編者按：隨著雄安新區(qū)規(guī)劃的落地，包含北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德等8個(gè)城市在內(nèi)的京津冀都市圈備受關(guān)注。

搜狐-焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞特別策劃“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列，通過(guò)梳理房企在京津冀區(qū)域的發(fā)展史，發(fā)現(xiàn)它們?cè)谶@片藍(lán)海里的探索、功過(guò)及機(jī)遇把握情況。

是為第五篇，“隱形地主”合生創(chuàng)展：偏愛(ài)“分鐘寺”?。在北京，合生創(chuàng)展一直偏愛(ài)在分鐘寺附近拿地。自2017年至今，北京四環(huán)內(nèi)累計(jì)出讓了5宗不限價(jià)宅地，十分稀缺，其中有4宗被合生摘得，且均在分鐘寺附近。

作者 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

出品 |?焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞

高價(jià)拍下北京分鐘寺幾宗“地王”地塊的合生創(chuàng)展，開(kāi)始引入合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。根據(jù)天眼查披露的信息，此前拿下上述地塊的合生創(chuàng)展兩家項(xiàng)目公司已于近日完成若干高管變動(dòng)，其中多位管理者來(lái)自世茂集團(tuán)。這意味著，兩個(gè)月前，還以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手身份出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)的世茂集團(tuán)與合生創(chuàng)展，未來(lái)或以新的面貌出現(xiàn)在公眾面前。

豪擲180億布局分鐘寺

具體而言，摘得L-39地塊的北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司，對(duì)外投資成立北京合力運(yùn)興置業(yè)有限公司，該公司董事長(zhǎng)為劉輝，董事包括李廣、袁海濱、王超、安博，經(jīng)理為王超，監(jiān)事包括陸婷、丁煥丹。

摘得L-41地塊的北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)外投資成立北京合盛潤(rùn)景置業(yè)有限公司，該公司法定代表人為袁海濱，公司董事長(zhǎng)為王超，董事包括賈麗萍、劉輝、袁海濱，監(jiān)事包括陸婷。

資料顯示，上述幾人均供職于世茂集團(tuán)。其中，劉輝為世茂集團(tuán)副總裁、華北區(qū)域董事長(zhǎng)，袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經(jīng)理，賈麗萍為世茂集團(tuán)北方大區(qū)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，陸婷為多個(gè)世茂集團(tuán)子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。

為了拿下豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊和L-41地塊，合生創(chuàng)展和世茂集團(tuán)曾一同現(xiàn)身5月的北京土地交易市場(chǎng)，輪番舉牌報(bào)價(jià)。最終世茂出局，合生創(chuàng)展以高總價(jià)及高溢價(jià)率的方式競(jìng)得兩地塊。然而，僅兩個(gè)月后，雙方卻以“合作者”的身份同時(shí)站在了一起。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，合生創(chuàng)展將為L(zhǎng)-24及L-26這兩宗同在分鐘寺的不限價(jià)宅地引入“合作方”中國(guó)金茂。代表合生創(chuàng)展拿下該地塊的北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司，已于5月13日注冊(cè)成立了北京合盛恒嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，不過(guò)，目前的工商信息中還看不到非合生系人士。

此前幾場(chǎng)出乎意料的土拍，讓昔日“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展重回輿論風(fēng)口。在不到十天的時(shí)間里，合生創(chuàng)展力壓融創(chuàng)、中海等房企，豪擲180億元收入分鐘寺村L-24及L-26地塊、L-41及L-39等地塊。后者的樓面價(jià)及溢價(jià)率最高為7.6萬(wàn)元/平米和42.08%，均創(chuàng)下年內(nèi)新高，引發(fā)業(yè)內(nèi)側(cè)目

以合生創(chuàng)展的體量，想成功“吃下”上述地塊并不容易。畢竟，該公司2019年的簽約銷售金額不過(guò)213億元，僅分鐘寺地塊的土地款就占去了其全年業(yè)績(jī)的85%。疫情之下，合生創(chuàng)展今年前5月的銷售額僅65.07億元，同比還有22.1%的下滑。

因此，在外界看來(lái)，合生創(chuàng)展為總價(jià)約180億元的分鐘寺地塊引入“合作伙伴”，恰在意料之中。這塊地樓面價(jià)高，頂豪屬性明顯，合生創(chuàng)展拖不起，肯定要快速走一批，迅速回籠資金。引入合作伙伴，是一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的表現(xiàn)。盡管有過(guò)豪宅操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，但時(shí)下的北京市場(chǎng)格局已變，合生創(chuàng)展若想成功操盤(pán)上述地塊，需要有所改變。

