焦點研究院·焦點指數(shù)

監(jiān)測時間：截至2022年8月31日

研究員：企業(yè)研究組

一、 測評體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導均價等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的經(jīng)營模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導企業(yè)降低杠桿，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調(diào)整等諸多問題，部分房企未能及時調(diào)整市場策略，最終在發(fā)展過程中面臨著流動性問題，甚至出現(xiàn)債務違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，銷售持續(xù)下滑的趨勢得到遏制，但市場成交情況依舊低迷，房企經(jīng)營安全狀況仍不太穩(wěn)定。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風險具有重要的現(xiàn)實意義。此次安全測評的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、 測評結(jié)果與說明：

根據(jù)測評體系，測評結(jié)果如下所示：

在本期測評過程中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營安全總體上處于繼續(xù)探底的過程，本月焦點研究院統(tǒng)計的30家典型上市房企銷售總額較上月基本持平，在政策方面，國常會強調(diào)用好政策工具箱，房貸利率繼續(xù)下調(diào)，多個地方政府繼續(xù)出臺放松政策。土地市場仍在低位運行，城市之間的分化日趨明顯。值得注意的是，本月融資下滑明顯，為了改善房企的融資狀況，8月多部委再次釋放融資利好?？傮w上來看，市場底部已經(jīng)呈現(xiàn)，后期市場的復蘇將會是緩慢和曲折的，最終房企的安全經(jīng)營狀況得到全面改善尚需時日。

在政策方面，中央地方政策齊發(fā)力，助力樓市平穩(wěn)運行。本月國常會提出允許地方“一城一策”運用信貸政策，合理支持剛性和改善性住房需求。另一方面，LPR下調(diào)帶動房貸利率下行，這也是5年期以上LPR利率2022年的第三次下調(diào)。為保交樓順利進行，鄭州、南寧、湖北等地設立專項紓困基金，全力“保交樓、穩(wěn)民生”。與之前類似的是，多個城市繼續(xù)出臺放松政策，其中不乏北京、上海、蘇州等核心一二線城市。

在銷售方面，8月房企銷售總額環(huán)比持平，總體上處于低位。8月30家典型上市房企合計銷售額為3920.9億元，環(huán)比增加1.2%，同比下滑36.2%，1-8月合計銷售額同比增幅由上月的-44.5%變?yōu)楸驹碌?43.2%，短期內(nèi)房企去化壓力仍然較大。本月延續(xù)上個月銷售的低迷態(tài)勢，預計金九銀十房企將會加大供貨力度，由于2022年以來從中央到地方多次出臺放松政策，在需求疲軟情況下，預計金九銀十銷售增長的幅度不會太大，市場的徹底回暖需要等待較長的時間。

在投資方面，8月有5個城市完成集中供地，三批土拍繼續(xù)保持寬松姿態(tài)。22城第二輪集中供地土拍逐步進入收尾階段，本月有天津、濟南、深圳、廈門和無錫進行了集中供地，其中天津、濟南和深圳為第二批集中供地，廈門和無錫為第三批集中供地，除深圳成交熱度較高以外，其余4個城市土地成交情況較為冷清，在市場低迷情況下城市間的分化更加明顯。8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計劃，從供應政策來看，為了維持土地市場的穩(wěn)定，避免流拍情況的頻繁發(fā)生，土拍政策繼續(xù)保持寬松趨勢，杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。

在融資方面，8月房企融資持續(xù)環(huán)下滑明顯，融資政策利好再度釋放。2022年8月房企在境內(nèi)債、境外債、資產(chǎn)證券化三個渠道共融資530.1億元，環(huán)比下滑44.0%，房企的融資經(jīng)過連續(xù)兩個月環(huán)比上漲以后出現(xiàn)較大幅度的回落，單月同比降幅收窄。2022年1-8月房企三個渠道總?cè)谫Y規(guī)模僅6350.7億元，同比下降39.8%，相較于1-7月同比39.4%的降幅略有擴大。本月政策工具箱的力度再次擴大， 8月下旬，包括財政部、人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部等部委密集出臺政策，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場的合理融資需求，防止更多的房企陷入流動性危機，預計后續(xù)房企的融資狀況將會適度恢復。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營狀況較為安全，在本批次測評中此類企業(yè)通常獲得五星級或四星級的測評。部分民營企業(yè)由于經(jīng)營穩(wěn)健仍舊取得不錯的評級，本文選出萬科、綠城中國和龍湖集團三家企業(yè)進行分析，以求探尋其評級背后的經(jīng)營狀況。

萬科：萬物云上市在即，下半年銷售有望企穩(wěn)回升

萬物云上市在即，年內(nèi)尚存百億融資額度。從銷售角度來看，企業(yè)1-8月銷售額為2799.4億元，同比下滑36.8%，優(yōu)于30家典型上市房企1-8月累計銷售額同比下滑幅度43.2%。8月12日，萬科成功發(fā)行20億綠色中票融資，票面利率僅為2.9%，遠低于行業(yè)平均融資成本，這充分反映了萬科在資本市場良好的信譽以及財務穩(wěn)健的經(jīng)營狀況。在行業(yè)普遍融資受阻的情況下，企業(yè)的80億小公募融資獲批準，再加上20億已經(jīng)注冊還沒有發(fā)行的額度，年內(nèi)尚有100億的融資額度。此外，8月萬科旗下物管平臺萬物云通過港交所聆訊，預計將在9月上市，萬物云的上市必將助力萬科的物業(yè)銷售和多元化發(fā)展，隨著萬物云企業(yè)規(guī)模的增長，持續(xù)不斷的分紅將會為萬科母公司帶來更多穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流。

