韓國樓市一直是全球房價(jià)漲幅最快的國家之一，尤其是首爾，房價(jià)已經(jīng)超過了北京和東京的水平。過去五年，韓國房價(jià)整體上漲了80%。首爾平均住宅價(jià)格達(dá)到12.4億韓元，約合人民幣652萬元，市中心的房價(jià)甚至高達(dá)15萬人民幣一平方米，超過了很多發(fā)達(dá)國家的水平，是全球房價(jià)最高的區(qū)域之一。

但是，從2022年開始，韓國樓市出現(xiàn)了驟然熄火的趨勢。韓國副總理兼企劃財(cái)政部長洪楠基在今年2月份表示，韓國樓市已經(jīng)進(jìn)入了“冷卻期”。那么，韓國樓市為什么會出現(xiàn)這樣大的轉(zhuǎn)折呢？韓國樓市是否會就此崩盤呢？

造成韓國樓市驟然熄火的原因有很多，主要可以歸結(jié)為以下幾個(gè)方面：

第一，奇葩的租房市場。

你可能聽說過韓國的租房方式，叫做“全額押金”。就是指租客一次性支付房東相當(dāng)于房屋市場價(jià)的50%到80%的押金，然后在租期內(nèi)不用再交房租，只要負(fù)責(zé)水電等費(fèi)用。租期結(jié)束時(shí)，房東退還租客全部押金。這聽起來很劃算吧？但是這種方式其實(shí)存在很多風(fēng)險(xiǎn)和問題。

• 首先，隨著韓國房價(jià)的飆升，全額租房的押金也就越來越高，許多普通人根本無法承擔(dān)。也就是說，如果你想在首爾租一套全額押金的公寓，你需要準(zhǔn)備相當(dāng)于一套北京二環(huán)內(nèi)的房子的錢。

• 其次，全額押金的押金并不是安全的。大多數(shù)房東會利用全額押金的錢進(jìn)行投資或消費(fèi)，導(dǎo)致無法按時(shí)退還租客。有些房東甚至?xí)优芑蚱飘a(chǎn)，讓租客血本無歸。據(jù)報(bào)道，2020年韓國全額押金糾紛案件達(dá)到1.6萬件，創(chuàng)下歷史新高。

• 最后，全額押金的方式也對韓國的經(jīng)濟(jì)和社會造成了負(fù)面影響。一方面，全額押金導(dǎo)致了住房市場的扭曲和不公平。因?yàn)槿~押金的押金太高，許多年輕人和低收入者無法負(fù)擔(dān)，只能選擇按月交房租的方式。但是這樣的房源很少，而且房租也很高。這就造成了住房供需不平衡和住房分配不均。另一方面，全額押金也抑制了韓國的消費(fèi)和投資。因?yàn)榇罅康馁Y金被凍結(jié)在全額押金中，導(dǎo)致流動性不足和資金利用效率低下。這對于一個(gè)高度依賴內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)體來說，是非常不利的。

第二是政策助攻。

為了遏制房價(jià)過快上漲，韓國政府在過去幾年里出臺了多項(xiàng)調(diào)控措施，包括提高房產(chǎn)稅、加強(qiáng)貸款審查、限制投機(jī)性購房等。這些措施使得購房者的成本增加，需求減少，市場信心下降。同時(shí)，為了應(yīng)對美聯(lián)儲的加息和通脹壓力，韓國央行也開始了9次大幅度加息，使得銀行利率提高了3.5%。原本在低利率時(shí)代的人們由于存錢也得不到多少利息，所以就全都取出來租房了?，F(xiàn)在利率大幅提高，這種租房方式也就不劃算了，所以相當(dāng)一部分人不再租那種全額公寓，而是選擇與父母同住或者住在廉價(jià)的公寓里，然后把錢存進(jìn)銀行吃利息。隨著銀行的利息的攀升，對于韓國這樣一個(gè)高度依賴貸款的樓市來說，無疑是雪上加霜。

第三是經(jīng)濟(jì)滑坡。

受到新冠疫情和全球經(jīng)濟(jì)蕭條的影響，韓國的經(jīng)濟(jì)增長放緩，失業(yè)率上升，消費(fèi)者信心下降。尤其是韓國的中小企業(yè)和自由職業(yè)者受到了較大的沖擊，收入減少，還貸能力下降。而且，由于韓國的房價(jià)已經(jīng)高得離譜，很多人已經(jīng)買不起房子了，即使買得起也不愿意買了。因?yàn)樗麄冇X得房價(jià)已經(jīng)到了頂點(diǎn)，再買就是接盤俠。