體量不大的合生創(chuàng)展，重金拿地的底氣在哪？克而瑞認(rèn)為，近年合生于北京的在銷售項(xiàng)目?jī)H有霄云路8號(hào)，2019年該項(xiàng)目合約銷售13.42億港元，占總銷售的6%，相比2018年略下滑兩個(gè)百分點(diǎn)。從土地儲(chǔ)備來(lái)看，盡管名為“隱形地主”，其在北京的可售面積也僅532萬(wàn)平米，積極拿地可以補(bǔ)充區(qū)域土儲(chǔ)。

在北京，霄云路8號(hào)是合生創(chuàng)展繞不開(kāi)的項(xiàng)目。早在2008年，合生便以8萬(wàn)至12萬(wàn)元/平方米的預(yù)售價(jià)將其推向市場(chǎng)，十多年過(guò)去了，直到2019年，該項(xiàng)目仍處于在售狀態(tài)。并且，其操盤(pán)方北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司，曾多次被列為失信被執(zhí)行人。

險(xiǎn)資的支持，或是合生創(chuàng)展大手筆拿地的另一推動(dòng)力。企查查顯示，競(jìng)得分鐘寺地塊的北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，均由寧波誠(chéng)車(chē)和合富匯華各持股70%、30%。其中，合富匯華為合生創(chuàng)展附屬公司，而寧波誠(chéng)車(chē)背后的大股東則與中國(guó)人保有關(guān)。

由朱孟依創(chuàng)立于1992年的合生創(chuàng)展一直偏愛(ài)在分鐘寺附近拿地。自2017年至今，北京四環(huán)內(nèi)出讓的不限價(jià)宅地僅有5宗，合生創(chuàng)展拿下了4宗。去年9月，合生創(chuàng)展聯(lián)合中國(guó)金茂以28.2億總價(jià)拿下的豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊地塊，與分鐘寺地塊僅相距兩站地鐵。

圖：2017年至今北京四環(huán)內(nèi)不限價(jià)宅地成交情況

合生創(chuàng)展兄弟公司珠江投資也曾在分鐘寺參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。2018年，分鐘寺村被列入北京市棚戶區(qū)改造及環(huán)境整治計(jì)劃，其中，分鐘寺棚改項(xiàng)目背后的一級(jí)開(kāi)發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，最大股東為北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：珠江投資）。此次拿下的分鐘寺三塊地，也將由珠江投資完成一級(jí)開(kāi)發(fā)。

“慢周轉(zhuǎn)”模式待解

二十余年前，朱孟依于香港成立合生創(chuàng)展，由于政策因素，境外投資者不能在內(nèi)地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因此，次年其在廣州注冊(cè)成立了珠江投資。珠江投資與合生創(chuàng)展兩家公司，是朱孟依在地產(chǎn)行業(yè)中的“左手右手”，二者合稱為“珠江合生系”。

在小盤(pán)盛行的時(shí)代，合生創(chuàng)展另辟蹊徑，攬下了廣州天河區(qū)大幅農(nóng)田建設(shè)了華景新城項(xiàng)目，首創(chuàng)“大盤(pán)模式”，并因此一炮而紅。嘗到甜頭的合生創(chuàng)展此后相繼開(kāi)發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等近20個(gè)大型項(xiàng)目，在廣州迅速崛起。

1998年，合生創(chuàng)展在廣州的銷售面積超過(guò)600萬(wàn)平米，相當(dāng)于萬(wàn)科在全國(guó)五大城市的開(kāi)發(fā)規(guī)模之和，成為“華南五虎”之一。彼時(shí)，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石曾表示，合生創(chuàng)展才是房地產(chǎn)界真正的航母。

2002年，合生創(chuàng)展走出廣州，參與北京和天津的4個(gè)大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，合生創(chuàng)展在2004年成為國(guó)內(nèi)首家銷售規(guī)模突破百億的房企，一時(shí)名聲大躁。但讓業(yè)內(nèi)沒(méi)有想到的是，合生創(chuàng)展竟然在百億規(guī)模徘徊了十六年。

資料顯示，合生創(chuàng)展曾在2009年達(dá)到150億元的最高紀(jì)錄，此后接連失守百億大關(guān)，2014年更是一度觸底至53.12億元。自2015年至2017年，合生創(chuàng)展的銷售規(guī)模分別為99.87億元、80.89億元和92.28億元，連續(xù)多年不足百億。

