焦點研究院·房地產(chǎn)市場每日動態(tài)

監(jiān)測時間：2021年12月02日

研究員：張子豪

宏觀政策

01甘肅?。杭涌彀l(fā)展保障性租賃住房 從土地、金融等方面進行政策支持

12月1日，甘肅省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》：發(fā)展以建筑面積不超過70平方米為主的小戶型、低租金的保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。允許企事業(yè)單位利用依法取得使用權(quán)的土地建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地使用價款，原采取劃撥方式供應(yīng)的土地可以繼續(xù)保留劃撥方式；支持適當利用新增建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。各相關(guān)城市應(yīng)按照職住平衡的原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例；另外，可探索利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

02廣東省深圳市：公布2021年度城市更新和土地整備計劃 將完成整備10平方公里

近日，《深圳市2021年度城市更新和土地整備計劃》印發(fā)?！队媱潯肪幹浦攸c聚焦三個方面：瞄準“民生七優(yōu)”目標，推動構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系；加大住房保障力度，切實改善人居環(huán)境；持續(xù)推進產(chǎn)業(yè)空間保障工作，促進實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。根據(jù)《計劃》，深圳市年度全市完成城市更新用地供應(yīng)任務(wù)300公頃，完成土地整備任務(wù)10平方公里；全市更新整備實現(xiàn)直接供應(yīng)用地規(guī)模180公頃，其中居住用地直接供應(yīng)規(guī)模110公頃；全市新增城市更新單元計劃規(guī)模建議為560公頃。

03河北省石家莊市：金融機構(gòu)不得為開發(fā)企業(yè)設(shè)立其他收存預(yù)售資金賬戶

11月30日，河北石家莊住建局發(fā)布《關(guān)于<石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）>公開征求意見的通知》?！锻ㄖ诽岢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬號在售樓場所進行公示。購房人應(yīng)將預(yù)訂款、首付款等款項存入監(jiān)管賬戶，貸款銀行應(yīng)將按揭貸款全部存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行應(yīng)在銷售現(xiàn)場提供與監(jiān)管賬戶相關(guān)聯(lián)的POS機等必要協(xié)助，方便購房人繳存購房款。按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行開立專用賬戶。各金融機構(gòu)不得為開發(fā)企業(yè)設(shè)立除監(jiān)管賬戶以外的其他收存預(yù)售資金賬戶。監(jiān)管賬戶不可支取現(xiàn)金，不得辦理查詢以外的網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，不得辦理質(zhì)押，不得作為保證金賬戶。

投資動態(tài)

01保利：底價38.36億元落子廣州海珠

12月2日，廣州第三批次集中供地正式出讓。其中，海珠華洲路63號AH0801012地塊出讓面積3.36萬平方米，土地用途為住宅用地，容積率2.83，建筑面積9.5萬平方米，起始價38.36億元，樓面價4.04萬元/平方米。最終，保利以底價38.36億元拿下該地塊，折合樓面價4.44萬元/平方米。目前地塊所處區(qū)域并無新房在售。

02保利：底價38.35億于廣州番禺再落一子

12月2日，廣州第三批次集中供地正式出讓。其中，番禺石樓鎮(zhèn)利豐北地塊出讓面積11.47萬平方米，土地用途為住宅用地，容積率2.55，建筑面積2.93萬平方米，起始價38.35億元。最終保利以總價38.35億元拿下該地塊，折合樓面價1.31萬元/平方米。

03保利：底價20.54億元再拿下廣州增城區(qū)地塊

12月2日，廣州第三批次集中供地正式出讓。其中，增城區(qū)朱村街朱村大道西18003210A21035號地塊出讓面積7.55萬平方米，容積率3，建筑面積22.67萬平方米，起始價20.54億元。最終保利以總價20.54億元拿下該地塊，折合樓面價9060元/平方米。

04招商蛇口：聯(lián)合體33.57億元斬獲青浦區(qū)住宅用地

12月2日，上海第三批次集中供地出讓第四天。其中，青浦區(qū)西虹橋蟠龍路西側(cè)45-06地塊，經(jīng)過29輪報價后達到中止價，進入一次性報價程序。最終，該地塊由象嶼地產(chǎn)&招商蛇口&海鴻投資聯(lián)合競得，成交價33.57億元，樓面價3.71萬元/平方米，溢價率9.08%。該地塊出讓面積3.88萬平方米，容積率2.33，建筑面積9.05萬平方米，用途為住宅，起價30.77億元，樓面起價3.4萬元/平方米，房地聯(lián)動房價6萬元/平方米。

融資動態(tài)

01新城發(fā)展：擬以供股方式增資15.67億港元 今日恢復(fù)買賣

12月2日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，新城發(fā)展建議通過按每21股現(xiàn)有股份獲發(fā)1股供股股份的基準進行供股的方式向合資格股東按認購價每股供股股份5.30港元發(fā)行2.96億股供股股份，以籌集最多約15.67億港元（扣除開支前）（假設(shè)于記錄日期或之前已發(fā)行股份數(shù)目概無變動）；或發(fā)行2.96億股供股股份以籌集最多約15.7億港元（扣除開支前）（假設(shè)于記錄日期或之前，除悉數(shù)行使尚未行使已歸屬購股權(quán)且該等已歸屬購股權(quán)持有人登記為有關(guān)股份持有人外，已發(fā)行股份數(shù)目概無變動）?？鄢_支后，供股所得款項凈額估計為約15.6億港元或約15.62億港元。所得款項凈額60%擬用作額外資本儲備，以把握中國物業(yè)開發(fā)的商機，40%擬用作一般企業(yè)用途。

