“金九銀十”不再？開發(fā)商別再做夢(mèng)，平安過冬才是最現(xiàn)實(shí)選擇

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%。二手住宅成交15萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。值得注意的是，10月深圳二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。而深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)也顯示，10月份深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)1777套（含自助），同比下降69%，環(huán)比下降10%，呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

這也意味著，前些年一直被認(rèn)為是住房銷售黃金季節(jié)的九、十兩月，不僅沒有迎來可以讓開發(fā)商笑逐顏開的“金九銀十”，可能連“銅九鐵十”也不是，而要用“慘淡”來形容了。想一想，連住房消費(fèi)能力很強(qiáng)的深圳市都出現(xiàn)了二手住宅過戶數(shù)創(chuàng)十年來新低現(xiàn)象，其他城市就更不會(huì)好到哪里了。這樣的結(jié)果，顯然是無法讓開發(fā)商不感到擔(dān)憂的。尤其在多數(shù)開發(fā)商都面臨強(qiáng)大資金壓力的情況下，市場(chǎng)的低迷，會(huì)讓開發(fā)商的日子更加難過。

事實(shí)上，眼下的開發(fā)商，最需要的就是市場(chǎng)活躍，就是手中的住房能夠賣出去，能夠盡快地通過資產(chǎn)變現(xiàn)籌集資金，以避免資金鏈斷裂。也許，這也是一種市場(chǎng)報(bào)應(yīng)。在居民購(gòu)房熱情比較高時(shí)，開發(fā)商為了自身利益，死扛房?jī)r(jià)，甚至死捂樓盤，與購(gòu)房者進(jìn)行利益博弈，也與決策層、管理層進(jìn)行利益博弈。隨著調(diào)控政策作用的持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房者心理的逐步成熟，不再與開發(fā)商比臂力、比爆發(fā)力，而是比耐力、比承受能力，開發(fā)商終于承受不了了，想通過售房來籌集資金了。

顯然，市場(chǎng)不再是賣方市場(chǎng)，而是買方市場(chǎng)。市場(chǎng)的話語權(quán)也不只屬于開發(fā)商，而逐步轉(zhuǎn)向了購(gòu)房者一邊。即便用再多的促銷手段，購(gòu)房者也冷靜面對(duì)、不急不躁，著急的自然是開發(fā)商了。特別是負(fù)債率比較高、負(fù)債規(guī)模比較大的開發(fā)商，承受力越來越弱，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)則越來越大，以至于恒大、富力等頭部房企都變得不再輕松，甚至資金鏈斷裂了。

也正因?yàn)槿绱?，樓市的真正寒冬也就到來了。接下來，開發(fā)商如何才能渡過眼前的難關(guān)，能否平安過冬，將面臨十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)，且這種考驗(yàn)，不僅是對(duì)開發(fā)商，對(duì)政府決策也是一種考驗(yàn)。因?yàn)椋绻驗(yàn)榭吹介_發(fā)商的“可憐相”就放松調(diào)控政策，那調(diào)控就會(huì)前功盡棄。如果對(duì)開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，不聞不問，誰也無法保證，不會(huì)出現(xiàn)局部風(fēng)險(xiǎn)。尤其是恒大等頭部房企，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂，還有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如何才能找到平衡點(diǎn)，確實(shí)是非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

客觀地講，面對(duì)開發(fā)商出現(xiàn)的資金鏈斷裂問題，見死不救，顯然是不合適的。像恒大這種負(fù)債總額近2萬億的房企，必須要保證其能夠平安渡過難關(guān)。前提是，必須立足于企業(yè)，而不是銀行和政府。而要做到這一點(diǎn)，企業(yè)必須加快資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出售工作，最大力度地籌集償債資金。銀行對(duì)開發(fā)商的支持，只能局限于其在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出售過程中的臨時(shí)調(diào)度，一旦資產(chǎn)變現(xiàn)成功，就要立即償還新增貸款，且要逐步償還存量貸款。而對(duì)增量貸款，也要?？顚Ｓ?，決不允許轉(zhuǎn)作他用。否則，追究企業(yè)法定代表人責(zé)任。

尤其需要預(yù)防的是，如果開發(fā)商在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出售問題上玩心眼，只喊不動(dòng)，長(zhǎng)期占用銀行貸款資金，那么，銀行就要及時(shí)回抽資金。如果在這樣的情況下，開發(fā)企業(yè)再出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，必須立即追責(zé)開發(fā)企業(yè)法定代表人。也就是說，對(duì)開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，必須與企業(yè)法定代表人個(gè)人的責(zé)任緊密結(jié)合起來。如果企業(yè)法定代表人玩金蟬脫殼之計(jì)，把法定代表人讓位于其他人，不僅接位之人要承擔(dān)法律責(zé)任，原法定代表人、實(shí)際控制人同樣要承擔(dān)法律責(zé)任。

對(duì)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的資金鏈斷裂問題，決不能讓開發(fā)商兩手一攤，而必須把責(zé)任與開發(fā)商緊緊綁在一起，讓開發(fā)商承擔(dān)一切應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。否則，就追究其刑事責(zé)任。畢竟，如此巨額的債務(wù)，不可能一句破產(chǎn)就過關(guān)了。要知道，開發(fā)企業(yè)不是實(shí)體企業(yè)，如果是實(shí)體企業(yè)，創(chuàng)業(yè)者付出了艱辛勞動(dòng)和心血汗水，實(shí)在是因?yàn)槭袌?chǎng)變化太快、科技進(jìn)步太猛，沒有能跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，被市場(chǎng)淘汰，可以理解，也可以采用破產(chǎn)清算方式。開發(fā)企業(yè)不一樣，從起步起，就是靠負(fù)債來獲利的，當(dāng)然不能輕易推卸責(zé)任，而必須切切實(shí)實(shí)地承擔(dān)起必須承擔(dān)的責(zé)任。要想推卸責(zé)任，就要承擔(dān)法律責(zé)任，這一點(diǎn)，決不能含糊。所以，眼前的樓市，決不是什么“金九銀十”，而是開發(fā)商能否平安渡過。