第四是社會因素。

韓國社會存在著嚴(yán)重的低生育率和老齡化問題。2022年韓國的總和生育率只有0.78，新生兒數(shù)量比十年前少了一半。如果按照目前的生育率，2050年韓國的人口將減少到4700萬，而65歲以上老年人將達(dá)到2000萬。這意味著未來的房屋需求將大幅減少，而供給將過剩。

第五教育內(nèi)卷。

• - 高考狂熱。韓國的高考是決定學(xué)生未來命運(yùn)的關(guān)鍵考試，因此學(xué)生從小就開始為之努力。高考前，學(xué)生需要參加各種補(bǔ)習(xí)班、模擬考試、私人輔導(dǎo)等，每天花費(fèi)十幾個(gè)小時(shí)在學(xué)習(xí)上，犧牲了自己的休閑和社交時(shí)間。高考后，學(xué)生需要根據(jù)自己的分?jǐn)?shù)選擇合適的大學(xué)和專業(yè)，這也是一個(gè)充滿壓力和不確定性的過程。

• - 大學(xué)排名崇拜。韓國的大學(xué)教育也是非常競爭激烈的，尤其是頂尖大學(xué)之間的差距。韓國有一個(gè)被稱為“SKY”的大學(xué)聯(lián)盟，包括首爾大學(xué)、高麗大學(xué)和延世大學(xué)，這三所大學(xué)被認(rèn)為是韓國最好的大學(xué)，也是最受雇主歡迎的大學(xué)。因此，很多學(xué)生都把進(jìn)入SKY作為自己的目標(biāo)，而其他大學(xué)則被視為次等。這種大學(xué)排名崇拜導(dǎo)致了教育資源的不均衡分配，以及社會階層的固化。

• - 學(xué)歷歧視。韓國社會對于學(xué)歷有著很高的要求和期待，認(rèn)為學(xué)歷決定了一個(gè)人的能力、地位和價(jià)值。因此，很多人都追求更高的學(xué)歷，不斷地報(bào)考碩士、博士等研究生課程，甚至出國留學(xué)。然而，并不是所有人都能獲得理想的學(xué)歷，也不是所有人都能找到與自己學(xué)歷相匹配的工作。這就造成了很多人在就業(yè)市場上遭受到學(xué)歷歧視，無論是過低還是過高的學(xué)歷都可能成為一種負(fù)擔(dān)。

第六就業(yè)困難。

韓國就業(yè)困難的另一個(gè)重要原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡。韓國是一個(gè)以制造業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，制造業(yè)占GDP的比重超過30%，而服務(wù)業(yè)占比不足60%。然而，在全球化和數(shù)字化的背景下，制造業(yè)面臨著激烈的競爭和轉(zhuǎn)型壓力，而服務(wù)業(yè)則成為了新的增長點(diǎn)和就業(yè)源泉。韓國制造業(yè)的就業(yè)彈性系數(shù)已經(jīng)降至0.05以下，而服務(wù)業(yè)則高達(dá)0.5以上。

這意味著制造業(yè)對就業(yè)貢獻(xiàn)越來越小，而服務(wù)業(yè)對就業(yè)貢獻(xiàn)越來越大。但是，韓國服務(wù)業(yè)的發(fā)展還不夠成熟和多元化，尤其是在高附加值和高技術(shù)領(lǐng)域，如金融、信息、教育、醫(yī)療等。這導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與勞動力結(jié)構(gòu)之間的錯(cuò)配，使得許多工人難以找到適合自己能力和需求的工作。

由于嚴(yán)重的教育內(nèi)卷及就業(yè)困難，很多年輕人面臨著高昂的教育費(fèi)用、低廉的工資、無法跨越的階層等困境。所以許多人選擇了躺平，不升學(xué)、不工作、不戀愛、不結(jié)婚、不要小孩，成了“五不青年”。這些人沒有購房的動力和能力，也沒有生孩子意愿。這也導(dǎo)致了家庭規(guī)模的縮小。這樣的家庭結(jié)構(gòu)對于房屋市場來說是不利的，它大大降低了對大型住宅和新建住宅的需求。

綜上所述，韓國社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化和未來前景不明朗，躺平的現(xiàn)象可能會持續(xù)甚至加劇。這對于韓國樓市來說是一個(gè)致命的打擊。所以我認(rèn)為韓國的樓市大概率是要崩盤了。

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