“從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向經(jīng)營質(zhì)量，“三條紅線”監(jiān)管前仍能從容?！?/span>

作者：蒼穹

2020年房企期中考于8月末落下帷幕，隨之而來的連鎖效應并未消散。

9月2日，標普對碧桂園繼續(xù)確認其的“BB+”長期主體信用評級，并將評級展望由“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”。這已是標普對碧桂園評級的第二次調(diào)升動作，此前在2018年3月其曾將碧桂園評級由BB調(diào)升至BB+。

信用評級是一面鏡子，是對企業(yè)運營能力、發(fā)展能力等綜合能力的反映。房地產(chǎn)行業(yè)的異質(zhì)性，本就使得評級機構(gòu)進行房企評級趨于保守，疊加疫情沖擊對銷售回款的擔憂以及某TOP50房企雷聲猶在的負面影響，標普本次上調(diào)碧桂園評級的分量不言而喻，足以證明碧桂園在上述方面的超強實力。

經(jīng)營有韌性，債務低增長

隨著地產(chǎn)步入白銀時代，穩(wěn)增長、降負債成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。此次碧桂園獲得標普的點贊，關(guān)鍵點就在于其的經(jīng)營和盈利展現(xiàn)韌性以及杠桿率保持穩(wěn)定。

一定程度來說，年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的外圍環(huán)境并不友好。宏觀經(jīng)濟層面，疫情使得全球經(jīng)濟蒙陰，中國雖率先從危機中復蘇，上半年GDP仍錄得1.6%的負增長；行業(yè)環(huán)境層面，線下售樓處關(guān)停一度讓房企銷售冰凍，上半年全國商品房銷售金額、銷售面積同比分別下滑5.4%及8.4%。

在此逆風之下，1-6月碧桂園仍以3723.1億元的驕人戰(zhàn)績，繼續(xù)蟬聯(lián)克而瑞合同銷售金額排行榜第一名，且其權(quán)益銷售金額自3月起連續(xù)6個月實現(xiàn)同比增長，其中8月權(quán)益銷售額大漲30.10%至609.3億元；而在上半年，碧桂園實現(xiàn)凈利潤219.3億元，同期股東應占核心凈利潤約146.1億元，盈利能力持續(xù)居于行業(yè)前列。

之所以取得相對不錯的業(yè)績，與碧桂園廣泛布局以及策略性線上營銷分不開。

碧桂園奉行的是一至六線均衡布局策略，這一點同諸多規(guī)模房企有所不同。正如標普所觀察到的，多年持續(xù)投入使得碧桂園在低線市場的產(chǎn)品和銷售具備專業(yè)性，加之其良好的城市篩選能力以及快速的資金周轉(zhuǎn)，從而能夠在該細分市場獲利。

根據(jù)半年報披露，碧桂園業(yè)務遍布中國內(nèi)地31個省/自治區(qū)/直轄市，在1334個區(qū)/縣擁有2662個項目，涉及總權(quán)益可售貨值23404億元。而在其已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域、73%位于五大城市群，較好符合人口流動規(guī)律。

碧桂園三四線城市供需情況（來源：2020半年報）

相對完善的區(qū)域定位，奠定碧桂園在三四線城市推盤去化能力。截至2020年6月，碧桂園在三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，同行一二線城市項目的該指標為0.73左右；在其進駐的三四線城市中，85%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應三四線城市權(quán)益貨值的84%。

而在疫情之中，碧桂園依托鳳凰云、龐大的業(yè)主用戶推薦等超級傳播的殺手锏，通過有效導流及轉(zhuǎn)化獲得營銷沖刺的持續(xù)動能。

據(jù)悉，疫情期間碧桂園超過1700個樓盤開通了線上售樓部，最高月活量超過300萬用戶，訪問量達4800萬人次，通過線上認購實現(xiàn)的業(yè)績占比接近一半；而從去年6月上線至今年7月中旬，鳳凰云累計訪問量約4.2億人次，通過鳳凰云平臺促成的交易金額累計超2488億元。

鳳凰云平臺7月全面升級（來源：碧桂園官微）

銷售錄得穩(wěn)增長的同時，碧桂園亦注重降負債。截至2020年6月底，碧桂園的總借貸余額由3696.0億下降至3420.4億，較去年底下降7.5%；年化收入/總借貸為114%，同比上升2個百分點。而據(jù)標普預計，由于碧桂園已從激進的規(guī)模增長轉(zhuǎn)向經(jīng)營質(zhì)量，2020-2021年其債務可能保持低速增長。

