作者：芊芊

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2021年6月8日，有多方消息稱，原計(jì)劃香港上市的伯恩物業(yè)（三盛控股實(shí)控人林榮濱公司）被叫停IPO，轉(zhuǎn)而掛牌出售。

這到底是怎么一回事呢？

籌備已久的上市計(jì)劃臨門一腳突然停止

官網(wǎng)顯示，伯恩物業(yè)成立于2005年，是三盛控股主席林榮濱旗下物業(yè)公司。其業(yè)務(wù)進(jìn)駐全國(guó)40余城市400余項(xiàng)目，涵蓋住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公建單位、旅游景點(diǎn)、港務(wù)碼頭等多個(gè)領(lǐng)域。

在此次伯恩物業(yè)掛牌出售的過(guò)程當(dāng)中，融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)及龍湖智慧服務(wù)等都是意向接盤方。據(jù)悉，此次并購(gòu)，伯恩物業(yè)住宅部分市盈率不低于12倍，其他部分也是8倍以上。

對(duì)此，有相關(guān)人員表示，伯恩物業(yè)和恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)等一眾龍頭物業(yè)都有過(guò)溝通，目前尚不確定接盤方。

上市前夕，伯恩物業(yè)轉(zhuǎn)而賣身，林榮濱究竟有何打算？

公開資料顯示，2017年3月2日，伯恩物業(yè)在新三板掛牌。2018年8月16日，伯恩物業(yè)發(fā)布關(guān)于公司股票在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌的公告，終止了新三板掛牌。

從新三板退市后、伯恩物業(yè)更名、增資、擴(kuò)充股東、新增業(yè)務(wù)范圍，為上市鋪墊。據(jù)了解，2018年底，即退市4個(gè)月后，伯恩物業(yè)的大股東福建家門口網(wǎng)絡(luò)科技有限責(zé)任公司大規(guī)模調(diào)整，從名稱、企業(yè)類型，再到成員、股東都發(fā)生了變更。從“股份有限公司”變成“有限責(zé)任公司”，更名為“福建家門口網(wǎng)絡(luò)科技有限責(zé)任公司”（下稱“家門口科技”）。

2019年8月，伯恩物業(yè)的名稱、地址、經(jīng)營(yíng)范圍都發(fā)生變動(dòng)，名稱由“福建伯恩物業(yè)管理股份有限公司”變更為“福建伯恩物業(yè)集團(tuán)有限公司”，范圍新增停車場(chǎng)服務(wù)。林榮濱還為伯恩物業(yè)增擴(kuò)股東陣容，從原來(lái)的四方持股，增加到當(dāng)前的五方持股。2020年5月引入漳州科百匯企業(yè)管理咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“科百匯管理”）成為伯恩物業(yè)股東。

目前，伯恩物業(yè)共有六位股東，其中家門口科技、伯盛投資、第豐投資、何祥文分別持股75.82%、9.66%、5.7%、5.1%。

2020年10月，時(shí)任三盛地產(chǎn)總裁馮勁義就透露了伯恩物業(yè)的上市計(jì)劃。他表示，預(yù)計(jì)2021年6月30日能夠上市，券商已經(jīng)全部進(jìn)場(chǎng)，差不多應(yīng)該是在25倍到30倍市盈率。

2020年12月，三盛控股董事長(zhǎng)林榮濱稱，伯恩物業(yè)將成為三盛控股未來(lái)業(yè)績(jī)的第二條增長(zhǎng)曲線。

但值得一提的是，伯恩物業(yè)的盈利能力總得來(lái)看并不算好。

資料顯示，在新三板上市期間，2017年，伯恩物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.1億元，同比增長(zhǎng)30.35%；凈利潤(rùn)1585.93萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.99%；毛利率從2016年的31.67%，下降到2017年的25.39%。

對(duì)此，馮勁義在2020年底接受媒體采訪時(shí)表示，伯恩物業(yè)2020年的利潤(rùn)應(yīng)該在“一點(diǎn)幾個(gè)億”，并著重強(qiáng)調(diào)這一利潤(rùn)水平完全是實(shí)打?qū)嵉模瑳](méi)有做過(guò)任何的包裝。

官網(wǎng)顯示，2020年，伯恩物業(yè)利潤(rùn)為1億，在管面積7000多萬(wàn)㎡，在2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中位居27位。

