富田興合苑業(yè)主的大事小事458、依法實(shí)踐小區(qū)自治?實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管良性循環(huán)

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自管小區(qū)相關(guān)文章3：《依法實(shí)踐小區(qū)自治 實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管良性循環(huán)》（網(wǎng)名為“物業(yè)管理”的網(wǎng)友于2019-12-07 15:07發(fā)表于搜狐網(wǎng)）

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文章內(nèi)容：

無錫市春江花園（一、二期）物業(yè)管理區(qū)域占地面積33.5萬平方米，住宅建筑面積54.8萬平方米，可供3252戶業(yè)主居住，是一個(gè)規(guī)模較大的國家級綠色社區(qū)、國家級衛(wèi)生鎮(zhèn)和省市級示范社區(qū)。因小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益被侵犯，2008年6月21日春江花園業(yè)主大會依法與某知名品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了協(xié)約關(guān)系，走上了業(yè)主自治的道路。

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五年的自主管理實(shí)踐，春江花園業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會共25名委員做到心中有法、辦事依法、程序合法和帶頭守法，依法實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自治，依法實(shí)行民主管理和民主監(jiān)督。通過訴訟依法追回了物業(yè)公司侵占的業(yè)主公共部位的巨額收費(fèi)，被最高人民法院定為典型案例、江蘇省十大民生案例。五年來，在物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米不變的情況下，為全體業(yè)主積累了748萬元，從中投入了500萬元用于改善小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境和公共設(shè)備的更新改造，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自管的良性循環(huán)。這對傳統(tǒng)小區(qū)的演變規(guī)律（來說），是一個(gè)重大的突破，是大型小區(qū)最為現(xiàn)實(shí)和最具深遠(yuǎn)歷史意義的壯舉。

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一、心中有法是構(gòu)建法治社區(qū)的重要前提

春江花園兩委成員始終把《物權(quán)法》作為工作的指南、研究的課題。在15名業(yè)委會的委員中，從事法律工作的有4人，其中律師2名，司法局人員1名，檢察院人員1名。業(yè)委會專門成立了法律顧問室，業(yè)委會主任助理和一名副主任都是法律工作者。這位老檢察官的副主任還邀請了若干退休的法官在全省創(chuàng)立了首個(gè)社區(qū)法律咨詢服務(wù)站，為構(gòu)建法治社區(qū)從思想上、組織上得到保障。

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二、辦事依法是構(gòu)建法制社區(qū)的必由之路。

業(yè)委會的任何提案、決策、執(zhí)行都要用《物權(quán)法》來對照檢查。先后制定、建立了物業(yè)糾紛投訴解決機(jī)制、業(yè)委會各部對物業(yè)管理處的歸屬審核機(jī)制、對物業(yè)管理處工作和員工的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核獎(jiǎng)懲機(jī)制、財(cái)務(wù)運(yùn)行程序機(jī)制、物業(yè)管理處各類人員分級管理的規(guī)定、動用公共積累資金權(quán)限按數(shù)額大小召開不同類型會議審核的規(guī)定、萬元以上的更新改造必須申請立項(xiàng)的規(guī)定、立項(xiàng)書和執(zhí)行通知書都必須注明某某會議通過的執(zhí)行依據(jù)。業(yè)委會主任和任何委員都沒有特權(quán)，只有召集人和與會人的資格。

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三、程序合法是構(gòu)建法治社區(qū)的必要條件

春江花園從2007年12月22日業(yè)主委員會成立起就嚴(yán)格要求每一個(gè)決策必須符合法律程序。

為了摸清家底首先啟動了審計(jì)程序，一切用事實(shí)和數(shù)據(jù)說話；物業(yè)公司不接受業(yè)委會的條件，就啟動業(yè)主大會解聘程序，用平穩(wěn)過渡的方法在全國大型小區(qū)第一個(gè)實(shí)施了業(yè)主自治；物業(yè)公司溢收的物業(yè)費(fèi)不退就啟動訴前調(diào)解程序；想要賴賬就啟動訴訟程序，最終在全國打響了業(yè)主維權(quán)的一槍。

…溢：形聲。從水，益聲。本作“益”。象水從器皿中漫出。本義：水漫出來（百度百科）

字義：1.充滿而流出來：河水四～。洋～。

2.?過分：～美之詞（過分夸獎(jiǎng)的話）…

（…形聲：造字法之一…是說字由“形”和“聲”兩部分合成，形旁和全字的意義有關(guān)，聲旁和全字的讀音有關(guān)…

…形聲字：用形聲造字法造出來的字…）

…溢收：實(shí)際收入超過應(yīng)收的數(shù)額…

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國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確水、電、氣等部門應(yīng)與終端用戶結(jié)算，但現(xiàn)實(shí)中由物業(yè)作為二傳手造成的損耗均由業(yè)主平攤。為維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，業(yè)委會就主動找公用事業(yè)局、公用事業(yè)集團(tuán)公司溝通，溝通不了就啟動行政訴訟程序。

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針對部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，首先分析原因，甄（zhēn）別性質(zhì)，以協(xié)商為原則，采取委員包干處理，避免矛盾激化。對無理拒付的個(gè)別業(yè)主公告催繳直至依法訴訟。

…甄：審查鑒定（優(yōu)劣、真?zhèn)危骸x?！洝?/p>

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實(shí)踐證明，合理的法律程序能解決小區(qū)各種不合理的現(xiàn)象和矛盾。

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四、小區(qū)兩委成員帶頭守法是構(gòu)建法治社區(qū)的重要保障

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法是規(guī)范公民行為的準(zhǔn)則，要求業(yè)主做到的，兩委成員必須首先做到。

業(yè)主委員會對小區(qū)的各種費(fèi)用支出，審批程序均按業(yè)主大會合法程序授權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格實(shí)行民主管理，嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事；業(yè)主監(jiān)督委員會定期組織人員檢查兩委成員以及業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)人員是否按期繳納各種費(fèi)用，業(yè)委會的費(fèi)用支出是否按規(guī)定程序辦理；年終對小區(qū)的財(cái)務(wù)還要進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的民主監(jiān)督，使小區(qū)的物業(yè)服務(wù)有條不紊（wěn）的進(jìn)行著。

…紊：見《富田興合苑業(yè)主的大事小事280》…

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春江花園五年的業(yè)主自治管理的探討就是依法治理小區(qū)的實(shí)踐，五年自治的成果證明，只有依法治理，小區(qū)才能良性循環(huán)，才能真正構(gòu)建無侵權(quán)行為的和諧社區(qū)。

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“每平方米０．５元物業(yè)費(fèi)？這個(gè)數(shù)字能否維護(hù)日常的社區(qū)管理？巨額公共部位收益如何進(jìn)行分配？記者從中國社會工作者協(xié)會了解到，已經(jīng)實(shí)施業(yè)主自治兩年的江蘇省無錫市春江花園小區(qū)正在進(jìn)行著一項(xiàng)“生存示范”——按月度公布資產(chǎn)負(fù)債表和物管處收支明細(xì)表。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事459、全國首個(gè)業(yè)主自治小區(qū)無錫春江花園調(diào)查》”

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