最近基金這塊挺平淡的，不過下周二會發(fā)售三只全新品類的REITs，大家倒是可以關(guān)注一下。

分別是紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs、華夏北京保障房REITs。

一聽名字就知道，這次的REITs底層資產(chǎn)是租賃住房和公寓為主。

之前幾期的REITs，有高速公路、物流倉儲、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園等等，而這次就和我們生活更息息相關(guān)一點，直接就是公寓、長租房的項目。

這一類品種吧，最大的好處在于收入90%以上必須分紅，不像個股經(jīng)常搞各種騷操作，套路相對少一點。

不過在說以上幾個標的之前，咱們還是先來回顧一下之前幾期REITs上市至今的表現(xiàn)。

諾，如下：

自21年以來所有的REITs上市當天，倒是都沒有破發(fā)的情況，平均漲幅為8.8%。

而且這類品種從上市至今的平均漲跌幅為24.2%，也就是除了打新，品種本身的持有收益倒也還行。

以21年6月21號這批上市的reits為例：

上市到現(xiàn)在的平均漲跌幅是26.7%，同期滬深300跌幅是-18%，500是-4%，均戰(zhàn)勝兩大指數(shù)不少~~

而且很多reits都是靠后期發(fā)力，比如中金普洛斯，東吳蘇園，紅土鹽田港，剛上市時也就漲了1-3個點，但后來漲到三十多個點。

但也有個別表現(xiàn)不怎么好的，比如浙商滬杭甬高速上市之后基本就沒漲了，平安廣州廣河高速更是跌了。

從項目來看，表現(xiàn)比較好的是物流、產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)權(quán)型REITs，而高速公路，市政類的特許經(jīng)營權(quán)REITs則表現(xiàn)較差…

所以，REITs也存在比較大的兩極分化現(xiàn)象…

另外這些REITs中途高位買進的話，風險也蠻大的。

所有的REITs在過去一年多時間里最大回撤都不低于14%。

比如首創(chuàng)水務，上市后就一直在炒作，先漲了100%，然后再從高位暴跌36%，走勢就像個妖股。

首創(chuàng)水務溢價率經(jīng)歷了10%??90%??30%

所以市場炒溢價這個過程風險還是蠻高的，盡量還是通過打新或者低溢價的時候進場更安全....

了解完之前REITs的表現(xiàn)，那我們再來說一說這次即將新上市的幾只公募REITs。

第一個，紅土深圳安居REITs。

其實紅土上一期做的紅土鹽田港項目表現(xiàn)還是不錯的，成立到現(xiàn)在漲幅43%，在所有REITS里漲幅第二名。

而這次推出的也是產(chǎn)權(quán)型項目，主要都是租賃性住房為主。

它的底層資產(chǎn)為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)。

項目建筑面積合計13.47 萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。

具體項目列表如下：

據(jù)公開招股說明書顯示，目前這些項目已經(jīng)投入運營，其中保利香檳苑早在2020年7月就已開始運營。

雖然運營時間未滿3年，但從出租率（98%+）、租約租賃期限（長期穩(wěn)定）、退租率（不到2%）、項目區(qū)域（核心地段）等方面看，已經(jīng)可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流了~

另外，根據(jù)數(shù)據(jù)，這只紅土深圳安居REITs的現(xiàn)金分紅，2022年是4.24%，2023年是4.25%。

相比特許經(jīng)營權(quán)的項目，這種租賃房項目的分紅率其實不算很高。

但考慮到項目本身具有房屋產(chǎn)權(quán)，還可以獲得后期房價上漲帶來的租金上漲，房價增值的收益，所以這個分紅也還能夠接受。

再看第二個，中金廈門安居REITs。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為保障性租賃住房園博公寓及珩琦公寓，共有4665套房源，建筑面積近20萬平方米，估值為12.14億元。

從地理位置看，這兩個公寓都在核心地段，周圍有大學、購物廣場、商業(yè)區(qū)、地鐵、產(chǎn)業(yè)園等等，配套比較齊全。

這兩公寓主打服務大學生、青年人，戶型以中小戶型為主，有單身公寓、一室一廳和兩室一廳，月租金在907-1941元之間。

加上基本都是拎包入住，入戶采用智能門鎖，套內(nèi)配置家具和空調(diào)、熱水器、洗衣機等家電設(shè)施。

所以這兩個小區(qū)人氣很高，出租率均超過了99%，等待入住租戶排號占全部房源的98.33%。

同樣的，關(guān)鍵還是看機構(gòu)的預測分紅，預計2022年現(xiàn)金分派率為4.33%，2023年為4.34%，比上面的紅土深圳安居REITs還高一丟丟。

另外這次還有一個華夏北京保障房，限于篇幅就不多說了，住宅出租率也是在94%以上，預計未來2022、2023年的現(xiàn)金分紅率也是4.3%左右~

END

這次的三個reits，特點接近，都是現(xiàn)金流穩(wěn)定，地段靠譜，分紅率較高。

具體選哪個，取決于咱對哪個地區(qū)更為看好，畢竟租金上漲和房價升值潛力都是需要考慮在內(nèi)的。

我自己是偏愛深圳的安居REITs多一些，會考慮打打試試?。

另外參考前面幾批公募REITs，發(fā)行后均是實行比例配售，所以能中多少，還得看大家認購熱情。

最近由于REITs比較火爆，參與人數(shù)很多，所以配售比例就很低，只有2%不到。

認購1萬元到手可能只有一兩百元。

不過別太灰心，也有撿漏成功的案例....

比如像去年冷門點的東吳蘇園或者中金普洛斯，配售比都在10%以上，持有一年多，收益超30%~

總的來說，近兩年的REITs平均配售比例基本都在1-12%之間。

想要多認購一些的大佬，得多準備一些資金。