來(lái)源：伯恩物業(yè)官網(wǎng)

資本市場(chǎng)以為伯恩物業(yè)6月上市計(jì)劃將順利進(jìn)行。但出乎意料的是，臨近IPO，卻傳來(lái)伯恩物業(yè)上市止步的消息。

再加上，5月底，傳出三盛控股因資金緊張將被融創(chuàng)收購(gòu)，雖然雙方都予以否認(rèn)，但三盛控股當(dāng)前面臨的壓力還是引發(fā)熱議。

如今物業(yè)IPO也折戟，想必林榮濱的日子也并不好過(guò)。

三盛控股高額舉債雙千億目標(biāo)遇阻

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)受其關(guān)聯(lián)房企的發(fā)展規(guī)模、業(yè)務(wù)領(lǐng)域的影響較大。關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)狀況在一定程度上會(huì)影響到物業(yè)。

就在伯恩物業(yè)將被出售的消息傳出之前，2021年5月底，曾有市場(chǎng)消息稱，三盛控股正在跟融創(chuàng)談收購(gòu)大部分股權(quán)的事宜。起因是由于2020年底以來(lái)三盛控股資金緊張的情況一直未得到緩解，并且還有繼續(xù)惡化的可能，因此有了出售公司紓困的想法。

隨后，雙方均否認(rèn)了要收購(gòu)的消息。

不過(guò)，雖然收購(gòu)的事情鬧了個(gè)“烏龍”，但從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，三盛控股確實(shí)面臨不小的資金壓力。

2019年9月16日，三盛集團(tuán)上?？偛咳腭v儀式舉行。彼時(shí)，三盛集團(tuán)董事長(zhǎng)林榮濱提出了“雙千億”目標(biāo)，即要在2022年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)千億、銷售額千億。

年報(bào)顯示，2020年全年，三盛控股實(shí)現(xiàn)簽約銷售額241.28億元，簽約建筑面積195.34萬(wàn)平方米；總資產(chǎn)為565.76億元，同比增長(zhǎng)140.99%。顯然，這一數(shù)據(jù)與兩年前喊出的雙千億目標(biāo)仍相差甚遠(yuǎn)。

為實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)，三盛控股選擇了高周轉(zhuǎn)的模式。

截至2020年12月末，三盛控股新增30幅地塊，新增土儲(chǔ)面積為526萬(wàn)平方米，拿地金額花費(fèi)126億元。據(jù)克爾瑞榜單數(shù)據(jù)，三盛控股在2020年末總土儲(chǔ)貨值排名從2019年的88名提升至65名。

高周轉(zhuǎn)之下，三盛控股的負(fù)債規(guī)模還在不斷增長(zhǎng)。

三盛控股年報(bào)顯示，截至2020年末，三盛控股的銀行貸款及其他借款總額為165.34億元，應(yīng)付債券為13.91億元，有息負(fù)債總額為165.34億元，同比增加78%。其中，短期借款32.56億元，占比19.7%。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅73.86億元，面臨較大的償債壓力。

此外，三盛控股2020年現(xiàn)金短債比1.79倍、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率53.4%、凈負(fù)債率169.2%，按照監(jiān)管層下滑的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，踩中一道紅線，為“黃檔”房企。

三盛控股沖千億的夢(mèng)想，仍任重道遠(yuǎn)。如果伯恩物業(yè)真的出售，或許將會(huì)更為艱難。

據(jù)《2020中國(guó)上市物業(yè)公司研究報(bào)告》，物業(yè)行業(yè)同樣逃不過(guò)二八定律，如果公司不在戰(zhàn)略控制上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)一定擺脫不了被并購(gòu)或者破產(chǎn)的結(jié)局。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2021年1-4月，上市物企已發(fā)生23起收并購(gòu)事件。

其中最知名的為2021年2月，碧桂園服務(wù)宣布擬以每股42.11元的代價(jià)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%的股份，成為上市物業(yè)公司之間收并購(gòu)的首例。同時(shí)，龍頭物業(yè)也加大了對(duì)非住宅物業(yè)的兼并步伐。

物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)趨勢(shì)加劇，在大魚吃小魚的規(guī)則面前，中小型物業(yè)生存更為艱難。

對(duì)于伯恩物業(yè)來(lái)說(shuō)，上市還是出售，林榮濱需要仔細(xì)考量。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）。