商場(chǎng)調(diào)研是通過(guò)對(duì)商場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者行為和市場(chǎng)趨勢(shì)等方面進(jìn)行調(diào)查和研究，以獲取商業(yè)信息和市場(chǎng)需求，從而指導(dǎo)企業(yè)的決策和戰(zhàn)略制定的一種調(diào)查方法。不僅可以應(yīng)用于零售業(yè)，還適用于其他領(lǐng)域，如餐飲、旅游、金融等。常見(jiàn)的商場(chǎng)調(diào)研方式包括問(wèn)卷調(diào)查、訪(fǎng)談?wù){(diào)查、觀(guān)察法、試用法、分析競(jìng)爭(zhēng)品牌等方法。下文將通過(guò)一款大數(shù)據(jù)工具揭秘商場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵因素有什么。

例如：豐臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)時(shí)間為：2022年12月1日，地址在北京市豐臺(tái)區(qū)肖家灣。其占地面積100000m2。

綜合本地塊商業(yè)服務(wù),居住樓盤(pán),工作產(chǎn)研的占地比重及人口畫(huà)像，本地塊屬于【 混合區(qū) 】地塊

此商場(chǎng)周邊三公里輻射街道共計(jì)10個(gè)，且周邊各個(gè)街道的居住人口、辦公人口、到訪(fǎng)客流數(shù)量都有據(jù)可依。例如，商場(chǎng)所在的北苑街道辦事處居住人口共計(jì)25.07萬(wàn)人，辦公人口共計(jì)14.39萬(wàn)人，到訪(fǎng)客流36.47萬(wàn)人。

商場(chǎng)周邊交通便利性如圖所示。

交通通達(dá)性反映了區(qū)域內(nèi)有關(guān)地區(qū)進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)交流的機(jī)會(huì)及潛力。通達(dá)性程度的高低強(qiáng)烈地影響著這個(gè)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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看圖可知：此商場(chǎng)周邊一公里范圍內(nèi)共有17個(gè)公交站，2個(gè)地鐵站，129個(gè)停車(chē)場(chǎng)，且數(shù)量隨著范圍的增加不斷增加。2公里范圍內(nèi)共有73個(gè)公交站，5個(gè)地鐵站，153個(gè)停車(chē)場(chǎng)；3公里范圍內(nèi)共有153個(gè)公交站，14個(gè)地鐵站，1248個(gè)停車(chē)場(chǎng)。

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主要地鐵線(xiàn)路站點(diǎn)為：14號(hào)線(xiàn)西鐵營(yíng)（地鐵站）和景風(fēng)門(mén)（地鐵站），距離商場(chǎng)的直線(xiàn)距離分別是47米和852米。

主要公交線(xiàn)路站點(diǎn)有很多就不一一列舉了，距離最近的公交站是：西鐵營(yíng)(公交站），中頂村(公交站）距離商場(chǎng)的直線(xiàn)距離為126米。

商場(chǎng)周邊交通通達(dá)性良好。

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下面是商場(chǎng)周邊配套設(shè)施熱力分布圖，觀(guān)察數(shù)據(jù)可知：商場(chǎng)周邊共有14個(gè)住宅小區(qū)，5個(gè)商業(yè)區(qū)，210個(gè)寫(xiě)字樓租賃，23所學(xué)校，83個(gè)公司企業(yè)，26家住宿服務(wù)。配套設(shè)施密度不大，均低于本市平均值。

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下圖為商場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)熱力分布圖，此商場(chǎng)坐落在餐飲、零售都很熱門(mén)的區(qū)域范圍內(nèi)。周邊餐飲服務(wù)128家，零售服務(wù)198家，體育休閑29個(gè)，科教文化39個(gè)，車(chē)輛服務(wù)51個(gè)，生活服務(wù)48個(gè)。

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商場(chǎng)周邊三公里范圍配套分布情況如下圖所示：購(gòu)物中心2個(gè)、酒店24個(gè)。

主要商業(yè)：萬(wàn)達(dá)親子動(dòng)物樂(lè)園(西鐵營(yíng)中路1號(hào))、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(豐臺(tái)西鐵營(yíng)店)、全季酒店西鐵營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)酒店、北京居家園賓館、大象民宿(北京右安門(mén)外店)(暫停營(yíng)業(yè))、桔子水晶北京南站西鐵營(yíng)酒店、夢(mèng)行者電競(jìng)酒店(北京首都醫(yī)科大學(xué)店)

