出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

小長假之后的第一個工作日，富力公布了4月份經(jīng)營數(shù)據(jù)。

截止到今年4月底，富力實現(xiàn)總銷售收入402.5億人民幣（單位下同），同比增長44%?？備N售面積達304.16萬平方米，同比上升28%。

圖片來源：富力2021年4月營運數(shù)據(jù)

從數(shù)據(jù)上看，今年前4個月富力同比銷售情況不錯，但這里面需要考慮到去年1-4月份疫情影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體成交低迷，導致今年房企銷售規(guī)模同比基數(shù)較低。

因此，對于富力前4個月的銷售表現(xiàn)，大家還需具體問題具體看待，不必過早得出富力銷售情況大幅改善等結論。

如果以2020年年報為參照，盡管富力整體現(xiàn)金流情況大幅改善，但公司盈利質(zhì)量卻出現(xiàn)下滑，而且整體杠桿水平依舊處于三道紅線之上，再添融資壓力。

加上如今住宅用地集中招拍掛，對房企的現(xiàn)金流要求更勝以往，這也意味著富力將面臨更大的流動性需求。

富力2020年年報回顧

營收質(zhì)量下降，現(xiàn)金流情況大幅改善

從去年財報數(shù)據(jù)來看，整個2020年富力盡管實現(xiàn)權益協(xié)議銷售額1388億元，但不論是對比2018年的1311億元，還是2019年的1382億元，都只是小幅增長，1500億元的銷售目標也從2020年轉(zhuǎn)移到2021年實現(xiàn)。

圖片來源：富力2020年年報

圖片來源：富力2020年年報

此外，為控制流動性支出，加速回籠資金償還債務降低杠桿水平，富力在2020年的拿地節(jié)奏也在不斷放緩。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，截止到2020年底，富力的土地儲備可售建筑面積約為5190萬平米，比2019年的5790萬平米少了600萬平方米。

全年僅在12個城市拿下16幅土地，地價總計118億元，平均地價為3100元/平米。其中，一二線城市占83%，三線及其他城市占17%。年內(nèi)，新增權益土地儲備386萬平方米，貨值約730億元。

與此同時，富力的開發(fā)節(jié)奏也在放緩。

財報顯示，2020年富力的入賬面積為917萬平米，其中有30%即275萬平米為存貨，2019年這一數(shù)字為16%。

存貨占比過高，加上存貨銷售均價較低，導致富力整體銷售均價低于往年，數(shù)據(jù)顯示，整個2020年，富力入賬均價只有8600元/平米，同比下降11%。

由此也致使富力毛利水平低于往年同期，全年毛利率只有23.74%，較2019年下降了9.04個百分點，更是創(chuàng)近年來新低。

圖片來源：東方財富

對此，富力地產(chǎn)董事長李思廉在業(yè)績會上表示：“2020年，庫存賣了205億，毛利大約為14%，剩下部分的毛利為29.1%?！?/p>

受整體銷售情況不佳，富力去年僅實現(xiàn)營收858.92億元，同比下降5.42%，歸母凈利潤則只有90.05億元，同比下降6.9%。

圖片來源：東方財富

在銷售成本方面，富力去年全年銷售成本為655.03億元，較2019年增加了44.62億元，從而也在一定程度上拖累了富力的營收表現(xiàn)。

圖片來源：東方財富

不過，盡管營收數(shù)據(jù)不及去年同期，但富力的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)卻在2020年實現(xiàn)凈流入，達到193.24億元。而在此之前，富力2019年到2013年的經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)7年處于凈流出狀態(tài)。

圖片來源：東方財富

通過外部融資借款產(chǎn)生的融資性現(xiàn)金流也是近年來首次為負，達到-194.15億元，說明富力在2020年確實花了不少錢用于降杠桿。

圖片來源：東方財富

富力現(xiàn)金流改善的背后

并非實際經(jīng)營推動

從現(xiàn)金流層面來看，富力整個2020年表現(xiàn)還算不錯，但是富力現(xiàn)金流改善的原因卻并非經(jīng)營情況向好所得，而是通過賣資產(chǎn)所得。

公開信息顯示，2020年1月份，富力以10億元代價向建業(yè)地產(chǎn)出售河南建業(yè)富居投資有限公司10%股權，并由此將鄭州高新區(qū)五龍口村、花園口鎮(zhèn)兩個開發(fā)超過5年的舊城改造項目出表。

同年8月份，富力又向黑石關聯(lián)的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回血63億元。

