焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：第二批合肥集中供地土拍的變化和原因解讀

出品時(shí)間：2022年6月24日

數(shù)據(jù)來源：合肥土地市場網(wǎng)，焦點(diǎn)研究院整理

出讓面積環(huán)比下滑逾三成，熱門區(qū)域減少土地供應(yīng)

本批次供應(yīng)總量下滑，緩解新房去化壓力。6月23日，2022年合肥市區(qū)第二批次土拍29宗地塊出讓完畢，其中5宗地塊出現(xiàn)流拍，剩余地塊均成交。29宗地塊的出讓面積為160.7萬平方米，較2022年第一批次減少9.3%，計(jì)容建筑面積為218.2萬平方米，較上一批次減少6.3%，起始總價(jià)為218.2億元，較2022年第一批次減少17.5%。本批次供應(yīng)中，有5宗安置房用地和1宗純租賃用地，去除這些地塊后本批次供地面積較上一批次下滑較多，合肥本批次供應(yīng)有通過減少土地供應(yīng)來達(dá)到減少新房供應(yīng)的目的，以此來緩解現(xiàn)有新房去化較慢的問題。

本批次優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例下滑，更加強(qiáng)調(diào)區(qū)域均衡。在供地區(qū)域上，此次合肥集中供地主力區(qū)域位于包河區(qū)、蜀山區(qū)及廬陽區(qū)，包河區(qū)供地8宗為本批次供地最多的區(qū)域，而首輪集中土拍最熱的區(qū)域?yàn)I湖則在此次零供應(yīng)，上批次多宗土地撤牌的新站區(qū)供應(yīng)幅數(shù)也減至2宗。部分原因在于濱湖地塊在上次密集供應(yīng)以后，本批次如果再大量供應(yīng)，勢必會造成短期內(nèi)新房供應(yīng)量較大，不利于區(qū)域保持熱度。而新站區(qū)由于上批次全部流拍，本批次做出限價(jià)調(diào)整后適度供應(yīng)，可以做到不同區(qū)域土地供應(yīng)的均衡。

從成交整體情況來看，本批次成交地塊的出讓面積、規(guī)劃建面和成交樓面均價(jià)數(shù)值分別為130.2萬平方米、260.7萬平方米、7295.3元/平方米，較2022年第一批次分別增加24.4%、18.4%、成交樓面均價(jià)下滑15.3%，成交總價(jià)為190.2億元，較上批次增加0.3%，本批次溢價(jià)率為7.9%，較上一批次下滑3個(gè)百分點(diǎn)。

成交熱度分化，封頂成交和流拍互現(xiàn)。本批次合計(jì)有9宗進(jìn)入競品質(zhì)階段，包河淝河3宗、蜀山運(yùn)河新城2宗、瑤海老城區(qū)、廬陽大楊鎮(zhèn)、經(jīng)開明珠廣場、高新蜀西湖各1宗。這些地塊均位于當(dāng)前成交的熱門區(qū)域，周邊配套設(shè)施齊全，且有利潤保證。另一方面，本批次合計(jì)有5宗地塊發(fā)生流拍，包河區(qū)和廬陽區(qū)的3宗地塊均為多次掛牌，盡管總價(jià)有所下調(diào)，但是去化預(yù)期不明朗，而且蜀山區(qū)的兩宗地塊盡管所處區(qū)域品牌房企開發(fā)小區(qū)較多，但是商業(yè)占比過高仍舊發(fā)生流拍，在市場下行期房企的投資趨于謹(jǐn)慎，最終5宗地塊均發(fā)生流拍。

本批次土拍規(guī)則穩(wěn)中有變，更強(qiáng)調(diào)精細(xì)化調(diào)整

本批次競買規(guī)則更加精細(xì)化。從地塊競拍規(guī)則上看，此次延續(xù)首批供地規(guī)則，全部地塊要求采用”價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”的競買方式。但是部分地塊針對競買企業(yè)的資質(zhì)提出了更高的要求，本次供地共7塊地要求開發(fā)企業(yè)有一級開發(fā)資格，18塊地要求有二級開發(fā)資格，相比上次全部要求二級開發(fā)資格，對開發(fā)商資質(zhì)要求明顯提高，該變化更加體現(xiàn)了一地一策。

部分地塊最高限制房價(jià)上調(diào)。此外在限價(jià)政策上，本批次有所松動(dòng)。高新今年第一次供地，僅南崗1宗居住地毛坯限價(jià)高達(dá)24806元/平方米，高于去年該區(qū)域設(shè)置的毛坯限價(jià)。上批次新站區(qū)出讓地塊均發(fā)生流拍，本批次掛牌兩宗，區(qū)域毛坯限價(jià)提高到到16274元/平方米，較上批次有所增加，提高項(xiàng)目利潤空間利于成功出讓。

國央企民企齊上陣，招商蛇口拿地積極

國企民企均參與本次土拍，民企參拍熱度提升。從競買企業(yè)名單可以看出，盡管本批次仍舊以國央企參與土拍為主，但是民營房企均參與本次土拍熱情也較高。國央企主要是全國性房企和合肥國資平臺，前者多競買熱門地塊，后者托底土拍。值得注意的是，安徽本土民營房企樂富強(qiáng)和文一在本批次土拍中均有斬獲，偉星參與了9宗地塊的報(bào)名，此類房企由于資金充沛可以在市場下行期重倉省會城市逆勢擴(kuò)張，其它集中供地城市如成都和蘇州等也零星出現(xiàn)類似情況。

招商蛇口謹(jǐn)慎拿地，重倉上海和合肥。招商蛇口以46.3億元摘得包河11號、經(jīng)開區(qū)07號兩宗地塊，此外還參與了4宗地塊的投高標(biāo)準(zhǔn)方案競買，合計(jì)金額達(dá)到97億元。在1-5月集中供地過程中，招商蛇口拿地較少，進(jìn)入6月后加大了拿地節(jié)奏，但是可以看出招商蛇口拿地仍舊較為謹(jǐn)慎，對于基本面較差的城市選擇放棄，對于較為看重的城市則重倉，合肥和上海就是典型的例子，在上海拿地4宗，合計(jì)金額達(dá)到169億元。

近兩月政策全方位放松，5月新房成交量增逾三成

近兩月合肥密集發(fā)布調(diào)控政策，主要集中在限購取消、首付比例和公積金貸款方面。在限購政策方面，瑤海區(qū)、新站區(qū)限購取消，其他區(qū)域購房社保縮短至6個(gè)月。在首付比例方面，二孩及以上家庭且子女未滿18周歲首付3成起。在公積金貸款方面，合肥市區(qū)戶籍職工最高可貸額度65萬元,同時(shí)該市二手房貸款最長年限由30年增加至40年。

5月新房成交呈現(xiàn)較高熱度，土拍有望回暖。政策效果很明顯，5月在取消限購的瑤海區(qū)和新站區(qū)，迎來購房火熱現(xiàn)象，合肥市9區(qū)2022年5月份商品住宅市場共成交3636套、成交面積為44.92萬㎡、成交均價(jià)為20803元/平方米，成交量同比上漲0.64%，實(shí)現(xiàn)了2022年單月成交套數(shù)的首次同比上漲，環(huán)比上漲數(shù)值達(dá)到32.2%。短期內(nèi)政策帶來的效果尚未傳導(dǎo)到土地市場，預(yù)期隨著后續(xù)新房交易的持續(xù)回暖，土拍市場有望在下半年迎來持續(xù)的升溫。