手機(jī)、家電“以舊換新”屢見(jiàn)不鮮，但你聽(tīng)過(guò)昆明的房子也能以舊換新了嗎？

11月16日，云南萬(wàn)科召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布啟動(dòng)“以舊換新，無(wú)憂換房”計(jì)劃。

而在上周，南昌建工雍錦園也推出類似活動(dòng)，模式基本是整合中介資源，幫意向買家賣舊房換新房。

別說(shuō)，舊房賣不掉、新房買不起的樓市君，都想置換了……

房子可“以舊換新”

萬(wàn)科和南昌建工出大招賣房

所謂“以舊換新”，就是購(gòu)房者出售二手住房的資金，換購(gòu)新建商品住房，也稱“賣舊換新”。

根據(jù)萬(wàn)科宣傳，選擇買萬(wàn)科旗下新房的賣舊買新客戶，額外專享2%的優(yōu)惠。

比如200萬(wàn)的房，能額外再優(yōu)惠4萬(wàn)元。

在交付定金后，客戶可鎖定意向房源，同步把舊房委托給貝殼平臺(tái)銷售。

如舊房30天內(nèi)未售出，買家可無(wú)理由退款。

萬(wàn)科以舊換新計(jì)劃｜昆明樓市一線攝

不止是萬(wàn)科，一個(gè)星期前（11月9日），南昌建工雍錦園也宣布，開(kāi)始推行“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)。

從模式來(lái)看，南昌建工和萬(wàn)科的做法基本相同，都是意向買家交付定金，鎖定意向房源后，再將舊房委托給第三方中介機(jī)構(gòu)銷售。

如舊房在約定期限內(nèi)順利賣出，則買家和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，順利置換房屋。

若舊房未在約定期限內(nèi)賣出，則開(kāi)發(fā)商退還買家的定金。

雍錦園以舊換新發(fā)布會(huì)｜昆明樓市一線攝

與萬(wàn)科不同的是，南昌建工雍錦園給到的賣房時(shí)間相對(duì)充裕，約定期限至2024年3月31日。

若在這個(gè)時(shí)間內(nèi)，買家的舊房完成銷售，則客戶在房子全款到賬后7個(gè)工作日內(nèi)，補(bǔ)齊差額房款與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，可全款也可按揭。

并且，置換成功的客戶，還能享受5萬(wàn)元的置換補(bǔ)貼+產(chǎn)權(quán)車位，以及1年物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送。（車位僅限前10位置換客戶）

在約定的期限內(nèi)，購(gòu)房者不能中途申請(qǐng)退還定金。

若相應(yīng)期限內(nèi)，買家的舊房尚未售出，雍錦園也明確會(huì)在30個(gè)工作日內(nèi)返還定金。

雍錦園以舊換新流程｜圖源項(xiàng)目

從萬(wàn)科、南昌建工2家房企“以舊換新”的操作模式來(lái)看，開(kāi)發(fā)商并不能保證買家舊房一定能賣出。

而且，開(kāi)發(fā)商針對(duì)旗下樓盤推出的“以舊換新”活動(dòng)，對(duì)買家而言，選擇面其實(shí)并不多。

所以，最終能拉動(dòng)多少新房成交，還是未知數(shù)。

昆明城市航拍｜昆明樓市一線攝

全國(guó)2種交易模式

房企回購(gòu)模式能有效帶動(dòng)成交

實(shí)際上，近2個(gè)月來(lái)，已有10多個(gè)城市鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商，針對(duì)具有置換需求的改善群體，推廣住房“以舊換新”政策。

并且，部分城市甚至提出官方換房補(bǔ)貼，力度頗大。

從目前各城市的政策來(lái)看，主要存在以下2種交易模式：

一是，開(kāi)發(fā)商整合第三方中介資源幫賣舊房：

也就是購(gòu)房者向房企交納定金，鎖定意向的新房房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房。

三方約定的期限內(nèi)，若舊房賣出，購(gòu)房者順利置換新房，反之開(kāi)發(fā)商則退還定金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

這也是當(dāng)前大部分城市推行的模式。

然而，對(duì)于這個(gè)模式，購(gòu)房者仍有些許疑問(wèn)：比如當(dāng)前市場(chǎng)背景下，售樓部的價(jià)格可以說(shuō)一天一個(gè)樣。

如約定期限內(nèi)，樓盤房?jī)r(jià)下調(diào)，那買家鎖定的房源和價(jià)格，能按照降價(jià)后的價(jià)格計(jì)算嗎？

圖源克而瑞

二是，房企回購(gòu)舊房，購(gòu)房者直接置換：

這種模式一般是房企或第三方收購(gòu)買家的舊房，買家再通過(guò)補(bǔ)差價(jià)的方式，購(gòu)入新房。

比如，海寧市就鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，給予房企總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。

綜合來(lái)看，“以舊換新”打通了二手房與新房置換渠道，當(dāng)前二手市場(chǎng)難賣的情況下，可以幫助置換需求客戶快速賣房，激活改善需求。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也能挖掘這類改善客需求，拉動(dòng)新房去化，加速回款。

但2種方式執(zhí)行的效果存在差異，因?yàn)橹薪閹唾u舊房，不一定能順利賣出，所以置換不一定成功，效果不明顯。

而房企回購(gòu)模式，相當(dāng)于購(gòu)房者直接將舊房賣給了開(kāi)發(fā)商，舊房成交率更高，拉動(dòng)新房成交的效果，更為明顯。

圖源克而瑞

以舊換新優(yōu)先選現(xiàn)房

當(dāng)前置換還有退個(gè)稅優(yōu)惠

那對(duì)買家而言，住房“以舊換新”模式靠譜嗎？

首先，對(duì)于想置換房屋的群體來(lái)說(shuō)，這種方式既能解決老房子賣不出去，又能解決新房子沒(méi)錢買的問(wèn)題。

并且，即便買家已交付新房的定金，約定期限內(nèi)只要舊房沒(méi)有順利賣出，就無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商也會(huì)退還定金。

不過(guò)，樓市君也建議，如選擇房屋置換，盡量選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

因?yàn)榕f房賣出后，此時(shí)就涉及要房屋搬遷，如果買的期房，中間還得自己租一段時(shí)間的房。

如新房能盡快搬家入住，就能省下租房費(fèi)、二次搬家費(fèi)，省時(shí)又省力。

現(xiàn)房實(shí)景｜昆明樓市一線攝

其次，購(gòu)房者置換房屋，政策層面也有多項(xiàng)利好。

今年以來(lái)，昆明大范圍支持二手房交易“帶押過(guò)戶”。

對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，帶押過(guò)戶不僅省時(shí)，還可以節(jié)省交易成本。

因?yàn)橘u房人無(wú)須自籌資金結(jié)清原住房貸款，極大減輕了交易雙方的資金壓力，有效緩解賣家的還款負(fù)擔(dān)。

昆明樓市一線制圖

當(dāng)前置換房屋，還有賣1買1退個(gè)稅優(yōu)惠。

按照政策，自2022年10月1號(hào)到2025年12月31號(hào)期間，出售自有住房1年內(nèi)，在當(dāng)?shù)刂匦沦?gòu)買住房（含新房和二手房），對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅，予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房成交價(jià)≥舊住房出售成交價(jià)的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；

新房金額＜舊房出售額的，退稅總金額=（新購(gòu)住房總房款÷現(xiàn)住房出售總房款）×現(xiàn)住房出售時(shí)繳納的個(gè)稅。

昆明樓市一線制圖

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來(lái)源：昆明樓市一線

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