焦點研究院 · 土拍研報

主題：第二批集中供地拿地企業(yè)解讀和三批次企業(yè)拿地預測

研究員：趙文浩

出品時間：2021年11月25日

22城第二輪集中供地土拍已經(jīng)全部結(jié)束，本批次土拍較第一批次在拿地企業(yè)類別和土拍政策等方面有較大的差別，多個城市發(fā)生流拍和取消交易的情況。疊加下半年規(guī)模房企銷售下滑和融資受阻的影響，二輪土拍發(fā)生了較大的變化，本文結(jié)合二輪土拍的拿地企業(yè)類別，企業(yè)布局城市特點，拿地方式等特征對企業(yè)拿地進行分析。近期三輪土拍已經(jīng)有19個城市發(fā)布了出讓公告，根據(jù)近期市場狀況，預計三批土拍情況會有適度改善，但是總體拿地格局變化不大。

在第一批次土拍中，規(guī)模房企活躍于各個城市的土拍市場中。二輪土拍的拿地企業(yè)類別發(fā)生了較大轉(zhuǎn)換，多數(shù)城市變?yōu)閲竽玫卣贾鹘恰?2個城市中有19個城市國企拿地的數(shù)量比例超過一半，其中大型央企拿地數(shù)量較多，國資平臺公司在二批次拿地中嶄露頭角。另一方面部分民營企業(yè)，如龍湖和綠城等企業(yè)逆勢拿地，明顯加大了布局的節(jié)奏。和第一輪相比，融創(chuàng)、卓越和萬科等規(guī)模民營房企在二輪土拍在卻拿地數(shù)量大幅縮水，下文將對這四類企業(yè)進行重點介紹。

大型央企拿地積極，借助窗口期逆市擴張

從拿地榜單可以看出，大型央企中海、華潤置地和中建集團等企業(yè)拿地較為積極，這類企業(yè)通常財務穩(wěn)健，可以借助二輪集中供地的窗口期逆勢擴張。如果分為兩類，又各有所不同，中海、華潤和保利地產(chǎn)等有其自身規(guī)模擴張的訴求，而中鐵、中鐵建和中建的主業(yè)為工程施工，現(xiàn)階段施工企業(yè)受產(chǎn)能過剩和疫情的影響，加上本身存在房地產(chǎn)業(yè)務，向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)型成為發(fā)展方向之一。

在第一批次中海拿地10宗，二批次增加至23宗，明顯加大了布局力度。主要原因在于二批次競爭趨緩，中海拿地有著嚴格利潤率的要求，再加上中海財務穩(wěn)健和銷售規(guī)模的追求，在二批土拍中明顯加大了拿地力度。

在拿地方式方面，華潤置地偏向于以聯(lián)合體方式拿地，其在二輪土拍競得的10宗地塊中有6宗是以聯(lián)合體方式競得，其聯(lián)合體企業(yè)多為本土深耕企業(yè)。在地塊類型方面前兩批次集中供地累計獲取8宗TOD綜合體地塊，加大了此類業(yè)態(tài)布局。

綠城龍湖節(jié)奏平穩(wěn)，拿地優(yōu)勢各有不同

部分規(guī)模民營房企保持穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，但是在拿地布局和優(yōu)勢上又各有不同。龍湖在第一批次拿地18宗，第二批次變?yōu)?2宗，綠城在第一批集中供地中拿地14宗，第二批次變?yōu)?3宗。這兩家企業(yè)的全口徑拿地金額分別為231億和155億。龍湖在前兩批集中供地中拿地布局城市數(shù)量較為均勻，綠城在二批次集中供地布局城市多為一批次未布局的城市。

具體到財務狀況方面，2021年中報數(shù)據(jù)顯示龍湖集團財務穩(wěn)健，三道紅線標準均處于綠檔，資金充裕，同時借助其商業(yè)運營和TOD開發(fā)經(jīng)驗實現(xiàn)其逆勢拿地的市場策略。三道紅線標準方面，綠城有兩檔未達標，暫時處于橙檔，管理層表示監(jiān)管要求2023年達標，有信心提前實現(xiàn)目標。值得注意的是綠城集團2021年1-10月的權益銷售金額為1209億元，較去年同期的771億元實現(xiàn)了57%的增長，全口徑銷售金額同比增加近六成。房企2021年普遍銷售承壓的市場環(huán)境下，綠城實現(xiàn)了逆勢銷售增長，實屬不易，這為其招拍掛拿地提供了更多的資金來源。