事實上，碧桂園歷來謹守“借貸比率不能高于70%”、“可動用現(xiàn)金余額不低于總資產(chǎn)10%”兩條財務紅線，因此也一直被視為規(guī)模房企財務穩(wěn)健的代表。2020上半年碧桂園的凈負債率僅為58%，自上市以來連續(xù)12年保持在70%以下；同期可用現(xiàn)金余額為2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%。

即便與住建部、央行8月下旬拋出的房企融資三條紅線（即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍）相比，碧桂園處在TOP50除央系房企之外的較優(yōu)位置，其凈負債率和現(xiàn)金短債比均遠離紅線。

投資級評級，多家機構(gòu)看好

毋庸置疑，碧桂園已經(jīng)成為地產(chǎn)界的扛把子?！敦敻弧?020年世界500強榜單顯示，碧桂園以703.55億美元的營業(yè)收入成為全球上榜房企中的第一名，同時以26.2%的凈資產(chǎn)收益率（ROE）位居上榜房企第一。從2017年首次登榜的第467名到如今的第147名，碧桂園榜單排名上跨320個名次，并連續(xù)四年得到提升。

碧桂園位列世界500強第147位（來源：《財富》2020年世界500強榜單）

雄厚的綜合實力和強大的競爭力，為碧桂園贏得眾多機構(gòu)的青睞，這里面既包括全球權(quán)威評級機構(gòu)，也包括諸多知名投行。

首先，碧桂園備受境內(nèi)外信貸評級機構(gòu)肯定。不止標普，國際其他兩大評級機構(gòu)穆迪和惠譽也在近年相繼調(diào)升碧桂園評級，如惠譽于2017年9月將碧桂園企業(yè)信用評級由BB+上調(diào)至BBB-，穆迪則于2019年8月將其企業(yè)評級從Ba1/穩(wěn)定調(diào)升為Ba1/正面。

尤為一提的是，BBB-是惠譽的投資級評級，目前民營房企中僅有碧桂園等少數(shù)幾家獲得此殊榮。而在標普及穆迪的評級體系中，其賦予碧桂園的BB+、Ba1都是僅次于投資級的評級；至于國內(nèi)評級機構(gòu)，中誠信國際和聯(lián)合評級均給予碧桂園AAA級，都為企業(yè)國內(nèi)評級的最高級別。

三大國際評級機構(gòu)評級情況（來源：公開信息整合）

高等級的信用評級，讓碧桂園享有融資的便利，這隱含發(fā)債易、成本低兩層含義。

僅是2020年以來，碧桂園就5次發(fā)行美元債，合計募集資金25.44億美元，較好地實現(xiàn)存續(xù)美元債的置換。趁著海外融資的便利期，碧桂園以發(fā)行長期債券的方式鎖定未來的低利率。如在7月28日發(fā)行5.5年期5億美元和10年期5億美元的海外債，票面利率分別低至4.2%及4.8%。

碧桂園上半年美元債發(fā)行情況（來源：2020半年報）

半年報顯示，上半年碧桂園的平均新增融資成本為5.85%，較2019年底下降0.49個百分點。而據(jù)統(tǒng)計，前8個月房企信用債、海外債融資成本有所下降，但海外債平均利率仍然高達8.00%。

其次，一眾投行看好碧桂園的未來發(fā)展，紛紛給出買入或增持評級。據(jù)不完全統(tǒng)計，6月以來就有匯豐、摩根大通、中銀國際、摩根士丹利、西南證券、中達等作出積極評價。

以大摩為例，其在碧桂園半年報出爐后將其目標股價上調(diào)2%至13.15%，并維持“增持”評級。該行表示，碧桂園目前已出售但未入賬項目的毛利率介于22%至24%，預期2020年的的毛利率表現(xiàn)將會在此范圍內(nèi)，同時毛利率將在2021至2022年保持穩(wěn)定，并有潛在改善的機會。

綜上所述，碧桂園自身的實力引得眾多機構(gòu)看好，反過來又促進其在資本市場的表現(xiàn)，這是一個有益的螺旋式循環(huán)過程。站上新的起點，碧桂園也將以更從容的姿態(tài)駛向遠方。