變局之年，曙光已現(xiàn)。

站在“百年未有之大變局”潮頭，中國2023年顯得格外關(guān)鍵。

2023年3月5日，政府工作報告指出，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)預(yù)期增強，房地產(chǎn)市場信心加快恢復(fù)。

向市場傳遞了一份信心，也給2023年定下了總基調(diào)：強復(fù)蘇，搞經(jīng)濟，謀發(fā)展。

作為高層定調(diào)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)行業(yè)也將在2023年被委以重任。同時，政府工作報告明確強調(diào)，支持剛性和改善性住房需求。

2023年以需求端為抓手，旨在緩釋行業(yè)風(fēng)險調(diào)控脈絡(luò)十分清晰，這將指引和影響今年樓市的整體走向。

如果說，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”，那么2023年房地產(chǎn)或?qū)⒂瓉怼笆袌龅住薄?/p>

近日，國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在加速修復(fù)。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，全國商品房銷售面積為15133萬平方米，同比下降3.6%，住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。

可以看到，中國房地產(chǎn)市場的曙光已現(xiàn)，2023年開局，產(chǎn)業(yè)鏈正在加速修復(fù)，各項指標(biāo)的降幅出現(xiàn)了明顯收窄，與2022年月度降幅逐月擴大形成鮮明的對比。

華泰證券表示，2023開年以來，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇和政策發(fā)力，房地產(chǎn)市場迎來積極變化，開發(fā)投資、新開工、銷售、到位資金等重點指標(biāo)同比降幅均出現(xiàn)收窄，竣工同比轉(zhuǎn)正。

同時，行業(yè)頭部玩家的銷售數(shù)據(jù)反彈跡象更為明顯。以龍湖集團為例，3月17日，龍湖集團執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠在2022年度業(yè)績會上表示，今年2月，龍湖全口徑銷售為174億元，同比增長了86%，環(huán)比增長了61%。

但張旭忠進一步透露，從龍湖重點關(guān)注的47個城市來看，并非所有的城市都在同步回暖，1-2月份，杭州、成都、武漢、西安等城市簽約成交金額同比上漲20%，相對能級比較低、比較弱的城市仍繼續(xù)承壓，如常州、大連、紹興、臺州等城市，成交金額同比下跌超20%。

逆境之下，方顯本色

站在大周期的維度來看，中國房地產(chǎn)市場正在不可避免地進入“黑鐵時代”。因此，平穩(wěn)復(fù)蘇、城市分化或?qū)⑹俏磥磔^長一段時期的新常態(tài)。

可以預(yù)見的是，未來分化的還有房地產(chǎn)企業(yè)，穩(wěn)健者已率先企穩(wěn)復(fù)蘇，大部分“掉隊者”或?qū)⒗^續(xù)隕落。

逆勢之下，部分優(yōu)質(zhì)的頭部房企已經(jīng)率先企穩(wěn)。3月17日，龍湖集團發(fā)布的年度業(yè)績報告顯示，2022年營收2505.7億元，同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。核心稅后利潤率為12.3%，核心權(quán)益后利潤率為9.0%。

在行業(yè)整體下行、多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團能夠?qū)崿F(xiàn)收入、盈利的雙增長，實屬難能可貴。

對于這份成績單，市場也頗為認(rèn)可，財報披露當(dāng)日，龍湖集團股價盤中一度大漲超6%。

相比之下，其他房企的成績單，則略顯慘淡。

根據(jù)申萬行業(yè)分類，目前，超過70家A股上市房企披露了2022年業(yè)績預(yù)告或快報。統(tǒng)計顯示，近60%房企預(yù)告凈利潤虧損，約70%房企凈利潤同比下滑。

整體業(yè)績下滑，是多數(shù)規(guī)模房企集體陷入負(fù)增長的直接反映。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年有近九成百強房企累計業(yè)績同比下滑，同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到36家，另有32家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

