?　　編輯 | 謝治賢

　　出品 | 于??? 見

　　據(jù)中央銀行住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會議中一位知情人士透露，為了保障防控疫情后房地產(chǎn)風險，監(jiān)管部門要求參加會議的12家房地產(chǎn)公司必須提交一項最新信息：9月底之前的資產(chǎn)負債表，這不同于以往減少負債的預(yù)案。房地產(chǎn)公司提交的資產(chǎn)負債表應(yīng)包括三個指標：資產(chǎn)負債率，凈負債率和現(xiàn)金短期債務(wù)比（不包括預(yù)收款），而這三個指標無疑組成了新的“三條紅線”，對融創(chuàng)的一干高管們形成了莫大的壓力，這其中自然也包括了融創(chuàng)中國董事長——孫宏斌。

　　根據(jù)要求，監(jiān)管機構(gòu)為房地產(chǎn)公司設(shè)置了三條紅線和四檔管理級別。踩滿所有紅線的均記入紅色檔案，以后的計息負債不得增加；橙色檔案中包括踩紅線中的兩條的公司，其計息負債的增長率不得超過5％；踩中紅線之一的公司列入黃色檔案，計息負債的增加不得超過10％；未踩在三紅線上為綠色檔，但計息負債的增加也不得超過15％。

　　根據(jù)媒體的計算，融創(chuàng)的2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)若以上述新的融資法規(guī)，第一項不包括預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率，融創(chuàng)的2020年中期數(shù)據(jù)約為82％，比新標準高70％。第二凈負債率約為149％，直接超過了100％的門檻標準；第三，短期債務(wù)比率約為0.47倍，也遠低于該標準。

　　根據(jù)四級管理標準，融創(chuàng)中國的三種行為都被劃入紅色檔，或?qū)⒈幌拗莆磥淼挠嬒⒇搨黾?。在這方面，研究所高級分析師表示：“如果實施‘新的融資法規(guī)'，將意味著融創(chuàng)需要在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和減少債務(wù)水平方面做更多的工作?！?/p>

　　在剛剛結(jié)束的中期報告投資者會議上，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官汪孟德表示，凈負債比率將在年底前降至120％，在2021年降至100％以下。而根據(jù)市場傳聞，新規(guī)定將于2021年實施。

　　孫宏斌的順馳曾經(jīng)深受高額債務(wù)所累，現(xiàn)在輪到了融創(chuàng)需要經(jīng)受考驗的時候了，孫宏斌和融創(chuàng)又將拋出何種法寶，是否可以力挽于狂瀾之中？

　　如此老孫，難得一見

　　面對難題，今年3月，孫宏斌建議融創(chuàng)在2020年要做三件事：降低融資成本，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，謹慎征地、購置合適的地塊、選中合適的時間。

　　孫宏斌想減少債務(wù)，卻一直被外人認為可能只是“權(quán)宜之計”或“例行公事”。熟悉老孫的朋友知道，無論是當年的萬達酒店、樂視還是金科，只要有好的項目和值得的投資目標，老孫就會努力躋身。他確實是投資行業(yè)中的耿直大叔。

　　而這，也不能說不無成效。2020年上半年，融創(chuàng)的債務(wù)資產(chǎn)比率下降至86.54％，凈債務(wù)比率為149％，下降了23％，而且處于疫情。當然，這與老孫所認為的120％凈債務(wù)比率目標相去甚遠，有很大的差距。老孫還表示，明年這個數(shù)字將降至100％以下。

　　在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，我們也看到了老孫的努力。

　　例如，通過增加銀行融資比重，把握公開市場債券融資機會，提前償還高成本信托等，到2020年上半年，融創(chuàng)的成本下降了1.9％。上半年，融創(chuàng)的國內(nèi)2 + 2年期債券利率僅為4.78％，比去年同期下降了約2％。融創(chuàng)的海外債券發(fā)行利率也下降了約1.5％。

　　在去杠桿作用下，融創(chuàng)在上半年表現(xiàn)出對投資市場的克制和謹慎。

　　新的土地儲備同比下降了64％，老孫認為“現(xiàn)在是土地市場風險最大的時候”。

　　但即便如此，融創(chuàng)的土地儲備總價值仍超過3萬億元，總面積超過2.5億平方米。根據(jù)融創(chuàng)2020年6000億元的銷售目標，這些土地儲備的價值可供出售整整4年還多，萬科和碧桂園的土地儲備也只能出售3年左右。

　　平均土地成本為每平方米人民幣4,312元，其中80％的土地位于高能耗的一線和二線城市。但是令人沒想到的是，老孫土地儲備最多的城市實際上是重慶和青島，確實是山河具備，風光秀美。

　　值得強調(diào)的是，土地成本價為每平方米4312元，其中大部分在第一，第二線城市。難怪融創(chuàng)的凈資產(chǎn)收益率和利潤一直保持在如此高的水平。

