有證房屋和無證房屋是有很大區(qū)別的，從字面意思上理解就是，無證房屋就是沒有房屋所有權(quán)證，沒有辦理審批手續(xù)，違反法律法規(guī)規(guī)定的房屋，而有證房屋則就是有房屋所有權(quán)證（即房產(chǎn)證），辦理了相關(guān)建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，沒有違反法律規(guī)定的房屋。

　　通常情況下，我們把辦理了相關(guān)手續(xù)的房屋稱之為合法房屋，把沒有房屋所有權(quán)證，沒有辦理審批手續(xù)的房屋稱之為“違法建筑”。而且事實(shí)上，在許多人的認(rèn)知里，沒有房屋所有權(quán)證的房屋它就是不合法的建筑，就不應(yīng)該享受各個(gè)方面帶來的紅利，比如說拆遷補(bǔ)償。

　　從實(shí)踐過程中來看，當(dāng)有證房屋和無證房屋遇上征地拆遷時(shí)，那其差別可以說是非常大的，主要體現(xiàn)在補(bǔ)償方面，有證房屋根本不用擔(dān)心會(huì)拿不到拆遷補(bǔ)償，而且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還不能低于被征收房屋周邊的市場(chǎng)價(jià)格。但如果房屋本身就沒有產(chǎn)權(quán)證，那么不僅被征收人也會(huì)擔(dān)心自己拿不到一分補(bǔ)償之外，征收方在實(shí)際操作中也會(huì)以房屋沒有證，沒有辦理審批手續(xù)等為由，將房屋直接認(rèn)定為“違法建筑”從而不予對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，即使有補(bǔ)償，那也與合法建筑，即與有房屋所有權(quán)證的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是無法相提并論的。

　　所以說，當(dāng)無證房屋無證房屋遇上拆遷時(shí)，在一定程度上來講，對(duì)擁有無證房屋的被征收人也是非常不利的。雖然說在拆遷之前住的安然無恙，也沒有被相關(guān)部門給認(rèn)定為違法建筑，給予處罰，但只要遇上拆遷，這類房屋基本上逃不過被相關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑的命運(yùn)，尤其是在補(bǔ)償不合理而拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下。

　　個(gè)別征收方經(jīng)過為了盡快完成征收工作，實(shí)現(xiàn)最終的征收目的，往往會(huì)在被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，拒絕搬遷，交出房屋、土地的時(shí)候，直接口頭或是以一紙通知將房屋認(rèn)定為“違法建筑”，從而以違法建筑的名義，強(qiáng)制拆除房屋，達(dá)到目的。那么征收方的這種做法是否合法呢？只要房屋沒有證，是否就意味著是“違法建筑”了呢？

　　首先，房屋是不是違法建筑不能僅憑有證或無證來認(rèn)定

　　從實(shí)踐過程中來看，房屋無證的情況可能是多種因素造成的，所以，相關(guān)部門在對(duì)房屋進(jìn)行認(rèn)定的時(shí)候，需要結(jié)合房屋本身實(shí)際的情況（如始建年限等客觀因素）來進(jìn)行認(rèn)定，不能僅憑房屋有沒有產(chǎn)權(quán)證或是航拍圖進(jìn)行認(rèn)定，否則就侵害了被征收人的權(quán)益。

　　其次，違法建筑不能僅以口頭的形式進(jìn)行認(rèn)定

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

　　也就是說，如果已經(jīng)知道征收范圍內(nèi)有無證房屋的存在，那么相關(guān)部門在開展具體征收工作的時(shí)候就需要對(duì)這類房屋實(shí)地走訪、立案調(diào)查、認(rèn)定，然后結(jié)合調(diào)查的情況依法作出相關(guān)的法律文件，同時(shí)，在此過程中，還需要保障被征收人陳述、申辯的權(quán)利以及進(jìn)行救濟(jì)的權(quán)利。

　　實(shí)踐中，倘若相關(guān)部門在認(rèn)定房屋為違法建筑之前，并沒有實(shí)地調(diào)查，被征收人也沒有看到有相關(guān)人員來家里了解房屋情況，只是在具體征收過程中口頭告知被征收人，該房屋系違法建筑的話，那么相關(guān)部門認(rèn)定違法建筑的程序就是不合法的，且其所作出的文件也應(yīng)該是不合法的。

　　再者，并不是所有的無證房屋都是違法建筑

　　另外，我們還需要大家知道的是，雖然房屋沒有證不假，但是如我們前面所說，相關(guān)部門不能僅憑有證無證或是航拍圖來認(rèn)定房屋的合法性，根據(jù)相關(guān)的判例，在實(shí)地走訪、調(diào)查后，如果了解到該房屋的始建年限明顯早于2000年前，那么原則上來說就存在一定的歷史遺留問題，對(duì)于這類房屋，應(yīng)當(dāng)按照法不溯及既往的原則，相關(guān)部門需要按照合法房屋給予被征收人公平、合理的補(bǔ)償，不能一律將這類房屋認(rèn)定為違法建筑。

　　在拆遷過程中，相關(guān)部門要是將這類房屋以違法建筑的名義，在未履行任何程序的情況下強(qiáng)制拆除，那么還需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，即給予被征收人相應(yīng)的賠償。

　　最高人民法院曾在相關(guān)的裁判案例中指出，在房屋征收過程中，對(duì)因歷史原因形成的沒有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡(jiǎn)單將無證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償；違法拆除因歷史形成的無證房屋造成損失的，也不能簡(jiǎn)單以無證房屋即為違法建筑為由，不予行政賠償。在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過合法征收補(bǔ)償程序獲得的行政補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

　　凱諾律師最后提醒大家，廣大被征收人要是在征地拆遷中遇到，相關(guān)部門未按法定程序?qū)o證房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，直接將無證房屋以違法建筑為由強(qiáng)制拆除時(shí)，被征收人一定要及時(shí)地收集相關(guān)的證據(jù)材料，及時(shí)地咨詢專業(yè)律師，并在專業(yè)律師的幫助下啟動(dòng)法律程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　北京市凱諾律師事務(wù)所，擁有一支專注于以“征地拆遷案件”為主的行政訴訟律師團(tuán)隊(duì)。由執(zhí)業(yè)二十余年的賈啟華主任律師領(lǐng)銜，代理業(yè)務(wù)遍及北京、福建、黑龍江、安徽、廣東、廣西、天津、河北、河南、山東、湖北、湖南、浙江、江蘇、四川、內(nèi)蒙古、吉林、遼寧、新疆等30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。

　　作為專項(xiàng)從事不動(dòng)產(chǎn)征收和行政訴訟領(lǐng)域法律服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，凱諾團(tuán)隊(duì)始終以維護(hù)民眾最基本的生存居住權(quán)和建立“和諧社會(huì)”為終極服務(wù)方向，始終秉承“專心做事，誠信做人”的執(zhí)業(yè)信條，為社會(huì)提供更高水平的法律服務(wù)，用不斷的成功回報(bào)全國各地所有凱諾客戶的信任和托付！