焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：第三批次廣州集中供地成交情況解讀

研究員：趙文浩

出品時(shí)間：2021年12月2日

摘要

三批次廣州土拍在規(guī)模和熱度上顯著低于前兩批次，本批次優(yōu)化了供地結(jié)構(gòu)，減少了庫(kù)存高企的增城區(qū)的土地供應(yīng)。針對(duì)二批次流拍的地塊，在三批次推出的過(guò)程中多數(shù)地塊降低了地價(jià)，同時(shí)在限價(jià)和限購(gòu)等方面適度放松要求。在拿地企業(yè)方面，多為國(guó)企拿地，僅有1家民企現(xiàn)身。近期保利發(fā)展在三批土拍拿地積極，今日的廣州土拍中保利發(fā)展成為最大贏家。相較一批次的火熱，二批次過(guò)半流拍，三批次總體上來(lái)說(shuō)回歸理性，平穩(wěn)收官。

三批次土拍平穩(wěn)收官，成交宅地量?jī)r(jià)同比持平

12月2日，廣州第三批土拍宣告結(jié)束。本批次共有17宗住宅用地正式公告，開(kāi)拍后有13宗成功出讓。成交地塊的出讓面積為85.6萬(wàn)平方米，較第二批次減少27.4%。成交地塊的計(jì)容建筑面積為226.0萬(wàn)平方米，較第二批次下跌36.8%，成交總價(jià)302.6億元，較第二批次下降46.8%，計(jì)容樓面地價(jià)為13391元/平方米，較第二批次減少15.9%。2021年全年宅地成交計(jì)容樓面地價(jià)為13253元/平方米，同比2020年下滑0.5%。2021年全年成交規(guī)劃建面為1572萬(wàn)平方米，較上年基本持平。

從各個(gè)行政區(qū)來(lái)看，本批次有7個(gè)行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來(lái)看，黃埔區(qū)成交地塊的出讓面積數(shù)值最大，白云區(qū)計(jì)容建筑面積均居各個(gè)行政區(qū)之首，二者的數(shù)值分別為21.8萬(wàn)平方米，61.4萬(wàn)平方米，黃埔區(qū)成交總價(jià)為99.5億元，為成交總價(jià)最高的區(qū)域。價(jià)格方面，海珠區(qū)成交計(jì)容樓面地價(jià)為40374.9元/平方米，居各個(gè)行政區(qū)之首。

從供應(yīng)方面來(lái)看，出讓地塊多位于近郊區(qū)域，出讓面積和規(guī)劃建筑面積分別為60.3萬(wàn)平方米和144.9萬(wàn)平方米，占比分別為50%和49%。和前兩次供地結(jié)構(gòu)相比，減少了遠(yuǎn)郊區(qū)域地塊供應(yīng)，加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例。值得注意的是上批次流拍的7宗地塊本批次再次掛牌出讓?zhuān)鄶?shù)降低了樓面地價(jià)。

數(shù)據(jù)說(shuō)明：天河區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)和越秀區(qū)為中心五區(qū)，黃埔區(qū)和番禺區(qū)為近郊區(qū)域，花都區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)和南沙區(qū)為遠(yuǎn)郊區(qū)域。

土拍規(guī)則做出微調(diào)整，限房?jī)r(jià)限購(gòu)有松動(dòng)

在第三批集中供地中，出讓地塊溢價(jià)率設(shè)置為15%、限制馬甲企業(yè)參拍和企業(yè)必須采用自有資金，這些參拍規(guī)則和二批次要求一樣。本批次出讓地塊均采用限地價(jià)，競(jìng)自持，搖號(hào)的競(jìng)價(jià)方式。針對(duì)建造品質(zhì)提出了要求，便于保證產(chǎn)品質(zhì)量，這和二批次的競(jìng)價(jià)方式一樣。