融創(chuàng)萬科等二批勢微，回流現(xiàn)金以保安全

在第一批次集中供地中，融創(chuàng)、萬科、卓越和陽光城等民營規(guī)模房企拿地積極，在二批次拿地卻很少，主要原因在于下半年市場形勢嚴峻，此類企業(yè)出于安全性考慮加大了現(xiàn)金回流力度，通過減緩拿地來讓企業(yè)度過市場下行期。

在第二批集中供地土拍中，融創(chuàng)和萬科分別拿地38宗和35宗，全口徑拿地金額分別為698億和378億，在第二批次集中供地中拿地金額急劇縮水，融創(chuàng)和萬科分別拿地2宗和6宗，全口徑拿地金額分別為6億和29億。

疊加兩家下半年銷售金額同比下滑和信貸政策收緊，兩家企業(yè)放緩了拿地節(jié)奏。融創(chuàng)通過股票增發(fā)和出售貝殼股份增加回款，同時在多個城市適度降價銷售新房來增加回款速度，萬科通過萬物云上市增加資本金，增加公司的現(xiàn)金儲備力度。

拿地策略方面，在2017-2020年，融創(chuàng)和萬科通過高負債的方式擴張保持銷售增長，土地獲取方面通過收并購和招拍掛儲備了大量土地。加上拿地銷售比小于40%的限制，二輪土拍兩家企業(yè)參與意愿較弱，保持企業(yè)的流動性和安全才是其首要考慮因素。

地方國資平臺頻繁拿地，三輪預計將會持續(xù)

在本批次土拍中有一個明顯的現(xiàn)象，地方的國資平臺類公司頻繁參與當?shù)赝恋嘏馁u，拿地多以底價成交的方式進行。這主要是因為二輪土拍房企參拍意愿低迷，多個城市遇冷，為了完成年度土地供應任務，地方國企參與競拍可以起到托底土地市場的作用。在加上二輪土拍租賃用地供應增加，地方租賃和人才安居之類的公司參與租賃用地的競買也增加了這種趨勢。

和規(guī)模開發(fā)商相比，地方的國資平臺類公司的開發(fā)經(jīng)驗和運營能力通常較弱，在第三批無錫集中供地土拍中，無錫開創(chuàng)了一種地方國企拿地，后續(xù)規(guī)模房企合作開發(fā)的模式來運營具體項目，這或許能給其它城市的土拍提供借鑒。近期房企的銷售和融資狀況并未有大的改善，預計三批次地方國資平臺公司頻繁拿地的態(tài)勢將會持續(xù)。

銷售融資持續(xù)承壓，三批土拍難言樂觀

截至11月23日，已有19個城市已經(jīng)發(fā)布第三批集中供地出讓公告，多數(shù)城市在土拍政策上捆綁條件變少，主要集中在放寬保證金比例，加大熱門區(qū)域地塊供應，減少配建和產(chǎn)業(yè)引進要求等。

11月19日，央行發(fā)布的《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》強調(diào)，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持房住不炒，堅持穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期。政策大的方向不會改變，鑒于近期多家房企爆雷，后續(xù)政策再加大力度可能性也不大。

我們再回顧一下近期的新房交易市場，2021年10月全國商品房銷售面積12719萬平方米，環(huán)比下降21%，同比下降23%，較9月降幅擴大8.4pct。2021年10月商品房銷售金額12390億元，環(huán)比同樣下降21%，同比下降24%，較9月降幅擴大6.8pct。進入下半年以來，銷售面積和銷售金額處于持續(xù)下行的通道之中。

焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月房企在信托、境內(nèi)債、資產(chǎn)證券化和境外債渠道共獲得16501.9億元資金支持，同比下降18.6%，降幅較1-9月擴大4.1個百分點。2021年10月單月房地產(chǎn)企業(yè)通過各渠道共融資375.1億元，發(fā)行規(guī)模慘遭腰斬，環(huán)比減少58.4%，同比下降65.8%。

值得注意的是，進入11月以來，融資政策已經(jīng)發(fā)生松動，多家大型央企和地方城投增大發(fā)行債券的力度，民營房企發(fā)債規(guī)模較少。這些變化必將會為國央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司后續(xù)拿地發(fā)展提供動力。

因為房企的融資和銷售情況并未有大的改善，焦點研究院預計第三批集中供地土地市場會持續(xù)承壓。伴隨著出讓條件的稍許放松，土拍熱度或存在適度提升，大型國央企房地產(chǎn)公司和地方城投仍會成為拿地的主流力量，規(guī)模財務穩(wěn)健的民營房地產(chǎn)企業(yè)將會繼續(xù)拿地，同時也會加大和地方城投公合作開發(fā)的力度。

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