“宇宙房企”碧桂園突遭評(píng)級(jí)下調(diào)，讓地產(chǎn)行業(yè)徒增了一絲“寒意”。

據(jù)媒體報(bào)道，6月22日夜間，“世界三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”之一的穆迪公司發(fā)布公告稱，已向碧桂園控股公司授予“Ba1”的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR），并撤銷其“Baa3”的發(fā)行人評(píng)級(jí)；同時(shí)，穆迪公司還將碧桂園的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從Baa3下調(diào)至Ba1，并將碧桂園的評(píng)級(jí)展望從“審查中”調(diào)整為“負(fù)面”。

據(jù)了解，穆迪公司的信用評(píng)級(jí)共分為21個(gè)等級(jí)，Ba1級(jí)處于第11級(jí)，表示“具有投機(jī)性質(zhì)的因素，反映不能保證將來(lái)的良好狀況，一旦經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，還本付息能力將削弱”，而業(yè)內(nèi)人士一般將“Ba級(jí)”稱之為“垃圾級(jí)”，隨著評(píng)級(jí)被下調(diào)后，碧桂園也因此引發(fā)熱議。

作為房企龍頭，碧桂園突然遭到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，難免讓投資者本就繃緊的神經(jīng)更加緊張。雖然就在幾天之前，碧桂園才發(fā)布公告，稱將利用自有資金提前回購(gòu)6.83億美元的票據(jù)。

那么此次“宇宙房企”碧桂園被突然下調(diào)評(píng)級(jí)，又會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？

回購(gòu)美元債難擋評(píng)級(jí)被下調(diào)

實(shí)際上，在今年以來(lái)，碧桂園已經(jīng)被多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)連番下調(diào)評(píng)級(jí)。

早在今年的4月8日，同為“三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”之一的標(biāo)普就將碧桂園的評(píng)級(jí)從正面調(diào)整為穩(wěn)定，確認(rèn)碧桂園的“BB+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，這是各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)碧桂園評(píng)級(jí)的開始。

到了5月30日，穆迪公司將碧桂園的“Baa3”發(fā)行人評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單，展望從負(fù)面調(diào)整為列入評(píng)級(jí)觀察名單；若再加上最近的一次評(píng)級(jí)下調(diào)，還不到一個(gè)月的時(shí)間，穆迪公司就已經(jīng)連續(xù)兩次將碧桂園的評(píng)級(jí)下調(diào)。

而到了6月8日，惠譽(yù)又將碧桂園的“BBB-”長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及未償債券的評(píng)級(jí)列入負(fù)面評(píng)級(jí)觀察名單，至此，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)全都下調(diào)了碧桂園的評(píng)級(jí)。

而受到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)連番下調(diào)評(píng)級(jí)的影響，近期碧桂園的股價(jià)也出現(xiàn)了大幅回調(diào)。

截至6月24日收盤，碧桂園股價(jià)報(bào)收4.61港元/股，以4月8日首次被下調(diào)評(píng)級(jí)前的收盤價(jià)6.511港元/股來(lái)進(jìn)行計(jì)算，僅短短兩個(gè)月的時(shí)間，碧桂園股價(jià)便下跌了29.2%，市值更是縮水440億港元，在此期間其總市值更是一度跌破1000億。

而為了提振投資者的信心，碧桂園選擇了提前贖回美元債，展示自己的資金實(shí)力。

6月15日，碧桂園發(fā)布公告稱，將對(duì)2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購(gòu)，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購(gòu)買價(jià)以現(xiàn)金購(gòu)買其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這次回購(gòu)票據(jù)的金額為6.83億美元，合計(jì)人民幣超過(guò)40億。雖然這次回購(gòu)票據(jù)的金額對(duì)于碧桂園而言并不算太大，但在如今各大房企債務(wù)暴雷不斷的大背景下，已經(jīng)足以證明碧桂園的實(shí)力。

不過(guò)，回購(gòu)美元債還是沒(méi)能擋住評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)再一次下調(diào)碧桂園的評(píng)級(jí)。

6月22日夜間，穆迪公司發(fā)布公告稱，已向碧桂園控股公司授予“Ba1”的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR），并撤銷其“Baa3”的發(fā)行人評(píng)級(jí)；同時(shí)，穆迪將碧桂園的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從Baa3下調(diào)至Ba1，將碧桂園的評(píng)級(jí)展望從“審查中”調(diào)整為“負(fù)面”。

“宇宙房企”的發(fā)家史

實(shí)際上，各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)碧桂園評(píng)級(jí)的主要原因，并非出于資金壓力的考量。

在穆迪公司5月30日的報(bào)告中，其明確表示“預(yù)計(jì)碧桂園將保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)地位和良好的流動(dòng)性”，認(rèn)為碧桂園目前并沒(méi)有太大的資金壓力；至于緣何對(duì)碧桂園下調(diào)評(píng)級(jí)，其考量則是“碧桂園在未來(lái)6—12個(gè)月內(nèi)，受房地產(chǎn)銷售下降和市場(chǎng)情緒持續(xù)疲軟的推動(dòng)，流動(dòng)性緩沖和財(cái)務(wù)靈活性正在減少?！?/p>

