紅星美凱龍集團董事長車建新

作者 | 關(guān)楠楠

出品 | 焦點財經(jīng)

車建新還在繼續(xù)奔波，為紅星美凱龍的資金困局尋求解決方法。

3月28日，遠洋資本與紅星美凱龍控股集團簽署合作協(xié)議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開戰(zhàn)略合作，遠洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)。

消息傳出后，對應(yīng)股權(quán)的交易價格頗受外界關(guān)注，被冠以200億元的高價。對此，遠洋資本3月29日澄清道，18%股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為人民幣10.3億，入股后雙方將展開進一步戰(zhàn)略合作，傳言中“200億元”對價并不屬實。

雖然交易價格偏差頗大，但關(guān)于紅星地產(chǎn)賣身遠洋的消息，卻并不是空穴來風(fēng)。焦點財經(jīng)也從知情人士處獲悉，18%股權(quán)只是前期，遠洋資本后續(xù)還會繼續(xù)增持，最終控股紅星地產(chǎn)。但是，紅星美凱龍集團還會保留一部分股權(quán)。

“后續(xù)，雙方的戰(zhàn)略合作會加深，團隊也會實現(xiàn)融合。二者之間的合作是雙贏，紅星地產(chǎn)可以借力遠洋，沿用原有IP繼續(xù)發(fā)展壯大。而遠洋也可以與其在業(yè)務(wù)上形成互補，特別是商業(yè)方面，紅星美凱龍集團的愛琴海很接地氣，在三四線城市都有布局，遠洋的商業(yè)項目則偏高端，正好借此全覆蓋；同時，紅星美凱龍有產(chǎn)業(yè)勾地的優(yōu)勢，這對遠洋也是一種賦能，”該人士進一步表示。

此前，紅星地產(chǎn)由紅星美凱龍集團控股，間接持有其66%股權(quán)，實控人為車建新。但是隨著遠洋資本入股，直至成為控股股東后，這也意味著紅星地產(chǎn)將易主，由紅星美凱龍集團變?yōu)檫h洋資本。

多方舉措降負債

車建新的這番操作，放在行業(yè)當(dāng)下，有種相熟的感覺，世茂收購福晟，旭輝吞并彰泰，萬科注資泰禾，新加坡國資控股協(xié)信，以及張近東148億億元出售蘇寧易購23%股權(quán)，引入深圳國資。

這些企業(yè)賣身或出讓股權(quán)背后，被債務(wù)圍困是主因之一。紅星地產(chǎn)出售股權(quán)背后，也是如此。紅星美凱龍集團旗下有兩大業(yè)務(wù)板塊，一個是負責(zé)家居運營的A股和H股上市主體美凱龍；另一個是地產(chǎn)運營主紅星地產(chǎn)。

去年9月，紅星美凱龍集團的債務(wù)便現(xiàn)端倪，債務(wù)總額達1860.8億元，超過四成的資產(chǎn)已被抵押，用于擔(dān)保融資，受限資產(chǎn)達1047.68億元。

2021以來，紅星地產(chǎn)又相繼出質(zhì)多家子公司股權(quán)予中建投信托、中原信托、浙江銀行等金融機構(gòu)，包括“晉中紅星美凱龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“金華星航置業(yè)有限公司”、“西安星之輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”和“貴州紅星謙和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等。

如果將這些擔(dān)保融資囊括在內(nèi)，數(shù)值只會更高。

而且，其上市平臺亦面臨債務(wù)壓力，2020年9月底，美凱龍賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動負債高達124.98億，短期借款36.64億元，償債壓力可想而知。

更為糟糕的是，紅星美凱龍的業(yè)績也不容樂觀，此前發(fā)布預(yù)警，2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤為17.11億元至19.71億元，同比減少56.0%至61.8%。

