焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)快評

監(jiān)測時間：2022年1月17日

研究員：張子豪

1月12日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ）2022年度第一期中期票據(jù)（并購）完成注冊。最終版的募集說明書顯示，該票據(jù)總注冊額度為30億元，首次發(fā)行25.8億元的資金，其中12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動性壓力。據(jù)了解，該筆資金置將用于置換一個舊改項(xiàng)目的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

2021年8月，招商蛇口下屬子公司獲得了上海市虹口區(qū)17街坊舊改項(xiàng)目40.8%的股權(quán)，合作股東還包括上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司及綠城集團(tuán)（分別持股39.2%和20%）。招商蛇口為此付出了約21.5億元的收購價款，這次中票發(fā)行募集的12.9億元沒有超過并購總價款的60%，將用于置換該公司的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。招商蛇口認(rèn)為，該項(xiàng)目體量巨大，公司積極參與其并購，注入資金，為行業(yè)的健康發(fā)展樹立了良好的示范作用。

此次招商蛇口2022年首筆并購票據(jù)注冊成功，響應(yīng)了之前決策層關(guān)于房企收并購的相關(guān)政策措施，也傳達(dá)出了并購融資“破冰”的積極信號。由于融資監(jiān)管的收緊，部分房企的現(xiàn)金流遭受持續(xù)性沖擊，并有房企產(chǎn)生信用風(fēng)險事件，2021年房企流動性普遍承壓。而2022年開年關(guān)于收并購融資方面的利好消息，也被視為是按照市場化方式出清房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的有力舉措。近期決策層關(guān)于收并購融資方面的表態(tài)如下：

2021年12月20日，央行及銀保監(jiān)會發(fā)出通知，提及支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。

2022年1月6日晚，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，針對出險企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。

1月13日，有房地產(chǎn)人士證實(shí)稱：“房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入‘三道紅線’，該消息屬實(shí)?！蓖瑫r，有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，雖鮮有公布確定性的交易，但市場上有很多項(xiàng)目都在談收購事宜。該消息被認(rèn)為是對于房地產(chǎn)板塊的一大利好。

焦點(diǎn)觀點(diǎn)：

1、本次并購中票是一次積極嘗試，但并未投向出險房企。本次募集資金并非投向出險房企，而是置換舊改項(xiàng)目資金投入，被并購方為上海地產(chǎn)。據(jù)了解，招商蛇口此前接觸過部分出險房企項(xiàng)目，但尚未取得實(shí)際項(xiàng)目合作進(jìn)展。預(yù)計(jì)短期內(nèi)國企、央企和民企之間的收并購，將仍以實(shí)驗(yàn)性質(zhì)為主，直接市場化運(yùn)作難度仍然較大。

2、項(xiàng)目自身情況具有復(fù)雜性，提高了談判難度。此前的融資緊張等情況，使得房企在獲取項(xiàng)目時傾向于合作運(yùn)營，導(dǎo)致單一項(xiàng)目中不同公司權(quán)益交叉滲透情況明顯。單就本次并購標(biāo)的來看，項(xiàng)目就為招商蛇口、上海地產(chǎn)及綠城集團(tuán)三方合作開發(fā)。因此談判涉及的被并購方可能并非單一主體，客觀上提高了項(xiàng)目談判和實(shí)施運(yùn)作的難度。

3、注冊額度半數(shù)用于償還銀行貸款，緩解流動性壓力。根據(jù)募集說明書顯示，招商蛇口本次擬注冊中期票據(jù)30億元，目前已明確并購的用途為12.9億元，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項(xiàng)目；15億元用于償還公司的銀行貸款。雖然名義上是“并購”票據(jù)，但實(shí)際上仍動用半數(shù)資金用于償債，補(bǔ)充流動性資金。

4、多家房企或?qū)⑿Х?，但具體效果仍需市場檢驗(yàn)。據(jù)悉在招商蛇口成功注冊本期中票后，已有多家房企表示將注冊并購票據(jù)。而決策層關(guān)于房企收并購的政策調(diào)整，更多是希望能處理出險房企的遺留項(xiàng)目，加速行業(yè)內(nèi)風(fēng)險出清及結(jié)構(gòu)調(diào)整。但一方面，并購方公司更傾向于接手容易去化的好項(xiàng)目，另一方面，被并購方若想解決公司的長期經(jīng)營發(fā)展問題，僅靠折價出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也是難以辦到的。因此該政策的實(shí)際落地效果仍需要市場檢驗(yàn)。

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點(diǎn)。本文著作權(quán)歸搜狐焦點(diǎn)所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時，請注明來源。