璽悅朝陽(yáng)

位于6號(hào)線(xiàn)地鐵黃渠站北側(cè)的璽悅朝陽(yáng)于今日開(kāi)放了售樓處，并且預(yù)計(jì)將于15號(hào)左右開(kāi)放樣板間，但目前正處于施工階段，啥也看不了，所以暫不建議去看，有感興趣的可以添加下方微信聯(lián)系我，樣板間開(kāi)放后會(huì)第一時(shí)間告知！

先梳理項(xiàng)目信息，最后在分析：

2022年的四批次集中供地中，三元嘉業(yè)以24.38億+15%的溢價(jià)率+現(xiàn)房銷(xiāo)售1萬(wàn)平的+高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的條件拿下了黃渠這塊地，同時(shí)這塊地的西側(cè)就是已經(jīng)賣(mài)的差不多的保利和光煦境。

區(qū)位

璽悅朝陽(yáng)的位置還是不錯(cuò)的，距離黃渠地鐵站更近，大約200米，出門(mén)便是朝陽(yáng)北路，到龍湖長(zhǎng)楹天街1站地，2公里；到朝陽(yáng)大悅城2站地，5公里。交通非常方便，商業(yè)配套也都可以。

開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品

先說(shuō)開(kāi)發(fā)商吧，這個(gè)項(xiàng)目一直被業(yè)內(nèi)人稱(chēng)為“小奶?！碑a(chǎn)品，正是因?yàn)槿Ｄ滩簧偃藦男【秃?，而三元乳業(yè)和三元嘉業(yè)都屬于北京首農(nóng)食品集團(tuán)。

首農(nóng)旗下除了三元還有八喜、六必居、王致和等諸多老字號(hào)，都是大家熟悉的品牌，從資金實(shí)力上來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是沒(méi)問(wèn)題。

但如果房地產(chǎn)角度來(lái)看，三元卻并沒(méi)有能拿出來(lái)的作品。雖然曾經(jīng)參與過(guò)一些投資，也有過(guò)住宅方面的建設(shè)，但是并沒(méi)有完整的商品房住宅操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

這一點(diǎn)，有好有壞，好處是三元嘉業(yè)的重視度肯定會(huì)很高，這你從保利和光煦境都賣(mài)差不多了，璽悅朝陽(yáng)才剛啟動(dòng)這個(gè)速度上就能看出來(lái)。但不好的就是可能對(duì)于細(xì)節(jié)的把控差點(diǎn)意思，畢竟缺少經(jīng)驗(yàn)。

至于建筑質(zhì)量我倒覺(jué)得不用擔(dān)心，畢竟開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的是整個(gè)統(tǒng)籌，施工單位不是三元嘉業(yè)。我查了一下，璽悅朝陽(yáng)的施工單位是中聯(lián)重工科技發(fā)展股份有限公司，這是一家實(shí)力很強(qiáng)的上市國(guó)企，其前身是長(zhǎng)沙建筑機(jī)械研究院，隸屬?lài)?guó)家建設(shè)部，主要從事的業(yè)務(wù)之一就是建筑工程。

沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)卻造出好房子的開(kāi)發(fā)商其實(shí)有很多，我覺(jué)得可以給三元嘉業(yè)一些信任，開(kāi)發(fā)商方面沒(méi)啥問(wèn)題！

璽悅朝陽(yáng)一共9棟樓382戶(hù)，容積率2.5，綠化率30%，車(chē)位配比1:1.2。

如圖所示，本次開(kāi)盤(pán)的是4/5/67/8/9號(hào)樓，共296套房，預(yù)計(jì)2025年10月交房。而1/2/3號(hào)樓則是現(xiàn)房銷(xiāo)售，共86套房，要到2025年才開(kāi)售。

期房預(yù)售面積：

99平三室兩廳兩衛(wèi)

103平三室兩廳兩衛(wèi)

112平三室兩廳兩衛(wèi)

122平四室兩廳兩衛(wèi)（中間戶(hù)124）

150平四室兩廳三衛(wèi)（中間戶(hù)151）

指導(dǎo)價(jià)：8.5萬(wàn)/平

注意：關(guān)注度較高的99平的戶(hù)型的戶(hù)型在9號(hào)樓，僅22套房，我知道肯定有和光煦境沒(méi)買(mǎi)到的，想等璽悅朝陽(yáng)，如果有這類(lèi)朋友想買(mǎi)的抓緊聯(lián)系我，晚了真買(mǎi)不到！

