝現(xiàn)場的說法，2021年正榮將更多的精力放在了提質(zhì)增效上面。年報(bào)顯示，2020年正榮凈負(fù)債率下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，踩線“一條”，預(yù)計(jì)2022年將全面降至綠檔。

做大“分母”? 做小“分子”

降負(fù)債率主要看兩部分，一個分子、一個分母。途徑則是做大分母，縮小分子。一是提高盈利能力，增加現(xiàn)金流，特別是凈利潤的現(xiàn)金流，加快施工、結(jié)算、銷售，經(jīng)過結(jié)轉(zhuǎn)利潤變成公司的權(quán)利；另外一方面則是在分母上做股權(quán)融資，擴(kuò)大股本。

在會上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁劉偉亮道出了未來正榮的方向。他表示，正榮地產(chǎn)今年新增整個項(xiàng)目開盤周期。他強(qiáng)調(diào)，2021年開始正榮地產(chǎn)整個項(xiàng)目開盤周期要壓縮到18個月到24個月。

數(shù)據(jù)顯示，2020年正榮地產(chǎn)項(xiàng)目平均首次開售周期和平均首次開售去化率維持在7個月和70%的高水平。年銷售業(yè)績目標(biāo)定為1500億元，根據(jù)企業(yè)今年2500-2700億元的可售貨值來看，去化率達(dá)60%即可完成全年目標(biāo)。

為了降低負(fù)債，很多企業(yè)通過把表內(nèi)融資表外化的方式粉飾報(bào)表。針對表外化債務(wù)方面，管理層表示，正榮地產(chǎn)去年銷售權(quán)益是55%，回款率75%，土地款305億，去年凈流出43個億，主要是四季度拿地成本較為劃算而產(chǎn)出的，今年正榮整個權(quán)益將突破增加到60%，土地將控制在350個億左右，稅費(fèi)預(yù)算在60個億左右，分紅大概為8個億左右。

據(jù)正榮管理層稱，去年總體表外接管是221個億，有45%的增長，權(quán)益的表外是80個億，同比大幅增長70%，今年的利潤有很多來自表外的貢獻(xiàn)，未來表外會有新的合作，財(cái)務(wù)情況還是會以并表為主。

年報(bào)顯示，截止到2020年末，正榮地產(chǎn)短期債務(wù)為195.49億元，較上年末減少4.92億元；短期債務(wù)占比降至29.1%，較2019年末降低5.11個百分點(diǎn)；長短債比升至2.44，較上年同期提高0.51倍。

在融資方面，正榮地產(chǎn)于下半年在綠色債券方面取得了突破，先后成功發(fā)行兩筆綠色優(yōu)先票據(jù)，融資額度分別為3.5億美元和2.0億美元。其后于今年1月份又成功發(fā)行兩筆合計(jì)7.0億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)。

“我們也選擇了一些理念和正榮比較相近，打法思路比較一致的這些企業(yè)成為我們的戰(zhàn)略合作伙伴，我們將加強(qiáng)這方面的合作，這兩年我們將加強(qiáng)一些每個區(qū)域當(dāng)中的平臺型公司，以及當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的一些企業(yè)財(cái)務(wù)投資者跟我們之間的合作，既控制整個投資的風(fēng)險(xiǎn)，同時加強(qiáng)正榮的投資能力?！闭龢s管理層稱。

合縱連橫??? “雞蛋”分“籃”

規(guī)模、利潤、杠桿好似一個三角，平衡的結(jié)構(gòu)及相對合理的邊長，來能換來最大的面積。有融資做鋪底，除了結(jié)構(gòu)、體制、周期性問題相互交織之外，正榮也認(rèn)識到不能集中布局某一區(qū)域，必須通過“合縱連橫”的方式分?jǐn)偳|房企規(guī)模發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)。

年報(bào)顯示，2020年正榮40余宗土地半數(shù)以上是合作項(xiàng)目，而這種趨勢未來還將繼續(xù)。管理層稱，今年會更加看中權(quán)益銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)2021年權(quán)益銷售額將達(dá)到60%左右。

城市基本面良好，市場空間支撐了企業(yè)的業(yè)績增長。就業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域來看，2020年正榮地產(chǎn)銷售業(yè)績主要來源于深耕的長三角區(qū)域和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，二者銷售額貢獻(xiàn)占比合計(jì)達(dá)71.8%。2020年正榮地產(chǎn)一二線城市銷售額占比達(dá)89.5%，福州、南京、蘇州、濟(jì)南、合肥、天津、武漢等前十城市銷售額占比合計(jì)達(dá)76.9%。

正榮瞄準(zhǔn)的是一二線及強(qiáng)三四線城市。2020年，正榮地產(chǎn)在21個城市共獲取46宗土地，新增土地儲備規(guī)劃建面達(dá)713.75萬平方米，同比增長27.5%；新增土儲合約地價總額約為472.21億元，同比增長41.4%。全年新增土儲權(quán)益規(guī)劃建面499.10萬平，新增土儲規(guī)劃建面權(quán)益占比約70%，新增土儲規(guī)劃建面并表比約為81%。

截至2020年年末，正榮地產(chǎn)總土儲規(guī)劃建面達(dá)2845萬平方米，貨值約5000億元，覆蓋全國六大區(qū)域32個城市，其中長三角及海西區(qū)域土儲規(guī)模占比分別達(dá)36%和28%，同時82%的土儲位于一二線城市，較上年末提高8個百分點(diǎn)。

就成本來看，正榮地產(chǎn)土儲平均成本僅為4919元/平，僅為當(dāng)期銷售均價的30.8%，同時土儲權(quán)益占比進(jìn)一步提升至58%。

在限地價、限房價的宏觀環(huán)境下，如何提升盈利能力？對此，正榮管理層則表示，就整體投資方面，越來越多的城市以搖號為主，土地利潤偏薄，正榮的做法未來將聚焦降本提效，降低工程建設(shè)成本，向經(jīng)營要效益。

針對目前22城市集中供地新政，正榮稱已經(jīng)進(jìn)入14個城市，未來將占據(jù)17或者18個城市，占據(jù)核心二線城市及三線城市集中供地，對于現(xiàn)在的儲備來講是好事，這對頭部企業(yè)比較好。

為提升盈利能力，管理層稱，今年將探索多元化的拿地方式，加大精準(zhǔn)研究，降低融資成本，創(chuàng)新營銷方式，通過整體規(guī)模效益減少成本的支出，優(yōu)化供應(yīng)商提供方式，降低建安成本，提升項(xiàng)目效率，提升與項(xiàng)目的共生共贏，堅(jiān)持整體快周轉(zhuǎn)的效率，提升現(xiàn)金使用效率。