作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

一、集中供地

2021年房企拿地節(jié)奏大改，22城集中供地，第一批次較為火熱，競爭十分激烈，溢價(jià)率高企；第二批次明顯降溫，等效流拍率達(dá) 32%，民營企業(yè)參與積極性不高，多以央企、國企、城投公司托底為主；第三次批次中，國企的身影也在減少，更多是城投公司在托底。

點(diǎn)評(píng)：底價(jià)或低溢價(jià)率成交為主流，預(yù)計(jì)明年房企拿地意愿仍然依賴于融資環(huán)境和銷售回款情況。

二、違約暴雷

今年尤其是下半年以來，多家中大型房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，7月份藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信、實(shí)地債務(wù)或商票違約，陽光100 到期債券8月未能支付，恒大9 月爆發(fā)理財(cái)兌付危機(jī)，花樣年和當(dāng)代置業(yè)在10 月出現(xiàn)債務(wù)違約，奧園、佳兆業(yè)危機(jī)也在11 月爆發(fā)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)也相繼踩雷。

點(diǎn)評(píng)：本輪暴雷房企大多是民企，2022年上半年是償債高峰期，不排除還會(huì)有民營房企出現(xiàn)公開債務(wù)違約的可能性。

三、房地產(chǎn)稅

2021年5月財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部等主管部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者的意見；進(jìn)入10月，習(xí)總書記在《求是》雜志上發(fā)表《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，文章指出“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

10月23日，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為 5 年。國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)。

點(diǎn)評(píng)：深入試點(diǎn)階段，房地產(chǎn)稅立法與試點(diǎn)雙軌并行。

四、城市更新

?“城市更新”在2021年首次寫入政府工作報(bào)告?！笆奈濉币?guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要也提出，“加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升”。

北京、深圳、廣州、中山、上海、重慶、福州、遼寧等地相繼出臺(tái)法規(guī)條例。為進(jìn)一步加快城市更新的發(fā)展步伐，11月5日，住建部辦公廳決定在21個(gè)城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。越來越多房企加大布局城市更新賽道，目前已有80%的百強(qiáng)房企參與城市更新改造，且有超50%的房企達(dá)到百萬平方米以上的規(guī)模。

點(diǎn)評(píng)：隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場，城市更新賽道成為更多房企的選擇，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

五、收并購

受房企信用危機(jī)波及，物管行業(yè)整合加速，僅在7-10月并購金額已經(jīng)超過160 億元，超過了2020 年全年并購總金額。全年“大魚吃大魚”現(xiàn)象頻發(fā)，如碧桂園服務(wù)對(duì)富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、彩生活旗下鄰里樂的并購。

近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，明確穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。

點(diǎn)評(píng)：行業(yè)加速出清，除盤活出險(xiǎn)房企流動(dòng)性外，優(yōu)質(zhì)房企、物企優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

六、銷售承壓

2021年房地產(chǎn)銷售可以用“冰火兩重天”來形容，上半年銷售熱度持續(xù)處于高位，下半年急轉(zhuǎn)直下，從 7 月開始進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，形成“尖錐”走勢，7月-10月銷售面積和銷售金額持續(xù) 四個(gè)月單月同比下滑，11 月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，逾八成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中超半數(shù)房企同比降幅大于 30%。

點(diǎn)評(píng)：2021年新開工縮量，預(yù)計(jì)對(duì)2022年推貨量以及銷售形成一定壓制，預(yù)計(jì)信貸領(lǐng)域的相對(duì)寬松會(huì)對(duì)地產(chǎn)銷售形成一定支撐，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)前低后高的趨勢。

七、裁員

今年以來，不少房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，企業(yè)困難需要壓縮成本，組織架構(gòu)調(diào)整和區(qū)域合并時(shí)有發(fā)生，停薪留職、調(diào)崗、裁員交替上演，恒大降薪、停薪和緩發(fā)工資，陽光城投資人員轉(zhuǎn)銷售崗，中駿、中南和俊發(fā)等企業(yè)架構(gòu)調(diào)整優(yōu)化人員，以及寶能停繳醫(yī)社保和停薪、藍(lán)光裁員等，一大批地產(chǎn)人被動(dòng)或主動(dòng)離職。

點(diǎn)評(píng)：調(diào)整心態(tài)，做好職業(yè)規(guī)劃，精進(jìn)自己的能力，準(zhǔn)備迎接下一站。

八、公募REITs

6 月21 日，首批9 支公募REITs正式落地；進(jìn)入12月，第二批華夏越秀高速REITs、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs也相繼上市交易，兩批次產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

7月2日，公募REITs 試點(diǎn)范圍擴(kuò)容，拓展至能源基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目、停車場類項(xiàng)目和保障性租賃住房類項(xiàng)目等領(lǐng)域，同時(shí)非試點(diǎn)范圍刪除“公寓、住宅”表述。

點(diǎn)評(píng)：保障性住房及REITs 試點(diǎn)的有序推進(jìn)利于房企探索 “地產(chǎn)+”賽道，在有限的資金條件下盤活更多存量資產(chǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；同時(shí)有助于重塑房地產(chǎn)及REITs 二級(jí)市場估值，對(duì)整體房地產(chǎn)市場起正面導(dǎo)向作用。商業(yè)地產(chǎn)公募REITs也看到希望。

九、預(yù)售資金監(jiān)管

6 月以來，由于恒大、富力、花樣年等事件發(fā)酵，出于對(duì)交房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，多個(gè)城市加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多地密集出臺(tái)預(yù)售制相關(guān)政策，石家莊將預(yù)售許可條件直接提高到主體結(jié)構(gòu)封頂，浙江省、青島市開始嚴(yán)格執(zhí)行封頂才能發(fā)放按揭貸款的政策。

點(diǎn)評(píng)：房企通過預(yù)售獲得的資金理論上對(duì)應(yīng)未來需要履行的交房義務(wù)，因此根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，一方面是對(duì)購房者權(quán)益的保障，另一方面也是對(duì)房企合理使用資金的規(guī)范。

十、融資回暖

三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中度管理的雙壓下，房企2021年資金鏈緊繃，再加之下半年銷售下行，回款放緩，流動(dòng)性愈發(fā)緊張。

10 月以來高層不斷發(fā)聲，需求端對(duì)首套房、改善性住房的按揭需求重點(diǎn)支持，供給端合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，房企發(fā)債環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，超短融、私募債、一般公司債、中票融資額度逐月呈上升趨勢，個(gè)人按揭貸款放款額度明顯上升。

點(diǎn)評(píng)：在央行貨幣政策邊際寬松和“兩維護(hù)”背景下，預(yù)計(jì)自住需求的按揭貸款將基本得到保證，同時(shí)在“保交房”政策穩(wěn)定下，房企融資環(huán)境將有所改善，但在銷售下滑和銀行端開發(fā)貸款總體偏緊的背景下，企業(yè)資金仍將維持緊平衡。