近段時間，由于業(yè)主與物業(yè)公司對電梯維修費存在糾紛，導(dǎo)致昆明海運花園小區(qū)的電梯故障沒法維修，居民每天只能爬樓回家，這讓大家都有點吃不消。

事件 電梯出現(xiàn)故障 物業(yè)要求業(yè)主集資維修

該小區(qū)共有10棟居民樓，前不久，小區(qū)6棟和10棟居民樓的電梯都出現(xiàn)了故障，居民每天都得爬樓回家。

“年輕人還好，但老人和孩子就很難了，最基本的生活都沒辦法保障?！睒I(yè)主們對此很無奈。

10月20日，小區(qū)物業(yè)公司在單元門前張貼了一則告示，表示電梯故障是由于零部件損壞所致，需要維修費用2.6萬元。

可居民們卻并不認可物業(yè)公司的說法，小區(qū)業(yè)主委員會代表邀請電梯制造企業(yè)到現(xiàn)場進行檢查，并出具了電梯檢驗報告。

這份報告顯示，電梯停運的原因是補償鏈導(dǎo)向裝置缺失，若急需恢復(fù)電梯運行，只需采購補償鏈導(dǎo)向裝置即可，而這個裝置的標價僅為300元。

“這家電梯公司云南分公司的負責(zé)人說，配件都有現(xiàn)貨，更換后電梯當(dāng)日就可運行?！毙^(qū)業(yè)主委員會代表介紹。

根據(jù)業(yè)主委員會代表提供的聯(lián)系方式，記者向出具報告的電梯企業(yè)進行核實，對方稱，該小區(qū)出現(xiàn)故障的電梯確實是缺少了補償鏈導(dǎo)向裝置，只需購買安裝該配件便可恢復(fù)使用。

物業(yè)公司出具的電梯維修價格與業(yè)主委員會了解的價格相差了近86倍，這讓小區(qū)炸開了鍋。

調(diào)查 業(yè)主與物業(yè)矛盾重重

電梯維修價格為何相差如此之大？記者找到小區(qū)物業(yè)公司。工作人員表示，電梯維修價格是電梯承保單位出具的，報告里詳細說明了每項配件的報價，居民可自行到維保單位進行查證。“電梯承保單位出具的鑒定報告顯示，電梯好幾個配件損壞了，畢竟這部電梯運行10余年了?！?/p>

物業(yè)工作人員表示，由于歷史原因，該小區(qū)沒有住宅專項維修資金，且物業(yè)費欠繳率高，目前欠額高達1000余萬元。該單元有72戶居民，物業(yè)費交到今年底的只有6戶。電梯出故障后，物業(yè)公司沒有資金用于維修，只能貼出告示要求業(yè)主集資。

對此小區(qū)業(yè)主表示，自2015年該公司入駐小區(qū)以來，物業(yè)人員與業(yè)主摩擦不斷，小區(qū)里時常出現(xiàn)垃圾成堆、電梯損壞無人管的事，就連小區(qū)的外墻脫落，也是業(yè)主自掏腰包進行處理的。

“樓梯的瓷磚隨時會脫落，傷到過很多行人、鄰居，后來我們自己出錢拉了鋼絲網(wǎng)。”這名業(yè)主表示，正是因為這些原因，大家才拒交物業(yè)費?？勺源酥?，物業(yè)公司的服務(wù)管理越來越差，小區(qū)的整體環(huán)境也越來越差，雙方陷入了矛盾循環(huán)。

為盡快讓小區(qū)秩序恢復(fù)正常，2022年7月，經(jīng)大部分業(yè)主簽字同意，小區(qū)業(yè)主委員會通過決議，希望能更換小區(qū)物業(yè)公司。

2022年8月14日，小區(qū)業(yè)委會向物業(yè)公司出具《關(guān)于限期云南金海物業(yè)服務(wù)有限公司退出海運花園小區(qū)物業(yè)區(qū)域》的通知，但物業(yè)公司并不承認這份通知的合法性，也不愿意撤出。

目前，小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)將小區(qū)物業(yè)公司告上了法庭。

不過，故障電梯維修迫在眉睫，在等待法院開庭審理期間，居民正常生活秩序該如何保證？

昆明市官渡區(qū)矣六街道辦事處工作人員介紹，經(jīng)雙方一致同意，近期街道辦事處將協(xié)調(diào)邀請有資質(zhì)的第三方企業(yè)對電梯進行檢修核查，核算出維修成本后，盡快對電梯進行維修。

釋法 電梯維修費用應(yīng)通過專項維修資金予以列支

小區(qū)沒有住宅專項維修資金，電梯出現(xiàn)故障，該如何維修？維修費用又該誰來承擔(dān)？北京浩天（昆明）律師事務(wù)所姚律師指出，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條第二款規(guī)定，本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。因此，電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第三款第二項、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

目前，該小區(qū)各方已達成一致意見，邀請有資質(zhì)的第三方企業(yè)對故障電梯進行檢修核查。如果核算出的維修成本較低，僅需幾百元就能解決，則屬于物業(yè)公司應(yīng)服務(wù)的范圍。如果維修成本高，達到對電梯中修或大修的程度，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，須通過住宅專項維修資金予以解決。

這種情況下，業(yè)主委員會應(yīng)依法向業(yè)主籌集專項維修資金來對電梯進行維修。同樣，對外墻瓷磚大范圍脫落的維修也屬于對住宅共用部位的維修，也應(yīng)使用住宅專項維修資金，各方應(yīng)辯證看待此問題。

律師表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費不是物業(yè)公司不作為的理由。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按約定和物業(yè)使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

對于部分業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為，物業(yè)公司可依據(jù)該法第九百四十四條的規(guī)定，通過法律途徑來追要業(yè)主欠繳的物業(yè)費。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已按約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。