　　盡管老孫極力限制自己，但上半年，在孫宏斌的支持下融創(chuàng)還是成為了貝殼的投資者之一，購買了其4.07％的股份。融創(chuàng)還表示，公司長期以來對貝殼表示樂觀，并且將其看作是一項長期投資。

　　為了平衡財務(wù)水平，老孫逐步放出了對金科的持股，持股比例下降至4.99％。結(jié)果可想而知，給融創(chuàng)帶來了充足的短期現(xiàn)金流。

　　也許許多人從未想到過，有一天他們會用“克制”一詞來描述孫宏斌。我不習慣這樣的老孫，這讓我感到有些不對勁。

　　直播啥都能賣，房呢？

　　從2017年到2019年，融創(chuàng)的合同銷售額分別為3620億元，4608億元和5562億元，每年均突破新的整數(shù)門檻。

　　但是，到2020年，出現(xiàn)“黑天鵝”。在疫情情況下，線下房屋銷售已成為長期難以直面的問題。因此，融創(chuàng)的房屋銷售試圖從線下轉(zhuǎn)為線上，而實時流媒體房屋銷售被視為“風向標”并為外界所重視，也就是——直播賣房。對于房地產(chǎn)公司而言，它不僅大大降低了營銷成本，而且開辟了新的客戶獲取渠道。對于消費者而言，消除四處奔走的麻煩和擴大房屋選擇范圍似乎是一種雙贏的商業(yè)模式。

　　根據(jù)Crane研究中心的統(tǒng)計，截至3月中旬排名前200位的房地產(chǎn)公司中有143家在線上銷售房屋。然而，理想是充實的，現(xiàn)實是殘酷的。

　　融創(chuàng)雖然是較早的一批玩家，但直播賣房對整體銷售額的提升不過杯水車薪，無法肩負“推進器”的重任，譬如2020年6月狂歡節(jié)直播活動，成交額也不過1億元。

　　實際上，在今年，融創(chuàng)并不是唯一未能按預(yù)期出售房屋并取得優(yōu)異成績的公司。例如，碧桂園的直播現(xiàn)場購房節(jié)邀請了諸如汪涵和大張偉等名人，觀看者總數(shù)接近800萬，但最后卻沒敢公布交易數(shù)據(jù)。

　　這也反映了其背后迫切需要解決的房產(chǎn)銷售三個主要痛點：一種是現(xiàn)場直播著眼于轉(zhuǎn)移導(dǎo)流，向消費者提供房地產(chǎn)信息和促銷優(yōu)惠等一般信息。二是實況轉(zhuǎn)播提供的高價優(yōu)質(zhì)住房難以維護和規(guī)范化。第三是房產(chǎn)銷售也并不能完全線上化，并且需要跟進許多過程與線下的諸多行動是分不開的。

　　一位互聯(lián)網(wǎng)觀察者表示：“實際上，直播售出的套房數(shù)量并不重要。重要的是，低成本的廣告吸引了潛在消費者的注意。”其還指出，房地產(chǎn)公司采用直播的重點是在建筑工地環(huán)境下開始直播，以便業(yè)主可以在不離開家的情況下檢查建筑工地的狀況。如有任何疑問，他們可以在直播期間隨時進行交流。這樣既避免了現(xiàn)場管理的風險，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升品牌形象。

　　某私募股權(quán)投資部經(jīng)理表示，以往，“融創(chuàng)不是正在參與并購，就是正在參與并購的路上?！?/p>

　　該經(jīng)理指出，上市房地產(chǎn)公司的表現(xiàn)風格各不相同。萬科專注于品牌能力和管理能力，并正在走輕資產(chǎn)交易之路。碧桂園專注于在城市邊緣的荒地上打造和建設(shè)城市，是鄉(xiāng)村包圍城市的道路。融創(chuàng)專注于通過并購和積極的土地收購進行大規(guī)模擴張，它遵循“收購戰(zhàn)策略”。例如山水文園遭受了資金鏈危機，孫宏斌卻在6月選擇接手了該集團的項目，擴大文化旅游領(lǐng)域。而今年似乎不同了。

　　“今年6000億的小目標，非常容易?！北环Q為“并購之王”的孫宏斌看到了危機，但仍保持樂觀?！敖衲晔欠康禺a(chǎn)重組洗牌的一年，并購機會將增加，但良好的目標地可能不會大量出現(xiàn)。因此，公司在收購?fù)恋貢r也將保持比往年更深的謹慎，不會輕易嘗試非盈利性工作?！?/p>

　　熱衷套現(xiàn)，現(xiàn)金流為王

　　2020年上半年，突如其來的疫情，影響了大多數(shù)房企的項目進展。融創(chuàng)中國也受到重大影響。在今年3月27日的投資者會議上，孫宏斌提出融創(chuàng)的2020年銷售目標為6000億元人民幣。根據(jù)這一計算，融創(chuàng)中國下半年的剩余任務(wù)約為4047億元，是上半年金額的兩倍多。

