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? ? 以房抵債一般是指如債務人到期不能清償債務時，需將其合法擁有的個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人以清償其債務的行為。由于我國法律禁止流質(zhì)，《中華人民共和國擔保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定: “抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”第二百一十一條規(guī)定: “質(zhì)權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！?/span>以房抵債是否一律因構(gòu)成流質(zhì)而無效呢？

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? ? 參考案例：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（最高法指導案例72號）

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? ? 案情簡介：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權(quán)。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，并向當?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。而后因彥海公司拒不履行房屋交付義務，湯龍等人提起向法院提起訴訟。

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? ? 法院認為：本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，并辦理了預購商品房預告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責任等權(quán)利義務作出了約定。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，商品房買賣合同有效。

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? ? 小結(jié)：如債務履行期屆滿前，債權(quán)人為了保證債權(quán)的實現(xiàn)，約定在債務人無力清償?shù)狡趥鶆盏那樾蜗轮苯訉⑽唇?jīng)價值評估等程序的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，則該以房抵債協(xié)議因?qū)嵸|(zhì)上構(gòu)成流質(zhì)而應無效。但如在債權(quán)履行期屆滿后，借款合同雙方當事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于法律禁止的流質(zhì)情形，如無其他違反合同法第五十二條情形應屬有效。