“欲以‘南移西拓’化解重倉京津冀風(fēng)險?！?/p>

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，遠洋集團（03377.HK）于8月17日公布截至2020年6月30日止六個月的中期業(yè)績。

財報數(shù)據(jù)好壞參半：一方面，營收、毛利均錄得較大漲幅，同比分別增加18%、33%至193.74億元、44.7億元；凈借貸比率、加權(quán)平均利率雙雙下行，同比分別下降12個百分點、29個基點至65%、5.14%。另一方面，協(xié)議銷售總額為418.4億元，較去年同期下降30%，同1300億元的年度銷售目標相比，目標完成度僅為32.18%。

遠洋集團利潤表（來源：半年報）

遠洋集團此前披露，1-7月累計完成協(xié)議銷售508.8億元，即便如此，年度銷售目標完成度仍不及四成。由于銷售額是房企未來業(yè)績的先行指標，遠洋集團的股價先跌為敬，年初以來已經(jīng)跌去三分之一。

毛利率處于行業(yè)低位

作為中遠集團的“房管科”，遠洋集團可謂出生不凡，如今由中國人壽和大家保險共同掌舵，國資背景之下的低廉利率也是眾多房企艷羨的對象。然而，不能因此忽略遠洋集團營收、凈利潤增長緩慢的事實。

遠洋集團一度經(jīng)歷高光時刻，卻從2013年起開始坐上過山車，甚至出現(xiàn)營收、利潤負增長的情況。如在2018年，遠洋集團全年營收為414.22億，相較2017年同比下滑9.7%；而2017-2019年遠洋歸母凈利潤分別為51.15億、35.76億、26.56億，呈現(xiàn)出逐年下滑的勢頭。

以此來看，上半年營收、毛利雙增算得上遠洋集團一次久違的勝利。而在上半年，遠洋集團的毛利率達到23%，較去年同期增長3個百分點。

如果將這一數(shù)值放置在行業(yè)對比，情況可能不再樂觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年房企利潤率普遍下行，50家典型上市房企的加權(quán)平均毛利率仍達29.9%；另據(jù)統(tǒng)計，2019年同屬國資背景的中海發(fā)展、華潤置地、金地集團、保利發(fā)展4家房企毛利率均超30%，金地毛利率甚至高達40.5%。

2019年部分國資房企毛利率情況（來源：公開資料整理）

這就意味著遠洋集團的毛利率處于行業(yè)低位，而其中的主要原因并不是物業(yè)開發(fā)成本走高。明面上，上半年遠洋集團的平均土地成本從2019年上半年的每平方米4400元上升至每平方米5800元，同期每平方米平均建筑成本為5300元，較2019年上半年的5000元有所上升，但該部分成本完全可由平均物業(yè)銷售價格上漲抵消。

遠洋集團毛利率偏弱的主要問題還是出在資本化利息上。據(jù)悉，資本化利息通常指需要相當長時間才能達到可銷售狀態(tài)的存貨以及投資性房地產(chǎn)等所發(fā)生的借款利息支出，而2019年遠洋集團的資本化利息占銷售成本的比例達到15%。

“南移西拓”擴主業(yè)

遠洋集團的業(yè)務(wù)主要由物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)三部分構(gòu)成。2020年上半年遠洋集團的物業(yè)開發(fā)營業(yè)額占總營業(yè)額比例的83%，較去年同期的77%拉升近6個百分點。

遠洋集團收入結(jié)構(gòu)（來源：半年報）

事實上，遠洋集團于2019年剝離養(yǎng)老、長租公寓等新興板塊，已然宣示聚焦住宅主業(yè)的決心。

此前，大本營位于北京的遠洋集團一直深耕京津冀，該區(qū)域自然而言成為其最大的收入貢獻地。2016-2019年期間，遠洋集團在京津冀區(qū)域分別實現(xiàn)協(xié)議銷售額264.41億元、211.91億元、448.44億元、456.73億元，占當年銷售總額的比例分別為53%、32%、42%、36%。

投資組合理論告訴我們，不要將雞蛋放進同一個籃子，過于重倉京津冀帶來的地域和政策風(fēng)險畸高。年初疫情的反復(fù)滋擾，使得京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)市場恢復(fù)較慢，遠洋集團項目的去化難度加大，這也給其敲了一記警鐘。

繼四期戰(zhàn)略（2015年-2019年）之后，遠洋于今年開啟了第五期戰(zhàn)略，正式打響一場“南移西拓”的戰(zhàn)役?！澳弦啤敝赶蜷L三角和珠三角兩大區(qū)域，“西拓”則是走入武漢經(jīng)濟圈、成渝經(jīng)濟圈。

而為了配合 “南移西拓”戰(zhàn)略的推進，遠洋集團還將原來四個開發(fā)事業(yè)部進行重新規(guī)劃，裂變?yōu)楸本h(huán)渤海、華東、華南、華中、華西六大區(qū)域開發(fā)事業(yè)部。

正如其在半年報所指，將繼續(xù)維持一個均衡搭配的項目組合，減輕個別市場波動的風(fēng)險及更有效使用資源，使本集團得以專注發(fā)展其未來重點發(fā)展的項目。而在2020年上半年，遠洋集團已有62%的開發(fā)收入來自于華東、華南、華中、華西地區(qū)，去年同期則為47%。

秉持“聚焦主業(yè)”、“南移西拓”的要旨，鮮少在公開土拍市場露面的遠洋集團也在加大拿地擴儲力度。于2020年上半年，遠洋集團購入16幅土地及2個成熟項目，總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別為201.4萬平方米及117.1萬平方米，并使得其的總土地儲備由2019年末的3724.3萬平米上升至374.18萬平方米；7月之后，遠洋集團又相繼在南京、廊坊、揚州、北京、漳州等五地接連落子。

而充裕的在手現(xiàn)金和授信額度無疑能夠支撐遠洋集團的進一步擴張雄心。不過新戰(zhàn)略落實到市場，短期內(nèi)或難有成效，遠洋集團當前在南方區(qū)域、中西部市場拿地仍屬較少。