財務狀況持續(xù)改善，下半年銷售即將逆轉(zhuǎn)。從財務角度來看，萬科半年報顯示企業(yè)剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為68.4%，凈負債率為35.5%，現(xiàn)金短債比為2.1，三道紅線保持綠檔，同時，綜合融資成本較2021年下降0.19個百分點至4.08%，融資成本進一步降低。在投資方面，企業(yè)堅持以銷定投的拿地策略，新增土儲同比大幅下降，多集中于一二線城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域，其中22城集中供地的計容建筑面積占比為53.5%。市場下行期的開源節(jié)流使得企業(yè)可支配現(xiàn)金更加充裕，有利于企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。在銷售方面，萬科高層表示相信下半年的銷售業(yè)績會比上半年的更好，主要是由于萬科根據(jù)市場形勢調(diào)整銷售政策，加大了激勵力度，并且市場下半年迎來復蘇，屆時萬科的全年銷售額同比降幅有望較大比例收窄?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，萬科在本次測評中獲得5星級。

綠城中國：8月銷售額環(huán)比增長8%，代建業(yè)務實現(xiàn)逆勢擴儲

銷售額持續(xù)穩(wěn)定增長，代建業(yè)務新簽紓困項目。從銷售角度來看，綠城中國8月銷售額環(huán)比增加8.3%，是30家典型上市房企中少有的實現(xiàn)環(huán)比增長的企業(yè)。1-8月銷售額同比下滑27.5%，遠低于行業(yè)30家典型上市房企1-8月累計銷售額同比下滑幅度43.2%，綠城中國深耕長三角的經(jīng)營策略使其在市場下行期抗壓能力更強。此外，本月中國奧園和綠城管理簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，針對奧園西安和重慶項目進行合作。在當前市場上紓困項目較多的情況下，此類代建項目投入資金較少，且能夠分享項目的利潤，為企業(yè)發(fā)展帶來更多現(xiàn)金流。

上半年新增土儲銳減聚焦優(yōu)勢區(qū)域，代建業(yè)務實現(xiàn)逆勢增長。在土地投資方面，企業(yè)2022上半年在8座城市新增項目20個，新增總建筑面積313萬平方米，同比下降73.6%，企業(yè)聚集高能級城市投資，一二線城市新增貨值占比90%，長三角新增貨值占比73%，企業(yè)減少投資可以使得有更多的現(xiàn)金儲備。在融資方面，企業(yè)上半年綜合融資成本同比降低10個基點至4.5%。三道紅線維持黃檔，剔預資產(chǎn)負債率為72.5%，凈負債率為71.5%，現(xiàn)金短債比為2.32。在代建業(yè)務方面，企業(yè)市場所占市場份額遙遙領(lǐng)先。上半年在行業(yè)下行的背景下，深耕國企及政府代建業(yè)務，實現(xiàn)逆勢增長。上半年實現(xiàn)新拓代建合約建筑面積1320萬平方米，同比增長9.9%;歸母凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。代建業(yè)務為企業(yè)后開發(fā)時代穿越周期提供更多動力?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，綠城中國在本次測評中獲得5星級。

龍湖集團：首單全額擔保中票成功發(fā)行，經(jīng)營性業(yè)務上半年收入破百億

8月銷售額同環(huán)比增長，兩筆新增融資凸顯資本市場認可。從銷售角度來看，由于本月推盤力度加大，龍湖集團8月銷售額為222.6億元，環(huán)比增長22.1%，同比增長10.9%。在融資方面，本月新增兩筆融資。8月龍湖集團發(fā)行票面利率為3.3%的中票，認購倍數(shù)高達2.86倍，有中債信用公司提供全額擔保，此次發(fā)行的中票為民營房企全額擔保中票第一單。此外，本月龍湖集團獲得35億港幣的銀團貸，相較于普通的銀團貸，俱樂部銀團貸款入圍門檻較高，需要融資方具備良好的信用、業(yè)務成長性好，獲得銀團的充分信任才能夠獲得貸款。兩筆融資的成功進行顯示了資本市場對于龍湖集團財務穩(wěn)健的充分認可。

財務狀況優(yōu)異回款率保持高位，經(jīng)營性業(yè)務快速增長。在銷售方面，企業(yè)2022上半年企業(yè)實現(xiàn)銷售金858億元，整體銷售回款率超過100%，良好的銷售回款保證企業(yè)現(xiàn)金流充裕安全。在財務狀況方面，企業(yè)三條紅線指標穩(wěn)居綠檔水平，其中凈負債率為55%，剔除預收款后資產(chǎn)負債率為68%，現(xiàn)金短債比為4.07倍，因此在行業(yè)周期底部，企業(yè)有充足的現(xiàn)金流覆蓋債務。在多元化業(yè)務方面，今年上半年，包含商業(yè)投資、長租公寓和物業(yè)管理等在內(nèi)的龍湖集團經(jīng)營性業(yè)務收入達110.4億元，同比增26%，3年復合增長率為36%。龍湖管理層預計這三塊業(yè)務每年經(jīng)營性收入30%-40%的年化增長。在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長將對龍湖發(fā)展提供更多穩(wěn)定的現(xiàn)金流。基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，龍湖集團在本次測評中獲得5星級。