2020年四季度，富力地產(chǎn)出售若干項目的部分權益共變現(xiàn)約40億元。

另外，富力還質(zhì)押了大批項目，套現(xiàn)以解燃眉之急。

2020年12月相繼將七家公司股權質(zhì)押給平安系公司、光大銀行和五礦信托。

2021年，富力地產(chǎn)再次將旗下富力興盛置業(yè)的部分股權出質(zhì)予廣州市城投，出質(zhì)股權數(shù)額162.5萬元。

由于部分資產(chǎn)出清，富力在崗員工人數(shù)也被大幅縮減，截至2020年底，富力正式員工人數(shù)約為38824人，而2019年員工人數(shù)為62305人，縮減近4成。

資產(chǎn)變現(xiàn)疊加人工成本下降，讓富力在現(xiàn)金流層面獲得一定的改善，而且富力還通過股權融資進一步拓寬現(xiàn)金流。

去年，富力按每股9.82港元發(fā)行了2.57億股的新股，募集資金25.24億港元。

圖片來源：富力2020年年報

也就是說，富力通過賣資產(chǎn)、發(fā)新股等非經(jīng)營渠道的手段，實現(xiàn)現(xiàn)金流增長，以及債務償還。

富力董事長李思廉也曾公開表示：“價錢合適將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店。”

目前，富力負債總額為3501.8億元，其中截止到去年末尚未償還的借款總額為1597.3億元，其中一年期短期負債占比達40%，對應還款金額為638.92億元，存在較大償債壓力。

圖片來源：富力2020年年報

圖片來源：富力2020年年報

不過，賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金流終究不是長久之計，但對于營收質(zhì)量不佳，且三道紅線及集中招拍掛政策的出臺，對富力而言，降杠桿勢在必行。

三道紅線全超標，富力有多難

去年8月份，提出的融資“三條紅線”限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資額度，該政策于今年1月份正式執(zhí)行。

簡單來講就是踩線越少，房企融資額度越高，這一點在當前土地集中招拍掛制度下，對于保證房企現(xiàn)金流至關重要。

所謂集中招拍掛，是為進一步降低房地產(chǎn)市場熱度，從土地供給端推出的一項政策。目前已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州等22個熱點城市實施。

具體包括兩集中：

集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；

集中組織出讓活動。

而且對于參與競拍的房企，需要提前繳納高額保證金，這一點讓本不富裕的房地產(chǎn)企業(yè)更加雪上加霜。

目前，北京、廣州、深圳等多個重點城市的集中供地計劃陸續(xù)出臺。

4月26日、27日，廣州有48宗地拍賣，起拍總價超901億元，對應土地保證金171億元；

5月8日，北京有30宗地拍賣，起拍總價1035億元，對應保證金207億元；

5月13日，深圳將有6宗地拍賣，起拍總價106億元，對應保證金超50億元。

也就是說房企想要參與土地競拍，必須提前準備好一大筆現(xiàn)金，而且若競拍失敗，保證金償還周期也延長到3個月，進一步加大房企資金占用成本。尤其是對于融資支付保證金的房企，將平白增加更多的融資成本。

再回頭來看富力，參照融資監(jiān)管紅線標準，截止到2020年末：

富力資產(chǎn)負債率為79.19%，盡管較上一年度下降了2.133個百分點，但剔除預收款后該指標仍達76.7%，超出紅線標準。

圖片來源：東方財富

凈負債率指標雖然同比下降了69個百分點，但仍達到130%，同樣高于紅線標準。

非受限現(xiàn)金短債比為0.4倍，低于1倍標準，也處于紅線之外。

也就是說，富力當前三項債務指標均處于紅線之外，融資壓力可見一斑。再疊加集中招拍掛政策，富力若繼續(xù)加大拿地規(guī)模，勢必面臨更嚴峻的現(xiàn)金流壓力。

如此一來，也就不難理解富力為何急于通過變賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金流，一方面是為了償還債務，改善融資環(huán)境，另一方面也是新土地競拍政策下，不得已而為之。

不過，富力似乎也意識到自己在現(xiàn)金流方面的問題，開始放慢拿地節(jié)奏。并且通過城市更新項目拿地。

該拿地方式的優(yōu)勢在于可以避免集中招拍掛下的巨額保證金，而且拿地成本會相對偏低。

但缺點也很明顯，城市更新項目面臨更長的回款周期。這對急需現(xiàn)金流降低債務壓力的富力而言，難免存在遠水解不了近渴的問題。

公司對此也在財報中也坦言：“城市更新項目需要更長的轉(zhuǎn)換時間，因此，本集團將繼續(xù)尋求其他具較短發(fā)展周期的土地儲備補充機會。”

如此來看，富力整個2020年幾乎都在致力于降杠桿，但其降杠桿的背后，或許只是為新一輪加杠桿做準備。

聲明：文章不構成投資建議，轉(zhuǎn)載請注明來源與作者