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商場(chǎng)周邊人口調(diào)研也是商場(chǎng)調(diào)研的重要環(huán)節(jié)。下圖展示了商場(chǎng)周邊一公里范圍內(nèi)客群分布情況，其中，居住人口數(shù)量4.85萬(wàn)人，工作人口數(shù)量5.59萬(wàn)人，到訪(fǎng)客流數(shù)量26.04萬(wàn)人。

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此區(qū)域周邊人口【女性人數(shù)相當(dāng)于較多】。周邊人口女性人數(shù)較多可能意味著周邊商業(yè)區(qū)的消費(fèi)特點(diǎn)會(huì)向女性消費(fèi)者傾斜。因?yàn)榕栽谙M(fèi)行為中的決策權(quán)和影響力相對(duì)較高，所以商業(yè)運(yùn)營(yíng)者往往會(huì)根據(jù)周邊人口結(jié)構(gòu)和偏好制定更為符合女性消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)，并加強(qiáng)針對(duì)女性的營(yíng)銷(xiāo)宣傳。

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【本科及以上學(xué)歷占比超過(guò)25.25%】、【大專(zhuān)及以上學(xué)歷占比28.98%】。商場(chǎng)周邊人群教育水平比較高，消費(fèi)者群體可能更加注重商品和服務(wù)的品質(zhì)、品牌和專(zhuān)業(yè)性，更加傾向于購(gòu)買(mǎi)高檔次、高品質(zhì)的商品和服務(wù)，而不是僅僅追求價(jià)格優(yōu)惠或是基礎(chǔ)功能，這將促使商場(chǎng)周邊商家提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平和店內(nèi)環(huán)境等各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

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【25--34隨人群占比27.24%】。商場(chǎng)周邊的消費(fèi)者群體相對(duì)年輕化。這個(gè)年齡段的消費(fèi)者普遍處于職業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵階段，擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源和較高的消費(fèi)能力，且消費(fèi)觀(guān)念較為先進(jìn)，更加注重個(gè)性化、多元化和品質(zhì)化的消費(fèi)體驗(yàn)。

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人群消費(fèi)場(chǎng)景偏向于【零售和餐飲】商場(chǎng)周邊有較強(qiáng)的購(gòu)物和用餐需求。隨著消費(fèi)水平的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也在變化，餐飲和購(gòu)物已經(jīng)成為他們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡囊徊糠?。因此，餐飲和零售是商?chǎng)周邊最基本也是最普遍的商業(yè)形態(tài)，其受歡迎程度也非常高。

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【收入水平高】收入水平高的消費(fèi)者通常具有較高的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)意愿，他們對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量和消費(fèi)體驗(yàn)的要求也比較高，因此商場(chǎng)周邊也需要擁有多元化、高端化的商業(yè)形態(tài)，以滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的多層次、多樣化的消費(fèi)需求。比如，引進(jìn)一些高端品牌的專(zhuān)賣(mài)店，提供高品質(zhì)、高端的商品和服務(wù)；或者引進(jìn)一些藝術(shù)展覽、精品生活館等文化類(lèi)的場(chǎng)所，增加商場(chǎng)的文化氛圍和吸引力。

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上述為線(xiàn)上商場(chǎng)分析的一些數(shù)據(jù)，下面我們以成都瑞云欣廣場(chǎng)為例，獲取詳細(xì)的商場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)表格。

商場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，平臺(tái)還可以提供商場(chǎng)近6個(gè)月的訪(fǎng)客分析，包括：軌跡特征、消費(fèi)偏好、線(xiàn)上偏好以及基礎(chǔ)畫(huà)像的數(shù)據(jù)表格。

軌跡特征包括：

訪(fǎng)客居住地小區(qū)數(shù)據(jù)：地點(diǎn)、類(lèi)型、距離、滲透率、貢獻(xiàn)度、居住人口、到訪(fǎng)人數(shù)、到訪(fǎng)頻次、戶(hù)數(shù)、均價(jià)以及建筑年代。