穿越周期，底氣何在

行業(yè)周期更迭，瘋狂加杠桿的激進者正在被周期反噬，穩(wěn)健前行者正在穿越周期。

龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在最新的財報表示，“地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點已現(xiàn)”。

那么問題來了，下一波房地產(chǎn)增長周期誰將脫穎而出？

眾所周知，土地儲備是所有房企未來發(fā)展的基石，誰在寒冬中逆勢囤貨，誰就將大概率在下一波回暖行情中脫穎而出。

受房地產(chǎn)市場低迷，資金鏈緊張等影響，2022年以來，土地拍賣市場持續(xù)低迷，房企拿地變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

在2022年，龍湖集團在寒冬中亦有所斬獲，堅持聚焦高能級城市，抓住絕佳的機會窗口，積極新增土地儲備。

據(jù)財報顯示，在2022年，龍湖新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為448萬平方米，權(quán)益面積為291萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米10,461元。按地區(qū)分析，長三角地區(qū)、西部地區(qū)、華南地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

業(yè)內(nèi)人士分析，龍湖主要在北京、上海、蘇州、南京、成都、合肥、昆明等一、二線城市拿地，意味著，公司資金充裕，仍保持較強的土地獲取能力，且在高能級城市拿地，有望在2023年城市分化行情下占得先機。

值得一提的是，當(dāng)土拍市場冷清時，往往可以以好價格拿到優(yōu)質(zhì)地塊。

張旭忠表示，在拿地方面，龍湖今年將嚴(yán)守投資紀(jì)律，確保地塊周轉(zhuǎn)率以及利潤率。

截至2022年末，龍湖集團土地儲備合計5795萬平方米，權(quán)益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，為當(dāng)期簽約單價的33.8%。

新起點，新版圖

從宏觀層面來看，中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展時期已經(jīng)逐漸過去，未來的常態(tài)化大概率是，低增長、分化式的發(fā)展格局。

因此，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，關(guān)于“第二增長曲線”、“第三增長曲線”的討論從未停止。

有觀點認(rèn)為，隨著中國房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房企規(guī)模至上的戰(zhàn)事，逐漸落下帷幕，而非地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)的實力，將成為新環(huán)境下，衡量行業(yè)排位和企業(yè)安全度的重要標(biāo)桿之一。

站在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點上，越來越多的房企已經(jīng)開始勾勒出未來版圖的輪廓，試圖通過經(jīng)營性業(yè)務(wù)的快速增長，釋放出更高的成長活力，龍湖便是佼佼者之一。

據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，2022年，龍湖集團由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)236億元（不含稅），同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達27%。這是目前房企中不多見的利潤占比。

運營業(yè)務(wù)上，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，在手商業(yè)項目139個，累計開業(yè)運營商場達76座，已開業(yè)運營商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。

盡管過去一年，因疫情襲擾，龍湖集團的商場運營遭遇不小挑戰(zhàn)，但得益于穩(wěn)定的出租率及租金結(jié)構(gòu)，租金收入同比增16%至94.3億元。隨著疫情管控優(yōu)化，這塊業(yè)務(wù)大概率將迎來一波報復(fù)性增長。

另外，據(jù)財報顯示，龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。誕生6年來，龍湖冠寓累計服務(wù)近50萬租戶，租戶滿意度達95%。其專為企業(yè)員工提供專屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務(wù)企業(yè)近3萬家。

陳序平在業(yè)績會上表示，未來5年以內(nèi)，龍湖集團的非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將達到50%以上。他透露，2023年，預(yù)計新開商業(yè)項目11個，當(dāng)年新開項目對2023年的租金收入貢獻預(yù)計將超過4個億。。

由此可見，運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并行的“第二”和“第三增長曲線”，正在持續(xù)為龍湖貢獻源源不斷的運營性收入、現(xiàn)金流，龍湖面向未來的陣勢已經(jīng)拉開。

2023年，對于龍湖集團而言，無疑是關(guān)鍵一年，其將迎來30周年。站在下一個三十年的起點，龍湖已經(jīng)逐漸描繪出了未來戰(zhàn)略增長的版圖。