物業(yè)公司：綠城物業(yè)6.98元/平/月

交房時(shí)間：2025年10月精裝交付（中央空調(diào)、地暖、新房、同層排水、隔音降噪外窗、凈水等）

璽悅朝陽(yáng)的外立面采用磚紅色搭配香檳銀鋁板，一層和二層選用深灰色的干掛石材，整體看起來(lái)比較沉穩(wěn)大氣。

戶(hù)型

99平的南北通透三居雙衛(wèi)，270°的L型拐角大飄窗，視野無(wú)敵，客廳面寬4米，采光也是沒(méi)得說(shuō)。就是此戶(hù)型套太少，分布在9號(hào)樓的東西兩個(gè)邊戶(hù)，想買(mǎi)就抓緊聯(lián)系我吧！

103平的南北三居雙衛(wèi)，和99的戶(hù)型格局基本差不多，算是放大版，同樣客廳L型大飄窗，面寬也相同。此戶(hù)型分布在6號(hào)樓和8號(hào)樓，一共68套。

112平的三居雙衛(wèi)，全明格局，南向三面寬的經(jīng)典戶(hù)型，LDK的通透設(shè)計(jì)，雖然客廳面寬3.8米還不如上邊的寬，但此戶(hù)型的南向整體采光面達(dá)到了9.8米，非常適合一家三代人居住?？上?hù)數(shù)不多，此戶(hù)型在9號(hào)樓的中間戶(hù)，僅22套房。

122平的四居雙衛(wèi)，全明格局的四葉草戶(hù)型，這個(gè)也是璽悅朝陽(yáng)的主力戶(hù)型，此戶(hù)型分布在4號(hào)樓和7號(hào)樓的邊戶(hù)，共58套房。

124平的四居雙衛(wèi)，還是全明格局的四葉草戶(hù)型，這個(gè)和122的戶(hù)型互補(bǔ)，此戶(hù)型分布在4號(hào)樓的7號(hào)樓的中間戶(hù)，也是共58套房。

150平的四居三衛(wèi)，相當(dāng)于122的放大升級(jí)版，變成了南向雙套房設(shè)計(jì)，并且客廳面寬增加到了4.5米，整體南向采光面達(dá)到11.1米。此戶(hù)型分布在5號(hào)樓的邊戶(hù)，共34套房。

151平的四居三衛(wèi)，和150戶(hù)型互補(bǔ)，此戶(hù)型為5號(hào)樓的中間戶(hù)，同樣也是共34套，整體格局變化不大。

樣板間效果圖

99平效果圖

122平效果圖

150平效果圖

小區(qū)園林效果圖

樓盤(pán)分析

優(yōu)點(diǎn)：

位置很占優(yōu)勢(shì)，朝陽(yáng)區(qū)6號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的地鐵盤(pán)，距離地鐵200米，交通方便，而且這個(gè)板塊城市界面較好，配套成熟。

戶(hù)型做的不錯(cuò)，布局都很合理，符合朝陽(yáng)改善人群的要求，畢竟這個(gè)板塊近些年基本沒(méi)什么供地，新房較少，住宅類(lèi)也就之前有個(gè)朝青知筑，其他的都是樓齡較長(zhǎng)的二手房，而且再往里的朝青板塊也是很需要這種改善類(lèi)的產(chǎn)品。

價(jià)格方面比較合理，8.5萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)，若對(duì)比常營(yíng)次新的長(zhǎng)楹天街和常楹公元，璽悅朝陽(yáng)的單價(jià)是要高出幾千到1萬(wàn)左右，但樓齡也要比前者要新十多年，戶(hù)型設(shè)計(jì)也要更好，更合理。若對(duì)比自身區(qū)域，朝青知筑二手房的單價(jià)如今也來(lái)到了8.4萬(wàn)，隔壁和錦微棠疊拼別墅的單價(jià)甚至到了10萬(wàn)。至于大悅城青年路附近的高品質(zhì)二手樓盤(pán)價(jià)格就更高了，肯定高出璽悅朝陽(yáng)的成交價(jià)。

缺點(diǎn)：

這個(gè)板塊的教育其實(shí)一直都很普通，甚至這個(gè)項(xiàng)目周邊目前還沒(méi)有學(xué)校，最近的都在一公里以外了。

沒(méi)有多少潛力，這個(gè)板塊是已經(jīng)發(fā)展差不多了，區(qū)域?qū)傩砸跃幼橹?，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)加持，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅一般。

建議：

朝陽(yáng)的改善客群是一定要看這個(gè)樓盤(pán)的，畢竟位置不錯(cuò)戶(hù)型不錯(cuò)品質(zhì)不錯(cuò)的新房在朝陽(yáng)是越來(lái)越少的，而朝陽(yáng)北路沿線(xiàn)再有新房就不知道是什么時(shí)候了。

地塊不大，體量也不多，而且還臨街，如果想選好樓層好位置，那就越早看越好。

排卡的人多，不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)客戶(hù)的付款周期情況來(lái)決定選房順序的可能，所以建議有置業(yè)想法的盡早準(zhǔn)備資金。