在這期間，合生創(chuàng)展將總部由廣州遷至北京，先后建立了合生·霄云路8號(hào)、合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國(guó)際城等高端住宅項(xiàng)目，持續(xù)向高端路線轉(zhuǎn)型。

2017年，是合生創(chuàng)展規(guī)模提速的關(guān)鍵一年。這一年，朱孟依將萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)項(xiàng)目收入囊中，同時(shí)重啟公開(kāi)拿地，結(jié)束了其自2015年起便不再公開(kāi)拿地的沉默期。此外，朱孟依還為合生創(chuàng)展定下了“2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長(zhǎng)率”的復(fù)興計(jì)劃。

同樣在2017年，合生創(chuàng)展的開(kāi)發(fā)及供貨節(jié)奏有所加快，這也推動(dòng)了其規(guī)模的增長(zhǎng)。2018年，合生創(chuàng)展的簽約銷售額同比增長(zhǎng)63%再次達(dá)到150億元，創(chuàng)下歷史新高。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)千億房企的數(shù)量已有30家，合生創(chuàng)展被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，與朱孟依的規(guī)劃相去甚遠(yuǎn)。

進(jìn)入2019年，合生創(chuàng)展先后摘得廣東江門(mén)、增城、杭州、北京、蘇州昆山等多宗地塊，大有重回規(guī)模賽道之勢(shì)。當(dāng)年，其銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)42%至212.58億元，創(chuàng)下歷史新高。而在這一年，行業(yè)進(jìn)入千億陣營(yíng)的房企達(dá)到34家，其中15家突破了2000億元。

導(dǎo)致合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)放緩的原因，除了朱孟依經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度外，受到“亞洲最大空城”京津新城項(xiàng)目的拖累也是原因之一。2003年，合生創(chuàng)展以78元/平方米的土地成本價(jià)將天津?qū)氎嬉蛔?.5萬(wàn)畝的地塊收入囊中，并計(jì)劃在這片土地上蓋起上千座別墅、900個(gè)房間的五星級(jí)酒店、溫泉城和雙語(yǔ)學(xué)校，耗資200億至300億元。

八年過(guò)去，先后為此投入了200多億元的合生創(chuàng)展，得到的產(chǎn)出卻不足100億元。隨著天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，天津城市建設(shè)的重點(diǎn)東移，“京津新城”被徹底遺忘，合生創(chuàng)展損失巨大。

京津新城項(xiàng)目的投資受挫在一定程度上改變了朱孟依對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知。此后，他本人將更多的精力放在了地產(chǎn)以外，關(guān)注起教育事業(yè)。合生交給了不到三十歲的女兒朱桔榕打理，另外兩個(gè)兒子則主要負(fù)責(zé)投資業(yè)務(wù)。

在開(kāi)發(fā)態(tài)度上，合生創(chuàng)展更加重視囤地帶來(lái)的溢價(jià)，向港資房企看齊的慢周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式逐漸成為公司戰(zhàn)略，這也為其帶來(lái)了“隱形地主”的稱號(hào)。財(cái)報(bào)披露，2009年時(shí)，合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)量為3020萬(wàn)平方米，十年之后的2019年，其土地儲(chǔ)備為3111萬(wàn)平方米，10年間土儲(chǔ)量基本維持不變。

得益于“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，合生創(chuàng)展最大限度的獲取了土地升值帶來(lái)的收益，并實(shí)現(xiàn)了高利潤(rùn)率，毛利率自2004年起長(zhǎng)期保持在30%以上，成為“悶聲賺錢(qián)”的房企代表。然而，在這種發(fā)展方式下，合生創(chuàng)展旗下超長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期與銷售周期的項(xiàng)目也越積越多。

除卻北京、天津的項(xiàng)目去化存壓外，在廣州，合生創(chuàng)展也有不少項(xiàng)目建設(shè)多年仍未竣工。比如，位于廣州花都的合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，自2013年招商以來(lái)僅建設(shè)了4棟產(chǎn)業(yè)用房，至今仍在建設(shè)階段。廣州TIT合生科貿(mào)園項(xiàng)目自2012年收購(gòu)以來(lái)遲遲未能動(dòng)工。

受此影響，合生創(chuàng)展的去化壓力長(zhǎng)期居高不下。其中，合生創(chuàng)展的現(xiàn)房占比在2015年時(shí)已高達(dá)34%，遠(yuǎn)超出行業(yè)平均值。2018年，這一數(shù)值繼續(xù)攀升至42%，2019年雖有所下滑，但仍處于35%的高位，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.12，去化周期約在10年以上。