其實(shí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂并非沒(méi)有道理，畢竟“宇宙房企”的碧桂園背后還有一個(gè)標(biāo)簽，那就是“高周轉(zhuǎn)”。

關(guān)于碧桂園發(fā)家史，最早可以追溯到30年前的1992年。當(dāng)時(shí)還是包工頭的楊國(guó)強(qiáng)，接盤了4000套滯銷的別墅，最終憑借著引入一所知名小學(xué)，無(wú)人問(wèn)津的樓盤一躍成為了“學(xué)區(qū)房”，楊國(guó)強(qiáng)和他的碧桂園就此成功起家，并開始在地產(chǎn)行業(yè)所向披露，僅用了短短幾年時(shí)間，碧桂園的銷售額就突破了20億。

2007年，正當(dāng)萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等房企為爭(zhēng)奪“房企一哥”你追我趕的時(shí)候，這個(gè)從廣東順德起家的房企卻已經(jīng)從港交所成功上市，作為中國(guó)內(nèi)地首個(gè)香港上市的企業(yè)，碧桂園當(dāng)日收盤報(bào)7.27港元，市值瞬間破千億，正是因?yàn)槌晒Φ顷懜劢凰?，外界才慢慢注意到了這家原先并不太起眼的房企。

在成功登陸港交所之后，憑借著資本市場(chǎng)的助力，碧桂園“瘋狂拿地”，甚至還引起了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)異常瘋狂的“圈地運(yùn)動(dòng)”，有了土地儲(chǔ)備的碧桂園，自然就有了向外擴(kuò)張的能力。

當(dāng)然，除了資本市場(chǎng)的助力之外，碧桂園的成功還離不開一大“法寶”——高周轉(zhuǎn)。何謂高周轉(zhuǎn)？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“456”——摘牌當(dāng)天出圖，拿地后四個(gè)月開盤，五個(gè)月資金回籠，六個(gè)月資金回正，作為“高周轉(zhuǎn)”的鼻祖，后來(lái)許多憑借高周轉(zhuǎn)走向成功的房企，無(wú)一例外模仿的都是碧桂園。

憑借著高周轉(zhuǎn)模式，碧桂園開啟了“跨級(jí)跳模式”。據(jù)媒體報(bào)道，在2012年時(shí)，碧桂園的銷售額僅為476億，但到了一年之后，其銷售額就突破了千億大關(guān)；3年后的2016年，碧桂園取得3088.4億的成績(jī)，僅次于恒大和萬(wàn)科，一年之后，碧桂園的銷售額更是來(lái)到了驚人的5000億，直接成為行業(yè)第一，而碧桂園“宇宙房企”之名也因此得來(lái)。

不過(guò)，任何事物都有兩面性，高周轉(zhuǎn)的核心在于大環(huán)境好、能賣得出房，但伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)寒冬的到來(lái)，賣房已不再是易事，這也才有了今年碧桂園多次被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的后事。

銷量下滑，碧桂園暗藏隱患？

對(duì)于碧桂園而言，銷量無(wú)疑是其最為重視的指標(biāo)。

在高周轉(zhuǎn)模式下，只要房子能賣出去，就能還得起負(fù)債，所有問(wèn)題都能迎刃而解。

但是，伴隨著近兩年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)冷，“宇宙房企”碧桂園也開始面臨銷量下滑的情況。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1到4月，碧桂園雖然仍以2011.9億元的銷售額位列地產(chǎn)行業(yè)第一，但是較去年同期大幅減少了1529.1億元，可見(jiàn)在行業(yè)收縮的情況下，即便是行業(yè)龍頭也難以幸免。

而伴隨著銷量的下滑，曾經(jīng)被高周轉(zhuǎn)所掩蓋的問(wèn)題，如今也有了爆發(fā)的可能。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，碧桂園的負(fù)債總額高達(dá)1.65萬(wàn)億，資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%，流動(dòng)性負(fù)債為1.38萬(wàn)億，其中短期借款為643.82億，應(yīng)付賬款及票據(jù)為5588.17億，兩者合計(jì)已經(jīng)超過(guò)了6000億。

而截至去年年末，碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1469.54億，受限制存款及現(xiàn)金為343.6億，和6000億相比存在著巨大的資金缺口，碧桂園的負(fù)債壓力巨大。

此外，從“三道紅線”來(lái)看，碧桂園也并沒(méi)有其表面上看上去那么強(qiáng)大。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下碧桂園的凈負(fù)債率45.4%，剔除預(yù)收款后的負(fù)債率為74%，現(xiàn)金短債比為2.3，由于剔除預(yù)收款后的負(fù)債率高于監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楸坦饒@歸于黃檔房企，并非綠檔企業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的時(shí)候，碧桂園可以憑借著高周轉(zhuǎn)掩蓋自己巨額的負(fù)債；但隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)冷，當(dāng)高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)行不下去的時(shí)候，碧桂園的隱患則慢慢出現(xiàn)。由此來(lái)看，對(duì)于碧桂園而言，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)并非沒(méi)有道理。