焦點(diǎn)研究院·中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）· 2021年1至10月

報(bào)告期：2021年1月1日至10月31日

出品時(shí)間：2021年11月25日

研究員：張冉

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”釋義：

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開(kāi)進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過(guò)對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

一、第三輪供地門(mén)檻適度放松，10月個(gè)人住房貸增加3481億

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出前高后低的走向趨勢(shì)。上半年市場(chǎng)雖然承壓但運(yùn)行仍較為平穩(wěn)，進(jìn)入下半年供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，三道紅線、貸款兩集中與“兩集中”供地政策疊加，導(dǎo)致部分高負(fù)債房企暴露經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)且傳導(dǎo)至行業(yè)中，引發(fā)連鎖反應(yīng)，進(jìn)而引起下半年市場(chǎng)快速降溫，銷(xiāo)售回調(diào)幅度持續(xù)加深，目前來(lái)看銷(xiāo)售回調(diào)幅度已經(jīng)超預(yù)期，而投資端也在同步降溫。

2021年，在兩集中的供地模式下，全國(guó)土地市場(chǎng)供求規(guī)模顯著減少，各城市土地出讓政策也處在動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)中。具體來(lái)看，目前22城第二輪兩集中供地工作已經(jīng)完成，對(duì)比第一輪供地來(lái)看冷熱不均的問(wèn)題較為明顯，第一輪供地共推出地塊936宗，異常交易地塊58宗，占比為6.2%；第二輪供地共推出地塊948宗，異常交易地塊達(dá)到301宗，占比達(dá)到31.8%。房企銷(xiāo)售回款變慢、資金壓力增大、土拍規(guī)則收緊等多個(gè)因素導(dǎo)致第二輪土地市場(chǎng)熱度驟降，這讓部分流拍率高、供地計(jì)劃完成率較低的城市在第三輪供地中適度放松出讓門(mén)檻，如蘇州降低保證金繳納門(mén)檻、深圳降低競(jìng)自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租賃住房指標(biāo)等。

房地產(chǎn)信貸層面，金融機(jī)構(gòu)自年初以來(lái)就嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生輕微偏移。進(jìn)入第四季度，房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)糾偏性微調(diào)，合理資金需求得到有效滿足。據(jù)央行公布的10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月末個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元，這是央行首次單獨(dú)公布個(gè)人住房貸款月度數(shù)據(jù)。此外，10月住戶貸款增加4647億元，中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，同比多增162億元，結(jié)束了連續(xù)5個(gè)月的同比負(fù)增長(zhǎng)。

上述因素對(duì)房企經(jīng)營(yíng)的影響是深刻的，對(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的影響也是直接的。特別是近期部分房企先后出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)警消息，進(jìn)一步凸顯出企業(yè)銷(xiāo)售回款的重要性，而行業(yè)間的格局也在這種“緊銷(xiāo)售、促回款”的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)生了劇烈變化。在焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)并發(fā)布的“2021年中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”中，這種變化已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)。

二、千億陣營(yíng)擴(kuò)充至27家，中部陣營(yíng)平均增速達(dá)14.8%

千億房企增至27家，碧桂園6423億持續(xù)領(lǐng)跑。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1至10月，進(jìn)入“中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，銷(xiāo)售額門(mén)檻值環(huán)比增長(zhǎng)2.9%至900.7億元（禹洲集團(tuán)，01628.HK），環(huán)比增速較1-9月下降10.7個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額突破千億的房企增至27家，較1-9月增加了3家。具體來(lái)看，碧桂園（02007.HK）以6423.1億元的銷(xiāo)售額繼續(xù)領(lǐng)跑，領(lǐng)先第二位萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）超千億；融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）進(jìn)入5000億陣營(yíng)，銷(xiāo)售額達(dá)到5128億元；保利發(fā)展（600048.SH）以4602億位居第四位。

龍頭房企增速放緩，中部陣營(yíng)正逐步趕上。龍頭房企在規(guī)模增長(zhǎng)到一定程度后，增速開(kāi)始放緩，而中部陣營(yíng)房企仍保持著較高的增長(zhǎng)速度，他們?cè)谂屨际袌?chǎng)份額、減小與龍頭房企間的差距。具體來(lái)看，銷(xiāo)售額3000億以上陣營(yíng)房企5家，平均同比增速僅有4.4%；3000億以下房企25家，平均同比增速為14.8%，較3000億以上陣營(yíng)企業(yè)高10.4個(gè)百分點(diǎn)。同比增速超過(guò)20%的房企共有8家，規(guī)模均沒(méi)有超過(guò)3000億，數(shù)量最多的是銷(xiāo)售規(guī)模千億左右的房企，共5家。

三、萬(wàn)科目標(biāo)完成率不足7成，首開(kāi)居銷(xiāo)售價(jià)格榜首

三家房企完成率不足7成，其中包括萬(wàn)科。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1至10月，躋身“中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，有26家公布了自己的年度銷(xiāo)售目標(biāo)。按時(shí)間進(jìn)度來(lái)測(cè)算目前房企目標(biāo)完成率應(yīng)至少在83.3%以上才有望完成計(jì)劃。依此數(shù)據(jù)來(lái)看，僅有3家房企達(dá)標(biāo)，分別為首開(kāi)股份（600376.SH）、融信中國(guó)（03301.HK）和正榮集團(tuán)（06158.HK）。26家房企的平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為76.7%，有14家達(dá)到或超過(guò)平均水平，占比超五成。此外，有三家房企的年度目標(biāo)完成率不足7成，分別為富力集團(tuán)（02777.HK）、萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）和金科集團(tuán)（000656.SZ）。

具體來(lái)看，首開(kāi)股份（600376.SH）10月更進(jìn)一步，完成率達(dá)到91.3%，有望提前一個(gè)月完成年度目標(biāo)；融信中國(guó)（03301.HK）和正榮集團(tuán)（06158.HK）略高于1-10月目標(biāo)完成率，年度目標(biāo)基本可以完成；包括碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、榮盛發(fā)展、中梁集團(tuán)、美的置業(yè)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)在內(nèi)的8家房企與1-10月完成率的差距均在5%以內(nèi)，剩余兩個(gè)月加大銷(xiāo)售力度仍有望完成年度目標(biāo)。

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