02泛?？毓桑?4.8億元融資申請延期 并追加質(zhì)押泛海不動產(chǎn)10億股

12月1日，泛?？毓砂l(fā)布關(guān)于公司向中國民生銀行申請調(diào)整融資相關(guān)安排的關(guān)聯(lián)交易公告：根據(jù)公司資金安排，公司擬向民生銀行申請調(diào)整融資的相關(guān)安排。其中，27億元融資、17.8億元融資到期日分別延期至2022年10月12日、2022年9月11日，兩筆11.6億元融資到期日均延期至2022年12月17日；對17.8億元融資及兩筆11.6億元融資分別追加質(zhì)押泛海不動產(chǎn)投資管理有限公司4億股股權(quán)、3億股股權(quán)、3億股股權(quán)作為增信措施。

03美好置業(yè)：為雅居樂合作項目6.2億融資按參股比例提供反擔保

12月1日，美好置業(yè)發(fā)布公告，公司擬以持有重慶美南置業(yè)的股權(quán)比例為限，向雅居樂集團提供2.48億元本金及利息的連帶責任保證反擔保，反擔保期限為主合同項下債務(wù)履行期限屆滿之日起三年。為滿足業(yè)務(wù)經(jīng)營的資金需求，重慶美南擬向中國民生銀行股份有限公司重慶分行申報房地產(chǎn)開發(fā)貸款6.2億元，期限3年，由雅居樂集團提供本息全額連帶責任保證擔保。

經(jīng)營動態(tài)

01中國奧園：制定60億理財產(chǎn)品逾期相應(yīng)的“現(xiàn)金+實物”兌付方案

12月2日，中國奧園制定理財產(chǎn)品逾期相應(yīng)的兌付方案，提出“現(xiàn)金+實物”兌付方案。投資人以每份投資產(chǎn)品為單位，可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付。中國奧園的理財總額約60億元，涉及投資人約1500人，內(nèi)部員工及親友推薦669人。此次制定的兩種方案中，方案一為現(xiàn)金分期兌付，范圍包括合同約定期限到期的所有投資產(chǎn)品。累計投資本金余額200萬元以內(nèi)(含200萬)的，投資產(chǎn)品到期后分6個月兌付；累計投資本金余額在200萬以上的，在2024年5月前全部兌付完畢。方案二為實物資產(chǎn)兌付，范圍包括合同約定期限到期的投資產(chǎn)品、以及合同約定期限雖未到期但投資人要求提前以實物資產(chǎn)兌付的投資產(chǎn)品。用于兌付的實物資產(chǎn)包括集團旗下項目公司可用來兌付投資產(chǎn)品的物業(yè)，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低于90億。此外，奧園鎖定一些銷售價格好和銷售流速快的優(yōu)質(zhì)項目，銷售回款歸屬于集團權(quán)益部分的25%或項目處置后凈現(xiàn)金流的25%歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專戶，專門用于投資產(chǎn)品本息的兌付，由財富中心委派財務(wù)代表監(jiān)管項目現(xiàn)金流。

02南太地產(chǎn)：近60%股東投票通過罷免由佳兆業(yè)任命的6名董事

12月2日，南太地產(chǎn)發(fā)布超過5%持股股東披露文件（修正）。南太地產(chǎn)表示，飽受債務(wù)問題困擾的佳兆業(yè)失去附屬公司南太地產(chǎn)的董事會控制權(quán)。持有南太15.2%股權(quán)的第三大股東IsZo Capital Management宣布，周二有近60%南太股東投票通過罷免由佳兆業(yè)任命的6名董事，改由IsZo提名的董事取而代之。

03金輝集團：惠譽下調(diào)金輝集團展望至“穩(wěn)定” 預(yù)計其銷售額將持續(xù)疲軟

12月1日，惠譽將金輝集團的評級展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認其“B+”長期發(fā)行人違約評級(IDR)?；葑u還確認了其“B+”高級無抵押評級，回收率評級為“RR4”。評級展望的調(diào)整反映了金輝集團在資本市場的波動中銷售緊縮和財務(wù)靈活性的減弱。自2021年8月以來，金輝集團的銷售額大幅下降，惠譽預(yù)計今年剩余時間和明年的銷售額將保持疲弱狀況。穩(wěn)定展望反映了金輝集團充足的可用現(xiàn)金和營運現(xiàn)金流入，足以覆蓋其短期到期債務(wù)。

04新城發(fā)展：惠譽稱其流動性狀況良好 購物中心業(yè)務(wù)幫助其實現(xiàn)多元化

12月1日，惠譽確認新城發(fā)展 “BB+”長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級(IDR)以及新城發(fā)展持有67%股權(quán)的子公司新城控股集團 “BB+”長期外幣IDR。展望為“穩(wěn)定”；還確認了兩家公司的高級無抵押評級和未償債券的評級為“BB+”?；葑u根據(jù)其《母子公司評級關(guān)聯(lián)性標準》，采用并表的方法對新城控股進行評級。該評級得到了在2020-2021年間，新城發(fā)展1600-1700億元人民幣的大規(guī)模權(quán)益銷售規(guī)模的支持，與低投資評級同業(yè)的規(guī)模相當，有充足的土地儲備，以及惠譽預(yù)計其杠桿率將保持在40%左右。此外，惠譽相信，新城發(fā)展從集團購物中心投資組合中獲得的強勁經(jīng)常性租金收入將提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

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