但是本批次出讓規(guī)則也做出了多項(xiàng)調(diào)整，二批次出讓有8宗地塊為限房?jī)r(jià)掛牌，本批次限房?jī)r(jià)規(guī)定悄然推出。針對(duì)出讓金付款期限，本批次有3宗地塊允許分期支付，房企的資金壓力減輕。對(duì)于新房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，本批次僅有4宗地塊要求首套用戶需占比50%，這樣更利于后續(xù)銷(xiāo)售。鑒于第二批次有近六成地塊發(fā)生流拍，本批次在出讓過(guò)程中出讓政策適度放松，但是大的方向并未轉(zhuǎn)變。

總體溢價(jià)水平下滑，不同區(qū)域地塊分化

本批次廣州集中供地中，17宗地塊中有13宗地塊底價(jià)成交， 4宗發(fā)生流拍，總體溢價(jià)率為0。和第二批次過(guò)半地塊流拍，總體溢價(jià)率為0.8%相比，本批次流拍地塊比例大幅減少。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與金額分別是14.3億平米和14.7萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)7.3%和11.8%，增速持續(xù)放緩，1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金合計(jì)16.7萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.8%，增速較8月末下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)階段房企融資和銷(xiāo)售受阻，房企暴雷使得購(gòu)房者觀望情緒濃厚，疊加地方政府的調(diào)控政策加碼，這些因素都使得房企拿地較為謹(jǐn)慎。

本批次海珠區(qū)華洲路地塊成交地價(jià)達(dá)到40375元/平方米，該地塊進(jìn)入廣州年度樓面地價(jià)TOP10榜單。盡管開(kāi)發(fā)條件苛刻，但是該地塊區(qū)域位置較好，仍舊能順利成交。相反郊區(qū)非核心地段地塊持續(xù)遇冷，像番禺區(qū)大石街和從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)地塊的3宗地塊則為此種類(lèi)型，而黃浦區(qū)惠聯(lián)路地塊周邊發(fā)現(xiàn)了古代墓葬，后續(xù)開(kāi)發(fā)存在不確定性，最終這4宗地塊均發(fā)生流拍。

本土國(guó)企拿地積極，保利97億競(jìng)得3宗地塊

廣州拿地房企第一批次集中供地拿地企業(yè)主要為規(guī)模性房企，第二批次主要為國(guó)央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，三批次拿地態(tài)勢(shì)和二批次類(lèi)似，國(guó)央企占據(jù)主導(dǎo)拿地格局。主要原因在于國(guó)央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司融資成本較低，在2021年下半年以前該類(lèi)房企拿地相對(duì)較少，資金充裕。在本輪土拍放緩的情況下，拿地積極。

在前兩批集中供地中，越秀地產(chǎn)拿地積極，合計(jì)拿地10宗，拿地金額分別為177.6億和103.0億，在三批次中越秀并未拿地，部分原因在于土儲(chǔ)補(bǔ)充充分，暫停了拿地步伐。

值得注意的是，保利發(fā)展在三批廣州土拍中拿地金額達(dá)到97.3億。近期在南京、上海和廣州等地的三輪集中供地中，保利發(fā)展均有所斬獲。11月以來(lái)針對(duì)大型央企、國(guó)企和地方城投平臺(tái)的融資開(kāi)閘。保利發(fā)展在近30天內(nèi)，拋出近243億的融資方案。保利地產(chǎn)對(duì)于沖擊銷(xiāo)售規(guī)模仍舊保持著熱情，在加上三輪土拍多城條件放松，優(yōu)質(zhì)地塊推出比例加大，在近期三輪集中供地拿地中保利仍舊保持著積極的拿地態(tài)勢(shì)。

10月推盤(pán)量明顯下滑，成交量?jī)r(jià)環(huán)比9月持平

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)無(wú)錫新建商品住宅焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)廣州新建商品住宅成交情況在一季度達(dá)到頂峰，后續(xù)基本上處在下行通道 之中。由于9月推盤(pán)量較大，10月供應(yīng)量明顯下滑，累計(jì)為64.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑43%，成交量為77.4萬(wàn)平方米，和三季度均值基本持平。成交均價(jià)為32020元/平方米，較上月基本持平。截止2021年10月末，新建商品住宅庫(kù)存量為1024萬(wàn)平方米，去化周期為9.1個(gè)月，較上月基本不變。

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