面對充滿挑戰(zhàn)的2020年，龍湖集團(tuán)持續(xù)保持了穩(wěn)健增長。3月26日，龍湖集團(tuán)披露，過去一年，公司的合同銷售額達(dá)2706.1億元，同比增長11.6%；銷售總建筑面積達(dá)1616.2萬平方米，同比增長13.5%；營業(yè)額達(dá)1845.5億元，同比增長22.2%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入為75.8億元，同比增長30.9%。

分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域簽約金額在全集團(tuán)占比分別為31.1%、25.7%、24.7%、15.2%及6.3%。長三角地區(qū)簽約金額超800億元，西部及環(huán)渤海地區(qū)簽約金額均超600億元，華南地區(qū)突破400億元。

在體現(xiàn)盈利能力的指標(biāo)方面，2020年，龍湖實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤200億元，剔除公平值變動影響后之股東應(yīng)占核心溢利186.9億元，同比增長20.2%。土儲方面，龍湖全年新增121幅地塊，新拓8城。目前，高能級土儲占總建面的86%，相當(dāng)于約90%的貨值。

“兩集中”新政對龍湖是一種利好

3月26日下午，龍湖集團(tuán)召開線上業(yè)績說明會，就公司過往一年的表現(xiàn)答疑釋惑。對于行業(yè)未來發(fā)展，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，目前，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策管控力度很大，近期又有新政出臺，這有利于規(guī)范行業(yè)發(fā)展，龍湖依然對這個行業(yè)的前景保持樂觀。

過往多年，龍湖一直非常自律、財務(wù)穩(wěn)健，且財務(wù)指標(biāo)仍在繼續(xù)優(yōu)化，“三道紅線”零踩線，時下的“兩集中”新政，對于龍湖而言是一種利好，邵明曉稱。目前，龍湖仍在持續(xù)強(qiáng)化和提升能力杠桿，未來也不會掉以輕心，跟著政府的指揮棒，向前發(fā)展。對于簽約規(guī)模，龍湖保持在行業(yè)前十名就比較滿意。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，較上年同期下降約1個百分點；凈負(fù)債率為46.5%，現(xiàn)金短債比為4.24，繼續(xù)保持“零踩線”，其中，凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比領(lǐng)先行業(yè)。

11個天街項目待開業(yè)

盡管受到疫情沖擊，2020年，龍湖依然守時、保質(zhì)的實現(xiàn)了10座商場的開業(yè)。截至2020年末，公司全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達(dá)49座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)481萬平方米，年底出租率達(dá)97%。

究其原因，邵明曉表示，龍湖商業(yè)的整體布局很好，主要集中于一線、二線等高能級城市，且團(tuán)隊反應(yīng)速度很快，團(tuán)隊整體能力強(qiáng)。一直以來，龍湖商業(yè)都與商戶保持了良好的溝通，這使其可以在疫情期間迅速反應(yīng)，形成合力，復(fù)工復(fù)產(chǎn)也可以很好展開。龍湖商業(yè)去年成績的取得，與管理團(tuán)隊的強(qiáng)大執(zhí)行力密不可分。

2021年，龍湖商業(yè)還有11個天街待開業(yè)，實現(xiàn)85億元的收入問題不大，邵明曉稱。

長租公寓今年營收25億

截至2020年末，龍湖冠寓已陸續(xù)在全國30余個高量級城市開業(yè)運(yùn)營，成為集團(tuán)經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。開業(yè)超過六個月的房源出租率為93.3%，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

邵明曉表示，龍湖冠寓屬于集中式長租公寓。龍湖自2017年進(jìn)入這一領(lǐng)域，至今已有四個年頭。2020年底，龍湖冠寓已經(jīng)開業(yè)了9萬間，如果不是受到疫情影響，該業(yè)務(wù)去年就已經(jīng)實現(xiàn)盈利了。

2021年，冠寓預(yù)計實現(xiàn)25億營收，開業(yè)11萬間。相比規(guī)模，龍湖更關(guān)注該業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，邵明曉稱。

邵明曉指出，在城市的選擇上，冠寓已經(jīng)進(jìn)入了30個城市，但并未完全鋪開。冠寓的團(tuán)隊是個年輕團(tuán)隊，所服務(wù)的人群也偏年輕化，因此，更容易了解客戶所需。再加上，龍湖的資金成本一直較低，這也是公司做長租業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。政府近期再提保障性租賃房的建設(shè)，龍湖也會借著這個東風(fēng)，繼續(xù)把這項業(yè)務(wù)繼續(xù)做好。

毛利率保持在25%至30%水平

龍湖集團(tuán)首席財務(wù)官趙軼表示，毛利率回歸是行業(yè)大趨勢。政府對房價的管控已有連續(xù)三年，在該環(huán)境下，相信行業(yè)毛利率會回歸至20%到至30%，而龍湖的目標(biāo)是保持在25%至30%水平。

未來，開發(fā)商需要依靠手藝、依靠產(chǎn)品和品牌來提高毛利率，而不是以往大開大合的的暴漲暴跌，趙軼稱。

智慧服務(wù)暫無分拆上市計劃

2020年，龍湖智慧服務(wù)基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現(xiàn)營業(yè)收入58.4億元，同比增長36%。深耕住宅20余年，龍湖智慧服務(wù)已覆蓋13大業(yè)態(tài)，并于過去一年落地更多城市空間。目前，龍湖智慧服務(wù)的實際管理面積為1.72億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)十二年超過90%。

近年來，房企紛紛分拆物業(yè)版塊上市，物企上市潮愈演愈烈，龍湖有無分拆物業(yè)板塊上市的計劃？于此，邵明曉表示，物業(yè)行業(yè)是一個較大的發(fā)展方向，最近也很火熱。龍湖智慧服務(wù)是公司業(yè)務(wù)很大、很重要的一環(huán)，公司更關(guān)注該項業(yè)務(wù)的成長性，沒有分拆上市的計劃。去年，龍湖智慧服務(wù)也做了一些收并購舉措，但這些收并購行為是十分理性的，被收購的企業(yè)也多是看重龍湖的信譽(yù)。

重資產(chǎn)仍是公司主業(yè)

經(jīng)過審慎討論，龍湖陸續(xù)開展了一些輕資產(chǎn)的計劃，但公司的重心還在重資產(chǎn)，會持續(xù)關(guān)注適合自己的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，這仍是龍湖的發(fā)展主流，邵明曉稱。

“房地產(chǎn)行業(yè)未來的贏家，應(yīng)該是更審慎；未來，將圍繞提升運(yùn)營收入，目前，龍湖的運(yùn)營收入方面保持了40%的增速?！?，吳亞軍補(bǔ)充表示。

面對房地產(chǎn)行業(yè)的變化，邵明曉坦誠，龍湖的危機(jī)感每天都是存在的，這主要來自三個方面。

其一，龍湖是否還在用戶心中占據(jù)一席之地，這是公司高度保持警覺的最大危機(jī)感，不能因為短期的簡單追求財務(wù)指標(biāo)而忽略用戶，這樣會受到懲罰；

其二，對員工的關(guān)愛，龍湖已有幾萬名員工，對員工的關(guān)愛是否足夠充分，也讓公司高度警覺；

其三，對社會的貢獻(xiàn)。比如長租公寓，這塊業(yè)務(wù)要很長時間才能賺到錢，但是這是解決大城市年輕人的居住問題，我們不能走偏，要充分利用有限的資源，為社會做貢獻(xiàn)。