雙向壓力下，車建新正在想方設(shè)法融資降負債，先是啟動紅星美凱龍37億元股票定增方案，進行2018年A股上市以來首次股權(quán)再融資；然后紅星美凱龍集團發(fā)行30億元公司債券，借新還舊；近期，他正在推動分拆紅星美凱龍旗下商管板塊愛琴海集團赴港上市，估值約在120億至150億元左右。

而出售紅星地產(chǎn)，被認為是紅星美凱龍集團降負債的又一大動作，也是車建新的明智之舉。

拖累母公司

紅星地產(chǎn)被認為是紅星美凱龍集團的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2009年進入房地產(chǎn)行業(yè)，主要負責(zé)紅星系商業(yè)地產(chǎn)及住宅項目開發(fā)業(yè)務(wù)，2020年以654.1億元銷售規(guī)模排在60名左右，是一家中等規(guī)模房企。

由于其土地儲備多位于三線及以下城市，開發(fā)周期較長，且部分三、四線城市存在經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱、人口外流以及房地產(chǎn)供過于求等現(xiàn)象，面臨一定的去化風(fēng)險。

所以，從紅星美凱龍集團對地產(chǎn)板塊的舉措是加速去化，回款補充現(xiàn)金流。截至2020年9月底，包括紅星地產(chǎn)等在內(nèi)的地產(chǎn)板塊已完工項目總可售面積為364.62萬平方米，已簽約銷售面積337.86萬平方米，平均去化率92.66%。

雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的營收不少，遠高于其“主業(yè)”家居業(yè)務(wù)的營收，但并沒有為紅星美凱龍集團的債務(wù)帶來實質(zhì)性改觀，反而造成了相當(dāng)程度的拖累。2020年“三道紅線”出臺之年，在全行業(yè)降杠桿的背景下，紅星地產(chǎn)卻在逆勢加杠桿，全年拿地金額高達200億元。按照 “三道紅線”標準，紅星地產(chǎn)2020年底扣除預(yù)收款負債率為72％，超過了70％的要求。

此次能夠溢價出售，不僅能夠成為紅星美凱龍集團降負債的有效方式，而且在地產(chǎn)集中化程度越來越高，非頭部民營房企生存空間越來越小的背景下，紅星美凱龍集團抽身而出，然后聚焦家居核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，不失為一種明智之舉。

車建新，早已權(quán)衡好了利弊。

為何是遠洋？

關(guān)于接盤方，此前實際上已經(jīng)有多家房企參與過紅星地產(chǎn)的盡調(diào)，包括金科在內(nèi)；遠洋資本能夠入股，并且還是以溢價方式，有更層的一層考究。

這要從其背景講起，遠洋資本是上市房企遠洋集團（03377.HK）旗下的另類業(yè)務(wù)投資和管理平臺，最終指向的是遠洋集團。

遠洋集團在業(yè)務(wù)布局上，與紅星地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有較高匹配度。

紅星地產(chǎn)在全國具有豐富的土地儲備資源，全國落子53座城市，并且在商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)住宅兩個產(chǎn)品系列手握多個成熟地產(chǎn)IP，其中尤以商業(yè)住宅產(chǎn)品“紅星天鉑”和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品“愛琴海購物公園”為最。

數(shù)據(jù)顯示，紅星地產(chǎn)已經(jīng)打造了紅星天鉑37座，愛琴海購物公園也已經(jīng)進入全國100多個城市，囊括3000余家品牌資源。

遠洋集團也是一家以住宅開發(fā)和商業(yè)運營為主的房企，目前在全國布局51個城市，總土地儲備4718萬平方米，2020年銷售超千億；商業(yè)運營方面，2020年已投入營運的項目可租賃面積約210.9萬平方米，特別是成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等網(wǎng)紅上衣和商業(yè)體出租率超過90%。

無論是紅星地產(chǎn)的土儲，還是商業(yè)資源，都可以為遠洋集團在后續(xù)拿地、中小型城市綜合體運營上將打開更多的可能空間。從紅星地產(chǎn)來看，也可以借助遠洋盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運營水平及自身融資能力。