譬如：“高宇·南庭”是重點(diǎn)小區(qū)，距離商場(chǎng)195米，滲透率和貢獻(xiàn)度分別是79.62%和1.38%，小區(qū)居住人口為3263人，到訪(fǎng)商場(chǎng)人數(shù)為2598人，小區(qū)到訪(fǎng)人次為30956人，到訪(fǎng)頻次為2次，戶(hù)數(shù)為446戶(hù)，小區(qū)均價(jià)為11157元/㎡，建筑年代為2002年。

居住地小區(qū)Top100數(shù)據(jù)

等距輻射貢獻(xiàn)度（居住地）

相應(yīng)的還有工作地來(lái)源的樓宇TOP50數(shù)據(jù)。

工作地來(lái)源樓宇Top50數(shù)據(jù)

等距輻射貢獻(xiàn)度（工作地）

本商場(chǎng)周邊人群偏好最大的商場(chǎng)，占比高達(dá)82.65%，商業(yè)體量為8萬(wàn)m2，開(kāi)業(yè)時(shí)間為2012年10月，共有60家門(mén)店。

偏好商場(chǎng)Top10

消費(fèi)偏好包括：

商場(chǎng)內(nèi)客群消費(fèi)偏好數(shù)據(jù)可以通過(guò)客群到訪(fǎng)頻次均值、到訪(fǎng)客群平均停留時(shí)長(zhǎng)來(lái)體現(xiàn)。

例如：在商場(chǎng)中停留時(shí)間在1~2小時(shí)的客群占比最大，達(dá)到49.9%，到訪(fǎng)頻次為0.9，距離居住地1.5~3km。

本商場(chǎng)到訪(fǎng)客群業(yè)態(tài)偏向于零售，零售在商場(chǎng)內(nèi)占比56.6%，占全市的32.6%，占所有業(yè)態(tài)的45%。

客群到訪(fǎng)頻次均值、到訪(fǎng)客群平均停留時(shí)長(zhǎng)、到訪(fǎng)客群業(yè)態(tài)偏好

到訪(fǎng)客群業(yè)種偏好如下圖所示：

譬如：商場(chǎng)零售中占比最大業(yè)種為美妝護(hù)膚，其次是服飾鞋包，第三名是生活方式零售；全市零售中占比最大的業(yè)種市生活方式零售，其次是服飾鞋包。

到訪(fǎng)客群業(yè)種偏好

到訪(fǎng)客群品牌偏好如下圖所示：

譬如：商場(chǎng)內(nèi)排名第一的品牌是屈臣氏WATSONS，其品牌所屬業(yè)態(tài)是零售，業(yè)種為美妝護(hù)膚。以此類(lèi)推還能獲得餐飲、親子、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的品牌偏好。

商場(chǎng)內(nèi)零售、餐飲業(yè)態(tài)品牌偏好

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商場(chǎng)內(nèi)親子、休閑娛樂(lè)品牌偏好

移動(dòng)應(yīng)用偏好：

移動(dòng)應(yīng)用有幾大類(lèi)，分為電話(huà)通訊、音樂(lè)音頻、便捷生活、綜合資訊、辦公管理、視頻服務(wù)、金融理財(cái)、系統(tǒng)工具和電子商務(wù)。

以電話(huà)通訊為例用戶(hù)占比最大的APP是微信，高達(dá)96.8%，其次是QQ，占比77.7%。

移動(dòng)應(yīng)用偏好

通過(guò)移動(dòng)APP調(diào)研還能獲取客群的興趣領(lǐng)域偏好。

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興趣領(lǐng)域偏好

基礎(chǔ)畫(huà)像：

商場(chǎng)調(diào)研離不開(kāi)客群調(diào)研，通過(guò)商場(chǎng)調(diào)研我們能獲取到周邊人群的性別、年齡、學(xué)歷、婚姻、未成年子女年齡、收入分布、有無(wú)車(chē)產(chǎn)、有無(wú)房產(chǎn)等信息。

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除了上述服務(wù)，這個(gè)平臺(tái)還可以提供更多商場(chǎng)、商業(yè)項(xiàng)目和自定義圍欄區(qū)域內(nèi)的訪(fǎng)客深度分析服務(wù)，深度分析服務(wù)不在VIP權(quán)益范圍內(nèi)，將以線(xiàn)下方式為您提供服務(wù)，歡迎您聯(lián)系在線(xiàn)客服獲取更多分析服務(wù)。