　　由于疫情消退，下半年市場銷售有所改善。據(jù)融創(chuàng)中國8月5日報道公告，7月集團實現(xiàn)合同銷售收入約522.5億元，同比增長26.97％。今年前七個月，融創(chuàng)中國實現(xiàn)了約2475.2億元的合同銷售總額，完成了年度銷售目標的41.25％。

　　據(jù)悉，下半年融創(chuàng)可售貨值高達6213億，其中76%位于一二線城市。融創(chuàng)中國在銷售財報中表示，下半年可售資源充足，公司將持續(xù)保證推盤節(jié)奏，把握下半年銷售風口，加速銷售提升。

　　在總收入773.4億元中，融創(chuàng)物業(yè)銷售收入達到730.7億元，占比94.5％。而文化旅游城市的建設(shè)和運營包括收購萬達文化旅游資產(chǎn)的收入僅為9.8億元，僅占整體比重1.3％。

　　此外，在融創(chuàng)的109億美元凈利潤中，其他收入的貢獻很大。 2020年上半年，融創(chuàng)中國其他收入為73.1億元人民幣，較2019年同期增加21.2億元人民幣。國泰君安最新評論，出售金科的股權(quán)為融創(chuàng)的稅前利潤貢獻了21億美元。

　　今年4月14日，金科股份宣布，融創(chuàng)控股的子公司天津聚金物業(yè)以每股8元的價格轉(zhuǎn)讓了所持公司5.87億股，總價為46.99億元。轉(zhuǎn)讓后，融創(chuàng)的持股比例從29.35％下降至18.35％。

　　隨后，融創(chuàng)在5月份繼續(xù)減持其在金科股份中的占有量，并在5月7日，5月14日和5月21日相繼減少了持股。目前的持股量已降至5％以下，直至最后公告，融創(chuàng)公司及相關(guān)持有人共持有2.66億股，占總股本的4.9906％。根據(jù)這一計算，融創(chuàng)通過四次減量套現(xiàn)共到手了約106.2億元。

　　“重文輕土”，良策否？

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，土地儲備始終是不可避開的話題。

　　在過去的六個月中，疫情危機剛剛消退，全國許多熱門城市的土地拍賣市場立即被點燃。盡管銷售受到挫折，但各種規(guī)模的房地產(chǎn)公司在土地購置支出上都毫不含糊。

　　但是，融創(chuàng)是一個令人驚訝的例外。

　　財務(wù)報告數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，其新增土地儲備約1730萬平方米，貨品新值約2330億元，同比大幅下降64％，即新的土地儲備僅是去年的1/3。

　　在發(fā)布的上半年土地收購量公司名單中，融創(chuàng)以345億元的資產(chǎn)排在第13位，僅是恒大的一半，甚至少于陽光城和濱江等中型房地產(chǎn)公司。

　　對此，孫宏斌認為，現(xiàn)在是土地市場風險最大，土地拍賣價格較昂貴的時期，下半年和明年上半年將有更好的機會。

　　孫宏斌指出，今年最初某時刻市場土地比較熱，主要是因為一些公司土地儲備不足。今年上半年，整個房地產(chǎn)銷售市場疲軟，復(fù)蘇不平衡。它在四月份迅速反彈，5月份又陷入全國市場疲軟，下半年銷售市場承壓。

　　一方面，他顯得對土地市場和銷售市場漠不關(guān)心。另一方面，面對文化旅游市場卻充滿熱情。

　　據(jù)了解，自2017年以438.44億元的價格完成對萬達文化旅游的收購以來，短短幾年，在多起百億手筆并購之后，融創(chuàng)文化旅游已成為不可忽視的存在。全市有文化旅游城市12個，文化旅游鎮(zhèn)25個，旅游勝地4個。它涵蓋了49個主題公園，48個商業(yè)項目和近150家高端酒店，涵蓋了融創(chuàng)公園，融創(chuàng)茂和高端酒店集群的三種核心業(yè)務(wù)模式，以及十多個主題模式，例如冰雪世界，海洋世界和水上世界。

　　有內(nèi)部人士指出，融創(chuàng)大幅減少土地購置及其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)支出，主要是因為資金投入到文化旅游項目上。

　　但是，有了如此多的投資，目前的收效結(jié)果還沒有表現(xiàn)出來。財務(wù)報告顯示，今年上半年，公司從文化旅游城市的建設(shè)和運營中獲得的收入仍不到10億元，僅占公司總收入的1.3％。

　　許多人認為文化旅游是一項長期的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。萬科的良渚文化村成立時，經(jīng)過9年的運營和建設(shè)才實現(xiàn)盈利。近年來，剛剛開始嘗試文化旅游的融創(chuàng)仍然有很長的路要走。而如此“重文輕土”，在各種風險交集的時刻，不禁讓人試問一句：實為良策否？